今天，袍江洋泾湖7号地块出让，容积率又是2字打头。

每逢土拍，很多人关注价格，但对决定居住品质的容积率，却不太上心。

2018年年底，镜湖两块宅地拍卖，容积率也分别为2.5和2.1。

甚至整个2018年，绍兴越城区成交的10宗住宅用地，容积率低于2.0的地块仅4宗。

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低密宅地，日益稀缺

高容积率地块频出，是如今绍兴楼市的普遍现象。

自2016年以来，绍兴土地市场火热，大牌房企争相入驻，土地价值提升，对于土地利用率的要求日益拔高，容积率持续走高。

随着城区土地日益稀缺，加上“禁墅令”政策严格管控，未来，城区低密土地供应量，只会越来越少，容积率越来越高，是趋势。

镜湖在售楼盘中，低密楼盘屈指可数，已成为当下楼市不争的事实。

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低密为何会成为舒适的代名词？

寸土寸金的城市，最珍贵的就是土地资源。

低密住宅的珍贵，体现在人均资源占有率。同样的空间，更少的居住人群，人均占有土地面积上升。就像排屋别墅，最珍贵的，其实是独占的土地面积。

相对于高容积率小区，低密住区，同样的用地面积上，总建筑面积更小，且户型规划一般为大面积段产品。这意味着，总套数少。

户数少了，人均绿地面积更大、公共空间及设备的使用频率更低、物业服务达到率更高，居住舒适度自然就显现。

因此，正如“不是GDP总量，而是人均GDP的提高，才真正意味国民生活水平提高。”

“低密”住区的价值，首先在于，户均占地面积提升。

高容积率楼盘，楼幢往往密密麻麻，兵营式排列，楼间距通常非常狭小，很难挤出空间做园林绿化。

为了凸显低密住区稀缺价值，开发商在绿地空间、景观设计以及楼栋分布上，一般也会更上心。

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墅区洋房里的门道

低密住区规划的常规方案里，高低配组合较为多，如高层+排屋，或洋房+排屋。

如果在高层和洋房之间选择其一，大概100%的绍兴人都会毫不犹豫的选择洋房。正因为这样的钟爱，绍兴的洋房单价普遍比高层至少贵4、5千。

相对于更像钢筋森林的高层，洋房始终是绍兴人胸口永不褪色的朱砂痣，心中无法替代的白月光。

抛开那些浪漫的理由，理性的绍兴人，更知道洋房的优秀所在。

阳光城檀悦实景图

从得房率上来说，洋房的公摊面积小，得房率无情吊打高层。

一般高层得房率小于78%，而洋房得房率在85%左右。

这意味着，在相同的建筑面积下，洋房的实际使用面积会多5%—10%，千万别小看这个数据，一般会差一个房间出来。

而一个房间，甚至只是5㎡的储物空间，对于一家人十几年甚至几十年的生活品质来说，有着日积月累不容小觑的影响。

在户型和采光上，洋房也略胜一筹。

高层一般是两梯四户设计，因为要兼顾4户采光，不得不限制单套户型的南向面宽，特别是中间套，很难保证南向面宽。但要知道，一套房子的价值，很大程度上取决于南向面宽。

阳光城檀悦的洋房就能实现约10－12米的大面宽。

阳光城·檀悦105㎡洋房户型图

高层的苦，住过高层的人都知道。

高层一般层数高达二、三十层，户数多。早晚上下班高峰，会存在电梯等候时间长的问题，而且电梯使用频繁，容易损坏。一旦电梯坏了，对高层住户来说，就是灾难。

因楼层太高，阳台若不封，那么一般使用率都不高。特别是冬天，楼层一高，寒风呼啸凛冽，很难利用。

还有一点不可忽视，楼层过高会对人的心理健康造成影响。

这可不是危言耸听，过去几十年，大部分绍兴人都住在多层或自建房里，一下子提升了“居住海拔”，容易产生一种“根基不稳定”的感觉，尤其是心里承受能力较弱的老人，经常会感到脚底发软，内心压抑。

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叠墅区洋房or排屋区洋房？

那么，如果同样的洋房，你选叠墅区里的洋房，还是排屋区的洋房？

不用马上做选择，我们先从开发商的角度，看看不同选择背后的考量。

排屋单价高，按照绍兴最高不超过4万的排屋限价，排屋的溢价也非常可观，而且做排屋有助于提升整个楼盘的调性，因此容积率2左右的项目，一般会做部分排屋。

这会导致什么结果？

这意味着挤满密不穿针的排屋之后，留给洋房和高层的空间会非常有限，所以做排屋的社区，基本可以说，牺牲了洋房或高层的舒适度，为排屋做了嫁妆。

而阳光城檀悦给出的选择是：叠墅+洋房，这个方案最大限度地确保了整个小区楼幢，空间疏朗有致，确保了每家每户景观、视野、采光的均好性，这种操作，在绍兴，既创新又少见。

所以，叠墅区的洋房，从楼间距和景观丰富度来说，会优于排屋区洋房。

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洋房墅区舒适在哪里？

选择了叠墅+洋房，牺牲了做排屋的部分溢价，檀悦从容地打造了多重景观空间，让小区既具有低密天赋，又有墅区品质。

景观是墅区品质最直观的体现。阳光城檀悦，长达57米、宽达18米的中央步道两旁，栽满了樟树、朴树等丰俊挺拔的乔木，漫步其中，颇有隐隐于市的小确幸，只觉得心情开阔舒朗。

穿过林荫大道，是功能丰富的中央景观会客厅，在这里可以找到三五好友娱乐休闲。

在整个住区内，环绕着一圈长约1000米的塑胶慢跑道。跑道旁贴心地设置灯光、能量补给站等节点。

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同时，为活泼爱动的孩子们，打造了疯狂动物城主题乐园；为标新立异的年轻人，创造一个艺术街区；为老年人们，建造了一个康体乐园……可以想象，未来，这里的生活将漫溢笑语欢声。

檀悦还深度挖掘滨水这一先天利好，沿着宽阔的河岸，为业主开辟了一条超600米长的樱花主题滨水景观带，美得像太宰治笔下的弘前公园。

春日，在樱花下铺一块野餐垫，融进那梦幻般的纯净天幕中，感受落英缤纷飞花吹雪，这定会成为业主回忆中最浪漫的画面。

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此外，还将智能科技系统，全面融入生活点滴，比如整个全区覆盖WiFi、设置户外充电设备、配备音乐互动装置，智能交互系统等为老幼群体提供了更多的互动乐趣。

更有“ 天使之眼”全天候实时视频监控，保障园区安全。

低密+墅区+洋房，集齐以上三点，实属不易，已算为居住品质上了三重“保险”，更何况，作为阳光城进驻绍兴的第五子，檀悦是阳光城最高端的的产品系，阳光城檀悦还处于镜湖红利区，属于整个板块高端人居的定调之作，已然提前预定了2019年红盘名额。