6月14日，中国社会科学院国家未来城市实验室、中国房地产估计师与房地产经纪人学会等单位共同发布《房地产蓝皮书：中国房地产发展报告（No.19•2022）》（以下简称“蓝皮书”）。该蓝皮书预计，在土地价格上涨的情况下，销售均价将保持小幅上涨，全年增长2.8%。
我不知道友友看到这个数据有何感想。虽然我对房地产长期看好，但是我对房屋销售均价2022年全年增长2.8%，是持悲观态度的，原因如下：
1、购房主要人群刚需、改善客户，大部分受疫情影响较深，从而可能会延迟他们2022年购房计划。而当需求不足时，销售价格上涨就可能缺乏市场依据。
虽然疫情对各行业，以及各人群均有影响，但是对于刚需、改善客户来说，可能影响最大。这种影响，我们从青年失业率可见一斑。
根据国家统计局数据显示：2022年5月，尽管全国调查失业率比4月下降了0.2个百分点，为5.9%，但是青年失业率却比4月上升了0.2个百分点，高达18.4%。随着毕业季的到来，2022年有1076万大学生进入劳动市场，可能会让这一数据更加攀升。
青年人失业率的攀升，无疑会影响其购房能力，而在需求市场购买能力有限或下降的情况下，房屋销售价格可能很难上涨。
2、人们对房地产预期转弱，导致房地产行业楼市成交量急剧萎缩，为了活下去，房企降价动能可能会越来越大。
根据中指数据CREIS显示，2022年1-5月，商品房销售面积为5.1亿平方米，同比下降23.6%；5月，商品房销售面积为1.1亿平方米，同比下降31.8%。
从销售额来看：2022年1-5月，商品房销售额为4.8万亿元，同比下降31.5%；5月，商品房销售额为1.1万亿元，同比下降37.7%。
通过上述数据，我们明显感觉2022年房地产行业楼市成交量明显下降，而楼市成交量急剧萎缩将会导致房企经营性现金流急剧减少，在开发商无法通过其它渠道获取资金的情况下，为了活下去，房企降价销售的动能可能会越来越大。
3、各地城市房屋库存高企，叠加二手房挂牌量激增，当供过于求时，可能也会促使房价下降。
根据CRIC中国房地产决策咨询系统数据显示：2022年4月30个重点城市，库存量排在前五的城市分别为青岛（库存2546万平方米）、武汉（库存2097万平方米）、成都（库存1747万平方米）、长春（1563万平方米）和佛山（1535万平方米）。
根据这些城市的房屋月均消化套数，青岛库存消化周期需要30.6个月，武汉需要30.6个月，成都需要16.2个月，长春需要173.6个月，佛山需要25.8个月。
除了房屋高库存、高去化周期外，城市的二手房挂牌量也激增。
根据2022年《3月国民安居指数报告》显示，一线城市二手房中，广州新增房源量比2月上涨95.6%，北京上涨66.4%，上海上涨48.6%，深圳上涨41.9%。
在各个城市房屋库存居高不下，二手房挂牌量激增的情况下，如果房屋销售均价还将保持小幅上涨，则可能就有违常识了。
网友评论