“现在可不可以买房，广州番禺市桥桑拿阿豪I66年2O44月324I日威和电买了再跌10%，有点承受不起，也不想去打砸售楼处，现在不买，明年涨了怎么办？”在2018年最后的这些日子，刚需的心情比以往任何时候都要复杂些。
现在买还是不买？明天是跌还是涨？
这在新生代业内房产投资高手，尚舒房、白先声创始人大白看来，理论远比想象复杂，但操作逻辑则相对简单。房产与宏观环境、政策、产业密切相关。一场近三万字的干货分享，对金融、政策、市场，看得清，道得明，这是一场对2018年的总结及2019年预判，更关键的是，这里有给刚需买房最诚恳的建议。
2018年：调控政策基本用完，局势已稳
3月28日，银行、银监、市规委联合发布通知，坚决遏制阴阳合同和高评高贷现象，传闻已久的“三价合一”在深圳正式落地。对于该政策，早在2017年中旬市场就开始流传，市场有足够的消化周期去适应。该政策最直接的结果就是抬高交易成本。以非普住宅为例，交易成本由原来的1-4%，上升到4-8%，成本近翻倍。
但事因年初市场行情仍处理较为活跃状态，对于该政策引发的影响并未在当时显现。“如果你感觉明年房价会涨20%以上，谁还在意你3%的交易成本。”大白直言，越是到了交易低迷的时间段，由于买卖双方的心情受到严重影响，对于未来的预期极度悲观，此刻，上升的交易成本，成为了尤其是改善型物业置换最重要的阻碍。
观望情绪带来的就是咨询量、看房量、最后导致交量的下降。直到731政策再加码。该政策关键在于限离和限售。“若购房人无房贷记录且能提供离婚前家庭仅有1套住房证明的，贷款首付款比例不得低于50%；其他情况下，贷款首付款比例不低于70%;利率政策按“深八条”规定执行。”
限离：据大白实际统计，会离婚买房或者是已离婚的人买房，大部分是改善型物业，价格往往在中位数以上600-800万甚至往上的区间，高价房和增加的两成首付，资金压力不小。所以731新政对于改善型物业影响较大。
另外公寓限售问题，看似只关系到少数投资客。但大白分析，公寓限售会直接影响到开发商利润，旧改中，公寓占到极大的利润贡献率，若公寓难以销售，将极大影响开发商推动旧改的意愿，最后导致整个城市供应量的萎缩。“旧改推进速度减慢，必然导致未来两三年新房供应量的压缩。”
从2013-2017年间，只用13块宅地出让，面积共57.1万平方米，而这期间，新房的销售量是2194万平方米，每年超400万平的销售量。不可否认，旧改已经是深圳土地供应的主要来源。
而“金九银十”的消失，让开发商进十分无奈。从而不得不在年底把货量集中推售。“所以接下来供应量会增大，不管新房还是二手房，价格都处于较为理想的阶段。开发商也头脑清醒了，知道市场一下子上不去，理性定价是唯一的出路。所以今年年底不管是买二手房还是新盘，价格都是比较合理的，可以关注。”大白表示。
2019年：调控基调延续，但松贷款、紧审批
房贷目前而言，是影响市场信心以及成交量最为关键的信号。深圳自2013年下半年、2019年都曾出现过房贷利率大幅度上调，但时间仅限于2-3个月，而这一次房贷利率上调持续一年之久，是深圳历史上少见的辣招。
不仅金融信贷收缩，对于信用贷、消息贷的审批流程也变得更为严格，审批出现了改变。但在大白看来，2019年年初预计会回到较为宽松的货币政策，但贷款审批会更为严谨。“也就是说未来供应量不缺，但对坏人和坏的企业来说会继续收紧。至于能否获得授信，取决于你的资质和获取资源的能力。”
而在明年的政策方面，大白的结论是一二线城市基本不变，因为市场从目前而言已经得到控制，效果已经达到，再者储备政策也已经基本用完，于情于理都没有加码的必要。
