作者：李康研报（公众号）
国内经济转型，增速放缓。现在都在寻求新的投资标的，寻找好的投资市场。我们就来分析一下我们的老邻居，越南。最近也是很热点的投资地方。他们正在发生又一个"春天的故事"。
宏观情况
越南GDP世界排名40名后，总量是深圳的2/3，人口1亿
据越南《越南投资评论》2018年报道，目前越南外商投资企业聘用超200万雇员，外资占发展投资资金的25%，过70%的出口额，FDI企业创造50%的工业产值。
常用社交平台，分析了医药类公司，李康研报，提问交流。一、三、五公司，二、四、六读书学习，七行业策略。
外资是越南成长的很大驱动力
越南国家预算收入预计超约579亿美元，较既定预算增加3%左右，较2017年增长5.5%，预算赤字率约达3.67%，超过越南国会提出的指标。
信贷驱动很高
日韩新台英港中投资排序；中值4%
越南人工成本约中国1/3
承接的主要是电子通信机械设备
CPI4-5%高企，货币预计开启紧缩趋势
政策面看，统计局数据显示2018年6月越南CPI同比增长4.67%，10月央行宣布三季度严控高风险行业放贷后，将在四季度继续收紧货币政策。据《越南新闻》消息称央行希望通胀率保持在4%以下，并确保汇率稳定。
越盾不希望竞争性贬值怕通胀
2018年7月央行官网发表声明，为确保经济稳定，不惜以低于市价的水平抛售外汇抵御越南盾贬值压力。2018年6月外汇储备达635亿美元，较去年12月增加110亿美元，创历史新高，其中：上半年FDI增加8.4%；一季度贸易顺差达27亿美元，创历史新高。
越南进行的股改有当年中国影子
2014年，越南国有企业开始私有化，提高生产效率，前两年国内生产总值增速连续低于5%。2017年8月，越南批准33家国有企业股权分置改革，总投资80.6万亿越南盾。12月，财政部宣布，45家企业股权分置改革方案已获批准。但2017年企业实际价值较2016年股权分置改革企业实际价值增长5倍，当年财政收入收回63.2亿美元。据财政部报告，2018年6月，《越南新闻》报道，在2018年前五个月，只有五家国有企业被批准实施非石化计划。政府计划今年完成85家国有企业的非国有化，并从181家剥离。
银行业绩普遍增长20%+，坏账率较高
胡志明/河内交易所分别1200/900亿美金市值（2019年元旦）
2016年3月，胡志明证券交易所上市公司348家，总市值约196亿美元;河内证券交易所上市公司380家，总市值约68亿美元。据《国际金融日报》2018年6月报道，胡志明和河内市场上大约有800只上市股票。市场总值从2017年的6000亿元增加到8000亿元，流动性明显增强。股市有7%的上限。外商投资暂时不受限制，但应委托当地银行(类似于上海、香港、深圳、香港和香港，外商投资应转换为当地货币)。
股市以金融地产占一半;交易费用千2.5（卖出千1）
越证指数成份从市值来说最大的权重是：金融（不含房地产）32%；必需消费品 18%；公用事业 13%以及房地产 10%。交易费率佣金为0.15%，买入时收取0.15%，卖出时收取0.15%，同时还需自动缴纳0.1%的税。各家券商或有不同，总比比中国当前手续费高很多
4G网络刚启动，3G普及，5G未开始
2015年，越南的3G用户数为3578万。预计2017-2018年3G用户数量将达到50-60%，是升级到4G的理想水平，2016年政府向四家移动运营商发放了4G运营许可，2017年将推出4G服务。频率委员会表示，由于通信基础设施的原因，4G服务的普及需要到2018年。《2018年开放信号报》显示，越南4G覆盖率为71.26%，落后于邻国泰国、新加坡、马来西亚等，4G用户基本集中在城市地区。2018年12月，日本《日经商报》报道，越南最大的移动运营商越南军事电子通信集团将于2021年推出新一代通信标准"5G"服务。越南的4G服务比日本落后6年，5G的差距预计将缩小到两年后。中文Hiddleston国际版Tik-Tok在当地很受欢迎，微信在中国人中很受欢迎，但不是最受欢迎的应用。Facebook和本地社交应用程序更为常见，谷歌应将其作为基本需求。
2家运营商FOX VGI上市，VNPT最大但100%国有且未上市
2016年，越南邮电集团（VNPT）类似中移动2017年《越南2017年信息技术与传媒白皮书》显示，2G/3G市场看，Viettel占市场份额达46.7%；MobiFone占26.1%；VNPT占22.2%；其他运营商Vietnamobile和Gtel分别为2.9%和2.1%。
