书接上文《房地产项目全周期管理——拿地阶段（1）》

（二）、方案测算及内部决策

1、一定要拉通各条线仔细深入研究政府出让条件，包括规划条件、建设管理要求、限价条款等等，否则任何一个细节的疏漏都会造成后续的重大偏差和风险。

案例1：停车位：有的规划条件中明确规定了地上停车位比例，公共停车位。在方案设计时要充分考虑。

可能存在的偏差：

（1）地上停车比例未用足，导致地下室面积未能充分优化，增加地下室造价，而一般来说，地下室货值无法覆盖成本，基本面积越大越不利。

（2）车位设置不足，无法满足规划指标，无法通过竣备验收。

（3）车位配比太高，这里要看规划条件的配比，太高配比导致车位去化困难。

（4）经济测算时误把一些公共车位、缺陷车位全部计入了货值。

案例2：限价要求：有的不仅项目业态毛坯限价，还有精装修部分限价，还对储藏室限价，储藏室限价是按套内还是含公摊面积要研究清楚。车位价格等。

（1）可能存在的偏差：把储藏室的含公摊建筑面积误作为储藏室的套内建筑面积了，而规划条件明确规定了单价，偏差率接近40%，货值偏差非常大。

（2）精装修包的限价情况要摸排清楚，擦边球有风险。

（3）酒店式公寓、办公楼业态的政策风险需提前了解，以免拿地时预期乐观，落地时无法实现，比如拿地时设计为酒店式公寓，落地时政策不允许做酒店式公寓，需要做大面积办公楼，影响去化速度。

（4）车位价格，以及可售范围，比如温州的人防车位不可售。

案例3：建设管理要求也不可忽视，刚性条款不要遗漏违背带来巨大风险，尤其遇到有代建部分，比如学校、公交站、邻里中心、公共配套等。要看清楚代建成本支付方式、代建的内容范围（如学校类是否含精装修）、代建的单价及总价要求等。

案例4：外立面要求，有很多地方对地块的外立面尤其是沿街楼栋的外立面有对应的要求，有的会设置单方标准，有的会设置条款如公建外立面等，要注意。

2、市场定位，初步研判产品方向

（1）地块属性：地段、配套、区块等；

（2）地块指标：规划条件重点、限价要点（如有）；

（3）地块红线

（4）项目定位：

①竞品分析（户型、面积段、库存及去化情况、均价等）

②户配及价格段

③三宝选型（售楼处、样板房、景观示范区）

3、方案设计

（1）产品定位和竞争策略

（2）经济技术指标

（3）户型分布

（4）日照分析

（5）公建配套

（6）地库方案：人防面积、车位数量、地面停车占比、综合单车指标、地下室柱网、层高、场地标高、尽量避开首开区域及示范区

（7）三宝策划

（8）产品户型分析，与竞品对比

（9）标准层分析

（10）立面分析

4、运营节点排布：重点三宝、首开、各批次供货、封顶、竣备、交付。

【未完待续】