房地产是指房产和地产的总称，包括土地和土地上永久建筑物及其所衍生的各种权利。房产是建筑在土地上的各种房屋，包括住宅、写字楼、商业等建筑物。刘全分析认为，房地产是以土地为基础载体建设的不同建筑物，因此土地对房地产行业发展就显得至关重要。土地价格占住宅开发成本约40%以上，地价在某种程度上可以决定住宅销售价格高低。土地价格低住宅销售价格就会相对比较低，土地价格高住宅销售价格相对比较高，这也是商品销售价格基本构成规律。住宅销售价格除考虑开发成本之外，房地产市场行情也是重要考量的定价指标之一。
据最新调查统计数据显示，2018年第一季度，全国300城市共推出住宅用地面积10084万平方米，同比增长33%；住宅用地成交面积8415万平方米，同比上年增长23%；300个城市住宅用地出让金总额7683亿元，同比上年增长32%；300个城市住宅用地平均溢价率22%。刘全分析认为，土地价格每年平均二位数以上增速大幅攀升，土地价格大幅上涨必然会推动房地产开发成本上涨，正常市场行情之下房价也会上涨。土地财政是政府主要收入来源，前期土地出让金是一大笔收入，后续房地产开发还需要缴纳多种规费及税费等占总成本约20%以上。房地产开发成本50-60%费用被政府收取，所以房地产行业对政府是一本万利的生意。房地产行业是重资本行业，也是暴利和赚钱最快的行业，最终所有住宅开发成本都由购房者买单。
刘全分析认为，一二线楼市调控政策持续收紧方向明确，房地产市场金融降杠杆已经全面落地实施。楼市调控政策利用行政手段抑制购房需求，市场购房需求长期积累放松后必然会产生报复性反弹。楼市调控政策也会导致市场恐慌情绪扩大，形成饥饿营销促使房价越调越高的市场恶性循环。楼市调控政策持续有一年多时间，全国房价并没有实质下降。楼市调控并没有真正消除市场需求，只是暂且控制市场需求，所以去年全国房地产市场“量价齐升”再创历史新高。
2018年3月，全国新一轮的房贷利率上浮启动，首套房贷利率最高已上浮40%，首套房贷利率平均上浮20%-25%；二套房首付款大部分银行要求40%以上，利率平均上浮35%。刘全分析认为，央行为刺激房地产市场快速发展，持续多年宽松金融信贷政策为房地产市场放水。致使居民高杠杆购房家庭负债率高达70%，其中60%以上是来源于购房贷款。金融信贷政策缺乏系统性与稳定性，政策急功尽力导致金融系统风险隐患不言而喻。通货膨胀持续上升，在一定程度上推动物价上涨。土地价格和建筑材料等开发成本性上涨，导致房价持续上涨。地价上涨在前，房价上涨在后，银行利率上调在中，都是由购房者买单。这就是现实，我不想听房住不炒等抽象空洞的梦话。我相信任何人，但我不相信自己，因为我只相信事实和证据。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.14
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