房价从2000年为了拉动国民内需起涨以来，高居不下。不论是在北上广深还是在四五线小城，洋灰水泥的格子铺，成了很多人奋斗一生的目标，甚至在某些地区被列入“一动一不动”的彩礼标配，影响了很多人的婚姻。但事实是，如果能在村里有套房有宅基地会越来越变成一件奢侈的事情，特别是对于城镇户口的居民来说。
案例点击：
甲与老伴乙是北京市居民，于2008年2月向某区某镇陈各庄村村民丙购买一处老宅基地房屋（该村25号），该平房面积约300平米，房款约定为5000元。此后甲与乙正式入住该房屋，一直至今。
2011年1月15日，甲突然接到当地法院送来的一张起诉状和传票，打破了甲平静安宁的生活。原来丙起诉甲，要求确认双方当初的房屋买卖协议无效，并要求甲将该房屋院落还给丙。
甲对此不能接受，无法容忍丙反悔和忘义。但是她从电视节目中也听说过类似的案例，法院确实不认可这种买卖行为。
判决结果：
一、原告与被告于2008年2月签订的买卖坐落于北京市某区某镇某村房屋的买卖协议书无效合同；
二、涉案房屋及院落仍由被告甲与乙占有使用，至2016年5月1日前，如国家不张贴拆迁公告，原告于2016年6月30日前给付被告房屋折价款40万元，被告于2016年7月30日前将该院落中的房屋及附属物返还给原告，如有损毁，被告承担相应的赔偿责任。
三、如果2016年5月1日前张贴拆迁公告，上述房屋及相关院落土地区位补偿价、房屋重置成新价之和的30%归原告所有，其余房屋拆迁利益归被告所有。
四、案件受理费88元由原告负担（已缴纳）
案例分析：
1、判决买卖协议书为无效合同的根据是2004年《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》“改革和完善宅基地审批制度，加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地。引导新办乡村工业向建制镇和规划确定的小城镇集中。在符合规划的前提下，村庄、集镇、建制镇中的农民集体所有建设用地使用权可以依法流转。”
2、判决结果中“二、三”的根据是：在合同确认无效后，出卖人与买受人应当各自返还原物。根据我国担保法的有关规定，房屋等地上建筑物与土地使用权是不可分割的，即“房地一体主义”买受人如返还宅基地使用权势必将房屋一并返还。对于出卖人的返还，根据《合同法》第五十五条出卖人与买受人承担均等的过错责任，过失相抵。但出卖人仅返还原购房款在因征收行为享受的巨额补偿金面前显失公平，因此出卖人应依据合同公平原则向买受人承担经济补偿责任，将因政府拆迁应得补偿金之50%补偿给买受人。该说用“各打五十大板”的方法实现了当事双方的利益平衡，具有一定的社会可接受性。
相关法条：
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第一款明确规定：“人民法院处理公民之间宅基地使用权的案件，应根据土地归国家或集体所有，一律不准出租、转让和买卖的原则，参照解放以来宅基地的演变和现实使用情况，照顾群众生活的实际需要，依法保护国家、集体和个人的权益。”
《最高人民法院关于贯彻执行民事政策法律若干问题的意见》第7部分第六十四条中有关“公民在城镇依法买卖房屋”的表述更不是特指农民集体成员之间或农民集体成员与非集体成员间的房屋买卖情形。
《土地管理法》
第八条城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有;宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有。
第六十二条农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。
农村村民建住宅，应当符合乡(镇)土地利用总体规划，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。
农村村民住宅用地，经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准;其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。
农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。
第六十三条农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设;但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。
Grace有话说:
在我个人看来，实际的操作中，严格禁止宅基地使用权的买卖、转让和出租是不完全合理的。“房地一体主义”是我国现行法的一项基本原则，在土地使用权有效期内，禁止单独宅基地使用权的转让是合理的，但法律不能禁止农村私有房屋的转让，对于建房后如果禁止宅基地使用权随房一起转让，从而禁止房屋的转让是法律依据是有欠缺的，把宅基地的使用权和房屋的所有权分离，国家或所有人控制对宅基地的使用权，但实际上却损害了村民对自己房屋的所有权的完全行使。或许应该尝试针对这种情况，让合同“有条件”地生效。
法官在判案的时候大致会有以下两种情况：
第一种可能会本着遵守法条的原则直接判买卖合同无效，符合了合同无效满足“标的违法”这一要件并且主体不适格，这种情况对城镇户口的居民来说无疑是十分不公平的。
还有另一种情况就是不直接判处合同无效，但根据房地一体主义，宅基地与房屋的所有权转移需要有“合同+登记”，但城镇户口居民不具备登记的合法资格，所以出卖人与买受人无法正常完成所有权的转移，根据《合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合规定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者陪偿损失等违约责任。出卖人需要承担一定的违约责任，买受人也应享有债务正确履行带来的“履行利益”，双方过失相抵，因而有了上文案例中“二、三”判决。
但总体来说，对城镇户口在村里买房的人来说还是很不利的，所以“无限风光虽好，归园仍需谨慎”！
网友评论