政府未明确抵制中兴华为，中国厂商占比不错（西贡证券）
中国在越南投资情况
一般来说，建议在越南投资的时候可以带专业的东西。不建议用过时的东西在越南投资。越南的互联网普及率高于中国，智能手机的比例非常高。越南人口主要集中在南部的胡志明市和北部的河内，所以信息传播的速度非常快。中国TCL、美国、腾讯(Tencent)等企业在越南的投资一直很成功，因为它们的产品很好。越南对中国产品的选择是品牌而不是价格。越南人每年都住在广州，购买衣服、小家电等，所以越南人的超市应该看到一半的商品是中国的。
本地科技发展欠佳，电商/软件外包/游戏尚可
2017年，越南搜索量最大的电子商务平台是Lazada，占市场点击量的19%，其次是本地电子商务平台Gioi di Dong。Vinagame是越南领先的在线游戏版权运营商，也是越南市场领先的在线游戏提供商。通过完善的发行体系，网络游戏在越南大部分网吧都有发行。它是《剑客传奇》等MMORPG游戏的主导产品，所以你认为自己是龙，网上的《龙的传奇》，以及拥有数百万玩家的休闲游戏《泡泡糖》。淘宝天猫在当地也很受欢迎，而且有很多商店。
当地人少用微信
越南社交软件排名：2018年3-5月越南APP排名显示，社交类应用看，iPhone排名相对稳定，Facebook和Instagram拥有相对稳定且庞大的用户群；安卓中Messenger和Zalo稳定在榜单前二。
微信市场消失原因：
2015年5月，越南共产党党报《人民网络》称，微信是越南最受欢迎的社交软件，但由于其对本地化的重视程度不高，在功能上未能满足当地的需求。结果，Zalo详细排名第一，微信从越南最受欢迎的应用程序列表的首位跌至第11位。2018年5月，越南颁布禁令，禁止支付宝和微信进行非法支付。这是因为从监管的角度来看，Vimo是由越南央行(National Bank of Vietnam)支持的，而越南央行是唯一与支付宝和微信对接的机构，但许多中国商户并没有通过Vimo直接从中国移动的支付设备接收资金，这导致了禁令的出台。
成立证券公司难度大，地产更吸引
在证券方面，设立证券公司非常困难。市场规模小，易于操纵。此外，会计披露的财务报表也不够可靠。然而，证券市场也在发展，中高层逐渐开始关注资金。目前基金公司有5-6家，称为基金管理公司，设立难度较大，其中证券、保险、银行投资占比不低于30%。如房间租金平均近三个月上涨20%，从2.5元/㎡上升到3元/㎡。越南的整体发展相对较快，特别是在房地产领域。房屋投资年增加值平均达到15%-20%，租赁投资回报率为6%-9%。形成了大批中产阶级，收入和国内生产总值逐步增长。另一方面，区域基本工资每年进行调整，18年来最低年增长率为5%，通常为6%至7%。
类似中国，越南政局相对稳定，一Party执政
越南有中秋节、春节，受中国文化影响很深，在东南亚除新加坡以外，最接近中国，所以逐渐吸引更多人。越南在共婵党的领导下，一党专政，当前政局较为稳定，这是投资越南的竞争优势。
美国制造业外流后，首先是日本，亚洲四小龙，再到中国。这些国家或地区的共同点都是受儒家文化的影响，越南非常重视文化，重视子女的教育，教育沉淀需要20年才会有改变，文化需要几百年才会产生改变。（商会观点）
外国人是否能在越南买房
可以购买，产权50年，到期可以自动续签50年，相当于100年。房子买的法律规定外国人不能租了(但可以私下出租),外国人不能在越南买房子与杠杆,全部付清(但如果你利用自己在离岸金融是自己的生意),外国人可以卖给当地居民三年后他们购买。但当产权期限达到50年时，程序可以自动免费延长50年。买房子的时候，我们需要注意越南的不成文协议。开发商说我把房子卖给你50年了。事实上，没有房地产证书。但是这种房子的价格不一定便宜。相当于我给你的使用期限，没有房产证。这与中国房地产的首次登记类似。5 .这幢房子出售前，所有的人都是一样的。名字上写着，这叫做大房子证书。事实上，这房子不是你的。当你想卖掉它时，开发商可以帮你卖掉它。
越南政府对外国人的限制
据《越共电子报》报道，在2018年的前四个月，外国人在越南购买的住房数量与2017年全年持平。根据捷豹路虎最近的市场研究数据，越南房地产市场在今年头四个月吸引了4.55亿美元的投资，占该国外商投资总额的12.8%。出售给外国人的房屋比例限制为：公寓不超过30%，别墅及周边土地、天空不超过10%，小城镇不超过250户。新规定于2015年7月1日出台后，平阳省仅有一家日本开发商持有房屋所有权证书。大多数外国人买房子基本上不能拿到房产证，因为《住房法》有规定，外国人买房子不能干扰越南的国家安全或社会稳定。但是，国防部、公安部和省、市人民委员会没有具体说明哪些项目或地区会造成障碍。建设部也一直敦促有关部门明确，否则不能转让，不能领取产权证。
