今天朋友给我微信，转了一个房产链接过来，告诉我说，她打算过完元旦后后再给offer。这个房子要价169K， 它是银行上月拍卖时买的，现在属于外州以投资公司手中， 屋顶有一个大洞。整个房子的修理费用大概是37K。历史售价在117-133K 之间， 她问我，根据这些情况， 我可以给出120-130K 的 offer 吗？
来自朋友的信息
房子在trulia 的信息
作为房产经纪，我的原则之一，是不会告诉我的客户，他是否应该买这个房子。因为买房子是客户的事情，他自己对自己负责。是买还是不买，是买家自己做决定。而不是我替他做决定。我只是给他提供信息，决定由他买家自己来做。
我一般也不会给远程的朋友提建议，这并不是我不够朋友。而是每个地方，房子的市场错综复杂。同样一个zip code, 可能好区和坏区犬牙交错。我一般不买 D 区的房子，可能在你那个地方，城市在快速发展，那些不好区正在快速变成好区，是目前的投资热点。
但是，不管如何，分析一个房子是否金装还是瓷砖，是好 deal 还是坏 deal,还是有套路可寻的。
下面我来谈谈我分析独立屋的套路，希望对你有用。
首先，分享我买投资房的两个原则：
1） 房子必须可以被动升值，这一点，我用70%法则。
2）能够有正现金流。这一点，我用1% 和50%法则。
有了以上几个法则，我就能快速地确定出一个房子是否值得给 offer. 这几个法则能让我能快速地过滤大量不值得研究的房产，从而专注于分析值得去看的房子。这几个法则，是我确定一个房子究竟是不是 deal 的标准。
作为一个房产投资者，必备的技能之一，就是要能辨别出一个房子，究竟是好的 deal 还是不是好的deal .
就像一个淘金者，必须要有辨别金子和石头的能力。没有这份能力，如何能淘金？
下面我来说说这几个法则。
70%法则 （用于 fix-flip 或者房子的被动升值）
即最高买价小于或者等于 将来的卖价乘以0.7，减去装修费用。
如果说我们确定将来这个房子翻新后能卖15万，装修需要的价钱是3万。
那么我们的买房价格就不能高于：
MAO (maximum allowable offer)= ARV (after repair value) * 0.7- repair expense
=15,000*0.7-30,000
=75,000
也就是说我们的买价必须低于75,000美元
这个原则适合于低价房。如果是何林博士这样上百万的高价房，这个70%的法则未必适用。
利用这个法则，你买的房子，翻新后，有30%的 equity 在里面。如果你贷款房子价值的的75%， 那你基本上就是免费拥有这个住房了。比如说你这个15万的房子，银行能够 appraise15万，贷款给你75%。理论上来说，你可以贷款出11.25万美元，比起你的总投入，10万多美元，还多了1.25万美元。 等你把租客放进去，就等于是让租客在替你还贷款了。
1%法则
在你买房子的时候，你需要想想，当你把租客放进去的时候，是否有现金流。
当然你可以去找出各种参数出来，比如说地税，电费， 保险费，等等。
如果想快速确定能否有现金流，我会用1%法则。这是行业内公认的的买出租屋的标准。也就是说，如果是10万美元的房子，那么一个月的租金应该是在1000美元以上。如果是20万美元的房子，那么一个月的租金应该在2000美元以上。以此类推。一个房子如果能够满足1%的规定，那么，在支付了地税，保险，以及房屋贷款(mortgage,一般可以贷款至房价的75%）外，一般会有正的现金流。
举个例子，市场上有甲、乙两栋房屋出售，甲房要价20万元，每月租金是2000元。乙房房价是10万元，每月租金收入1500元。甲房地理位置好，房子很漂亮；乙房比较破旧，位置也不是很好。这两个房子都符合1%法则。
如果说 agent 给我一个房子，售价25万，而租金只有1700左右，那么，这个房子就不符合1%法则。我根本就不会考虑买这个房子做出租屋。因为这个房子很可能是负现金流。 的确，在德州，按照几天前群里朋友给出的信息，这个房子，每个月的现金流是 $-190.26.
2% 法则
跟1%法则类似，这个法则也是相对于出租屋来说的。指的是每个月的租金要达到房子价格的2%以上。也就是5万的房子，需要每个月有1000美元的租金。10万的房子，要求每个月要有2000美元的租金。
从数字上看， 2%法则要好过1%法则。在实际操作中， 符合2%法则的房子，一般所在的区都不是特别地好。可能空置率会比较高。租客的素质会比较低，房子的维修成本会比较大。可能要拿着枪去收租。 所以，如果你没有很好的 property manager，建议不要太追求2%的租售比。毕竟，买房子是为了有现金流，为了有更好的生活。而不是让一堆低素质的租客，给自己带来一堆的麻烦。
50%法则
买了出租屋后，如何快速计算出每个月有多少的现金流呢？这时候，我就会用50%法则。在美国买房子用于出租，会产生各种费用，比如说保险费，地产税，管理费， 修理费，水电费，运营费等等。 50%法则是指， 你的房租收入，大约50%会用于以上的各种开销。
根据50%法则，我们初步计算，如果现金买房，屋主会有50%的纯租金收入。 比如说10万美元的房子，每个月的租金是1000美元。那么，跑去各种开支后，你预计每个月到手的现金是500美元。现金回报率是500*12 /100,000=6%.
如果有贷款，那么，你的现金流就是租金的一半，减去贷款。
这个50%是一个长期的平均数，是一个比较保守的数据。当然了，营运费用也因房子的新旧程度，当地劳工和原料成本、保险费、地产税等而不同。新房维修费用少，越旧的房子维修费用越高。但如果你用于空房，地税，保险和各种维修费用长期大于你的房租的50%，你就需要查查，你的房子或者你的房屋管理公司是否有问题了。
总结
如果你了解了以上的法则，当一个房子的信息到你手中，你知道这个房子翻新后能值多少钱，能租多少钱，现在卖家要价多少，大概需要多少钱才能够把房子修好。有了这些基本信息，根据70%法则， 1%法则，你就能快速知道，这个房子是否值得 offer， 最多能够 offer 多少钱了。50%
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