背景
由于年龄已经不算太小,也算是20好几的年龄了,一直处于冒险和激进,但是看到目前如此火热的市场,不免担心一件事,不只是同龄人,或者处于准备结婚的朋友是否都会考虑一个问题,如果结婚,要给什么给到家庭,毫无疑问,能不能拥有一个属于自己的家,当然这都是已婚和准备结婚人士需要去深思的问题.
正文(以惠州为例)
刚好碰上了国庆小长假,自己从深圳跑过去惠州去膜拜了一番现在的惠东房地产市场,看了不下8处地方.
看房方法
如果有朋友希望能从深圳去周边城市看房的话,都可以直接百度相关关键字寻找目标销售电话,同时他们能利用他们所在的企业圈的信息资源,找到房地产商电话,派车接送,这是我这几天在百度找的方法,参考下图希望能给你带来帮助.
好处
- 免得自己找房源,把问题抛给中介
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直接获取的当地最新的信息
销售套路
很开心能学习的到现在房地产商的一些销售套路,希望大家可以擦亮双眼
- 未开盘的开始销售期权,认筹房屋,制造开盘虚假表象,仅仅交个押金,给个VIP看房机会.
- 销售人员堪比传销中心,不断从交通,教育,还有若干年后的商超规划给你画饼,营造一个未来繁荣的虚假表象
- 将高新工业城,好好的劳工区说成,未来技术产业园,然后和深圳南山高新软件园做比较(相当不靠谱).
- 所有的楼盘只剩下低楼盘和大户型,有两个原因,真的有炒楼团把最好的房源收了,要不就是开发商在等着最好的时机出售
- 刚好听到所谓的消息,深圳限购等,突然就说下午要涨500/平米,让你赶紧下定金.
- 打着学区房,不外乎就是就近读书,旁边有中小学,当然若干年前,有些好的学校会针对学区房做录取降分,被销售夸大,想想也是可笑
房价变化
从上一年同期相比,涨幅高达30%,也就是说,如果按照这个变化,投资房产真的比实体经济好,年华利率差不多30%.
惠城区价格涨幅
注意:以上的理解绝对是误区,现在新房售房和二手房存在一个很明显的问题,国家为了限制二手房交易,看似红火的一首房市场,交易过后,会看到的只是遍地鸡毛
银行贷款以房价估值*70%计算,首套在30%首付.还款期限在5年以上利率为4.9%.
一手房:
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以2015年购入7.5K/平米的100平米房子
如果当时买的时候,总价在7.5
首付在75W*30% = 25W左右.
订金缴纳10W左右,一星期内把首付余额结清.
然后就通过银行借贷,正常还款.
二手房:
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如果2016年当地房价升值为10K/平米,房屋性质,哪怕只是个毛胚,
也只能算是二手房
(这里就涉及契税2.5,还有个人税1.5,注意这两个值我也忘了具体,反正有好个档位)
这里就会出现一个有意思的问题,评估价按照银行评估为准,然后银行评估价格基本按照当年买的
价格加上折损,计算.所以以上15年的房屋价格估值,即使在周边一手房疯涨的价格上12K,
也只能估值8.2K左右,然后相对应的价格就估值在这个问题上,如果个人转让的的时候如果挂9.5K,
其中1.3K的差值就得自己贴出来在首付里面,没有银行支持~
最后首付就变成了
(1.3K + 8.2K*30% +(其他税率)5%*9.5k+(中介佣金)3%*9.5K )*100=50w
当然,这里这个首付估计最快需要4个月时间,一方面买房需要去银行贷款,卖房需要去银行赎回房子,所以周长比较长
我觉得最可笑的一点出现了,如果用公积金,听说贷款周期复杂,至少要半年才可以把流程走完,
一般二手房不喜欢,新房也有些不支持公积金贷款.那就变成政策的东西变成了权利的圈钱工具,
市民民不聊生,还得吃哑巴亏.
最后的利润点:
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一年的时间,最后房价涨了13W,中间的利差,活生生被银行和炒房者拿走,剩下的问题,
留给政府和接盘侠.然后历史继续重复,直到经济崩溃,然后,炒房者哀鸿遍野,
所以在这样没有技术含量的行为一直在民间不断的组团进行,抱团取暖.
思考
惠州的房屋
我觉得用一句话可以概括完全:这句话不知道适不适用东莞
住不了 - 一年住不了几次,如果工作在深圳,父母去那边住还不如在深圳租房
卖不掉 - 想换手,看到很多挂了2年的房产还是出不了,如果投资的话还不如深圳,有供求关系在,价再高还是能交易,没有交易,空打转的价格,只不过是行内人哄抬的假象
租不出 - 我觉得这个问题比较实际,有个朋友在深圳买了一套房虽然400W,但是立马放出去出租,相对来说也比较简单,现在除了那个首付,月供也只是倒贴多2K多,如果放在惠州这样的二线城市,本来空房率就高,排队出租的人应该不计其数.
高企的房价何以撑起
事后和在惠州工作多年的叔叔聊天,发现这里面的问题已经不是一般的严重了,当里楼市持着深圳人惠州买房的噱头,导致当地人也逐步不敢思考买房事宜,另外,当地的平均工资也就4k左右,消费水平如何我觉得应该可见一般,如何撑起一个如此高企的房价,这个我觉得最好把问题留给看客,然后时间来证明,在没有政策,没有资金,利好的前提,靠一个深圳的影响,而不是靠本地,我个人认为这路只不过昙花一现,到时候只会出现灾难性的多米诺塔牌效应.
决定
踏实活在当下,面对浮躁,面对喧嚣,自己那杯茶,慢慢泯一口,让自己好好思考,在将这次的旅程总结一番给大家一个参考,希望大家能一起参谋并对我的误区进行修正,谢谢~
至于买房的事宜,简单两个点,虚高的价格,需求过剩的市场,暂不做考虑~
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