对于购房者最关注的市场形势。大白表示，在10月黄金周以前，买方对价格的接受度和卖方对价格预期存在很大的鸿沟。经过将近三个月的博弈和拉锯，目前是卖方让步，价格出现微调。而当需求分歧的鸿沟拉回之后，交易量就会回升。当双方对价格预期存在巨大鸿沟时，交易量极低。
预计明年四月份以后，成交量会回到六、七千套水平。据深圳官方数据显示，10月份新房成交1835套，相比9月份成交2248套，下降了18.3%。在二手房方面，10月全市成交4524套，环比下降 17.5%。
大白认为，接下来的市场还会有小幅度的修改，但基本上价格已经修整完成，市场交易量有所回升，特别是明年年后。如果你现在有比较明确的购房需求，不管是二手房还是新房，现在都是下手比较好的时间点。
个人：无需悲观，慎用金融产品，回归居住属性
买房无论是为自住或为投资，首先应考虑居住属性。
“不管深圳市场好与坏，面对2000万人的城市300万的自有住房，真正的需求永远都在。且需求在未来会逐步得到释放。时间点没人能准确预估，但结果并不出意外，且时间不会很久。”
值得注意的一点是，刚需房降价基本完成，就是基本没降。但高总价房价格共识没有完成，1500-2000万房源，就算降100万仍然难以消化。
因此，对于首置刚需而言，明年不会遇到比今年底更好的机会。“趁今年11月之后，新盘供应量和二手房的价格比较合理的情况下，目前是比较好的置业点。今年低价盘清货之后明年底很难再找到同类产品，但是高总价房还可以再等等看，这个价格共识仍未形成。”
面对具体的操作，一是看成本与利润，二是看现金流的压力，三看市场。
过去是撑死胆大，饿死胆小的过程。当增速下降时，首先应关注成本。尤其是三价合一后，交易成本直接翻倍，若还继续加杠杆的话，这些成本对利润的侵蚀十分可怕。
第二是现金流，“中国的租金回报率仍处于较低水平，但房价整体金额上涨，金额很高，就导致了贷款额很大，总额大，必然现金流就大。全球范围内大部分的固定资产都是负现金流。而中国的负现金流比较重。所以现金流会把你搞死。过去净值足够高的情况下是没有问题的，但是目前没有这么高的操作空间。”
第三，压死投机者的最后一根稻草可能是滞胀。当市场投机属性、投资属性越来越降低，越回归到原有居住特性的时候，购买力对于物业类型的偏好和选择会有所变化。在投机氛围较高时，市场更多关注能加杠杆、单价高总价低、面积大或有某些特殊属性的物业。但是当市场主力重新回到自住需求为主，就回归到产业、商业、交通、学位这些原有的基础属性。
“前两年我问大家想买一个什么样的房子，所有人都会告诉我，想买一个涨得多的房子，没有人会告诉我想住一个什么样的房子。”
大白建议，购房必须回归居住需求：
一，产业，产业决定工作机会；
二，通勤，决定了城市生活的便利性；
三，商业，日常生活的基本满足；
四，教育，即学校配套。
如果你还是以投资心态购买房产，建议追求确定性。不要选择那些原有投资属性特别重的物业。第二个确定性是关注城市的价格分布，要尊重目前市场上所定下来的相对价格的结构，追求确定性，把握看得见的风险。在价格调整的时期，能够认识到自己的居住需求，选择合适的产品，是一个比较好的时期。 最后大白强调，一定要保守使用金融产品，珍惜个人资信。
嘉宾介绍：
大白：尚舒房与白先声创始人。
尚舒房创立于2014年，属于专业的房产咨询交易平台，主要是做房产咨询与交易。已帮助了600多个客户实现成功在深圳配置房产。
白先声创立于2017年的房产内容平台，主要由大白呈现线上课程、线下课程以及咨询服务。
大白希望通过自身队伍的建设去局部改善这个国内经纪人素质参差不齐的局面，走向北美独立经纪人的定位，用专业的服务与口碑成为客户最佳的代理人，成就客户。
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