越南将剩余的70%的建筑出售给外国买家后，再进行转售。一个开发商以比卖给越南人高20%的价格卖给外国人。但一般都超过10%，但因为外销比例高达30%，所以对外国人投资房子是个不错的交易。对于外国人来说，买房等于取得购房权，相当于签订50年的租赁合同，对房屋所有权或房地产公司来说，风险更高。如果房地产公司有问题，房子将被没收。例如，**一般（商会领导）购买的房子也没有房产证，目前剩余5%的付款还没有支付，开发商承诺在两年内做房产证，如果房产证两年后没有拿到，剩下的5%也没有支付，同样不要影响房子做生意。
越南本地人对待房产态度
越南人对房子有要求。例如，这对夫妇的月收入是1万美元，60平方米，7.8万套房子。越南的房地产市场在过去的三年中略有低迷，但是越南的土地结构是私有的。与过去相比，中国的小开发商去缅甸办理土地抵押贷款，缅甸在建设房屋预售时会捐钱逃跑。作为一党专政国家，越南的政策执行相对到位，人口红利非常大。越南没有台风、地震，农产品和海鲜丰富。稻谷是世界第二大，腰果是世界第一大，海岸线长达1000公里。越南的意识形态、文化和人类习惯与中国非常接近。
中国厂商在越南的投资
中国投资真正落地的只有华夏幸福，投资以香港、新加坡公司名义过来，因为大陆资金受到监管。碧桂园早两年过来，据说土地差不多谈妥，但真正启动的就是华夏幸福。今年越南房产别墅等还是有投资空间。
外地人在越南买房的投资回报问题
投资回报：租金回报约8%-10%【商会几位高管的个人经历】如100万的房子，租金约六七千。胡志明市，房子分A、B、C三级，C级1000-1200【美金/平方】，B级1200到2000【美金/平方】，A级2000元以上【美金/平方】。据统计，家庭收入3000万越盾，可以买C，家里收入有4000万越盾，可以买B的。
租售比和买房出租问题
例如，家庭收入约为3000万越南盾，1500万可用于生活，贷款期限20年，杠杆率70%。租金每年上涨约100美元（每月每栋楼1000美元），但越南盾每年下跌约5%。但是租金是美元，所以汇率风险很低。投资的A级汇率风险不大，因为房价和租金是以美元计价的，而B级和C级汇率风险可能相对较大，因为它是以越南盾结算的。一级以上的住房，租金是以美元计价的，但要看签订的合同是正式的，正式的必须以当地货币结算，但在私下签订的合同是以美元计价的，签订的合同每年变更一次，租金的变化，如美元上涨，越南盾贬值，但租金是以美元计价的，租金的美元价格为W。我会更高。目前，外国人一般投资甲级。
外资投入房产，举个实例：越南富美兴
福美星有两个概念，一个是地区名称，另一个是公司名称。目前，福美欣地区已标价2000元[美元/坪]，多套别墅，1000多万元的豪宅。平均价值为6000[美元/平]。在西贡河(类似于上海和平饭店的黄浦江)，每平方米将出现1万多美元。在越南的房价评估中，从2015年7月1日起，房屋面积按墙内面积计算。2015年6月30日前，面积按墙中线计算，不共享。所以我们应该给它70%的折扣，然后和中国比较。
政府办事效率 也有交易成本
政府方面：越南投资环境较好，政策较好，但是所有环节不能说没有灰色空间。越南被法国统治了80多年，有些欧美情怀，服务需给些消费。例如吃饭给消费，开公司去税务局办事也要....
房地产整体走势
越南房地产的最后一波高峰是在2007年、2006年、2007年，因为加入了世贸组织。这一波工厂投资是惊人的，推高了房价，但在2008年，越南中产阶级没有形成，越南盾大幅下跌，工厂投资暴跌。人们投资房子是为了看自己的喜好，比如买房子；政府对房地产有一个压制性的政策，并且在很大程度上拒绝批准今年的发展。在房地产市场，2008年泡沫破灭，2013年第四季度开始好转。2014年第一季度，房地产市场开始上涨。在第二季度，我们遇到了513起事件（南海和中国），各种各样的打砸抢，最后要求保险公司赔偿。2014年，市场开始回升。每次一个大开发商发盘，价格都会比以前的二手房高10%到20%。然而，越南二手房的数量相对较低，外国人喜欢购买二手房。
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