尽管我们一直说英国房产市场是非常健全和规范的，但是想要选到一处心仪的房产，并且购房之后省心省力的话，我们还是需要做一些功课的。对没有在英国生活经历的国内买家来说，尤其是首次在英国置业的，这篇内容将会有很大的帮助。
当然，可以找到一位懂市场懂投资也能懂你的靠谱房产顾问，通过一次买房，你将会收获非常多的英国房产投资知识。我们以下提到的雷也都会帮助买家轻松避开。
无论是否在伦敦生活过，我们传统上都会有印象伦敦西面是富人区，一区二区是繁华地带，Canary Wharf是金融新贵聚集区，南面交通不便等等。这些印象都没错，甚至有的国内买家每年都要去伦敦出差旅游，对哪条街有什么好吃的好逛的了如指掌，但想选中心仪的房子，只凭这些感觉还是远远不够的。
举个我自己的亲身经历吧。去年有房产顾问向我推荐了一套海德公园步行可达、在Marylebone区域的稀缺楼盘。在伦敦，拥有一套地处Marylebone的房子那绝对是我无比向往的，我有一堆的伦敦餐厅和私藏都在那儿。
当我拿到楼书看到那个盘实际的位置的时候，心里一凉，最终没有成交。楼盘的确地处Marylebone，走几分钟也的确就可达海德公园，但是所在具体位置已经属于Marylebone的最外缘了，包围周边的不是一间间精致的小店和美味的餐厅，而是一排排可以坐在门口抽水烟的阿语餐馆和日用品店（无意冒犯也尊重对方文化，只是这的确和心里中的Marylebone的氛围不同）。
我们建议购房前一定要对房产所在的区域进行详细调查，包括房产周边的环境 、治安、交通、居民构成等众多指标。尤其是伦敦，即使在一个片区的不同项目，都会有很大的差异。再加上伦敦很多政府改建工程，各区居民构成也不断的发生着变化，曾经脏乱差的地方，未来未必不好；曾经非常好的区域，未来也未必依然保持优势。因此买房前的信息搜集工作还是很重要的。过段时间我们还会多开一个系列专门为大家解读伦敦的各种政府发展规划，相信这些内容会帮到大家避雷和选到好房。
（写这条大概会被不少房产中介恨吧，怕怕。）
英国的房产市场，对于房产顾问这个角色分为“卖家中介”和“买家中介”，说白了就是中介服务费用是谁买单。我们几乎听到的都是房产英国的房产中介会免费帮你挑选房子，带你去实地看房，买到房子还帮你介绍律师和贷款机构等等，做很多很多事，但不会向买家收取服务费用。这实际上就是“卖家中介”，卖掉房子之后开发商将会支付房产中介服务费用，根据项目的不同，费用也会有差异。卖方中介其实是这个市场的主流。
英国这个市场还是每一个职能岗位上的人都是非常注重自己的信誉和口碑的，尤其是做中国人客户的中介，口碑和信誉非常重要。我们相信他们不会为了从开发商身上赚更高的利润而去推荐一些根本卖不出去的房子。
但是，我们精明的买家也是需要有自己的判断能力才不会留下遗憾的。毕竟，在都能满足买家购房需求条件的项目中，中介们还是不可免俗的尽可能推荐佣金高一点的项目，这是人性。但是可以满足买家购房需求条件的房产项目中，你到底可以看到一个盘，还是多个盘对比，对比后的结果怎样，数据和信息是否客观，很多时候还是需要买家自己做判断的。
另外，房产中介有时候为了促成交易，有时候说话也会有一些隐性信息不会很直白的表述，比如某个盘因为供过于求而折扣相对较大，中介也许只会说开发商会给你special offer，而不会说更低折扣的原因；再比如有的项目是很好，但是已经卖到了第三第四期了，作为投资也许已经不是很划算了，中介也许会只侧重说房产项目的好，而忽略第几期的问题等等。
关注伦敦房产信息的朋友可能会发现，一个盘可能会在一段时间很多账号都在推荐，不是说这些项目不好，而是开发商一定是投了预算在中国市场做social。那这时候我们就一定能有自己的判断力才不会出现决策错误或后悔。之后我们也会开一个专门客观理性分析房产项目的系列，不会一味的说项目优势，也会更客观的分析项目的优缺和适合的购房族群。
疫情下，云看房云交易频现，科技改变消费习惯，这一点我是认可的。在伦敦买纯投资的房产，我认为不去实地考察是ok的。毕竟这对于买家来说就是一份“理财产品”，只要房产顾问可靠，买家自身有自己的判断力就没问题。
但如果所购房产是用来自住，或者未来有自住可能的，我都建议要去实地考察，期房现房都要！考察的点主要有：
◑了解社区环境与氛围。Neighborhood对于居住者的生活质量重要程度不言而喻，是不是街角有开几十年的家庭馆子，是不是社区居民关系足够和谐，这些情况都需要买家去实地了解的。
更多的“内幕”你可以选择去所购房产周围某个看上去开了很久的小餐馆吃顿饭，和服务员老爷爷或者老板聊一聊；你也可以选择天气好的某个早上起个大早来所购房产一带晨跑一次，看看上班前一两个小时居民的生活状态，街区是冷清的还是充满热情的将会一目了然；当然如果可以自来熟的话，也可以找到附近的居民攀谈，直接打探情报。
◑确认通勤时间。一般项目楼书上都会写明房产到各主要地方的通勤时间。买家当然可以通过Google map去check，但你不会清楚的知道楼书和Google上测算的标准，最好还是自己亲测心里财才踏实。
◑该区域是否是政府规划开发的区域（Opportunity Area）
◑该区域未来计划有什么企业入驻
◑房产门前街道未来是否会变得更繁忙或成为high street
◑楼盘项目附近是否有大片未开发土地，将来会建造什么
◑楼盘项目附近是否有地铁线或高速公路的兴建计划
只写了一半就这么长了， 那雷区这篇再分为上下两集吧，待续待续...
- To be continued -
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