背山面水，天然福居
在山东省一个美丽的海滨城市-威海市，坐落着一个美丽的小区，名曰龙泽府。龙泽府背山面水，以古代风水而言亦是上佳之地。在当初给业主交付的几个月里，业主们享受着实至名归的英式物业服务，可是短短几年，物业作为服务性企业，对业主的普遍诉求充耳不闻，原有的花园式小区变得青黄不接，小区宠物随处大小便、小区里到处挂满了晾晒的衣物……业主的合理诉求，物业不闻不问。经过了几年的努力与挣扎，小区物业服务仍然未见好转。为了共建美好家园，业主们只要寻求他法，以成立业主委员会为目标，通过业主委员会来敦促和制衡物业提供好的服务。小区业主自发组成业委会筹备志愿者，通过微信群、拉横幅、挨家走访居民等方式，将小区业主团结起来，共同组建属于业主自己的业委会组织，为建设美好家园共同努力。
一、缘起
位于海滨城市威海的龙泽府小区2014年由北京天恒置业集团投资开发兴建，该项目位于威海市环翠区，以中高端高层住宅为主，打造花园式居住小区。可是，5年时间过去了，楼道、停车场等公共区域布满灰尘、小区的草坪青一块黄一块、各种需要物业出面协调事项相互推诿……这还是当初许诺的英伦式管家小区么？尽管小区业主们和物业进行过多次沟通，但是毫无实质性效果。在经历了一次又一次的失望和绝望后，业主们终于达成一致，共同努力成立业主委员会来监督和协助物业更好的服务于小区。
布满灰尘的停车场
无人维护的公共环境
荒芜无人维护的草坪
二、复杂的业委会成立规则
成立业主委员会是一件知易行难的事情，业委会的成立有着严苛的条件和极其复杂的操作流程。支撑业委会的法律文件主要来自于两个方面，一是《物权法》、二是《物业管理条例》。
2007年颁布的《物权法》并没有对业主委员会的法律地位做出明确的规定，但对业主委员会在物业管理中的“行为效力”也即“话语权”做出了直接规定：
1、第七十八条“业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。”
2、第八十三条“业主应当遵守法律、法规以及管理规约。业主大会和业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。业主对侵害自己合法权益的行为，可以依法向人民法院提起诉讼。”
2003年颁布的《物业管理条例》并没有浪费太多文字在业委会的权利上，但却对业委会应遵守履行的义务进行了多条规定。
1、第十五条“业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：（一）召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（二）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（三）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合；（四）监督管理规约的实施；（五）业主大会赋予的其他职责。”
2、第十六条“业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。....”
3、第十九条“业主大会、业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。”
4、第二十条“业主大会、业主委员会应当配合公安机关，与居民委员会相互协作，共同做好维护物业管理区域内的社会治安等相关工作。在物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合相关居民委员会依法履行自治管理职责，支持居民委员会开展工作，并接受其指导和监督。住宅小区的业主大会、业主委员会作出的决定，应当告知相关的居民委员会，并认真听取居民委员会的建议。”
业委会成立简化流程如下：
业委会成立简要流程
1.成立的前提条件(也就是拿到入场券、门票)：
业主提出书面申请需要的条件主要参考《山东省物业管理条例》相关规定，成立业主委员会需要的条件：第二十八条 房屋的所有权人为业主。建设单位或者前期物业服务企业应当将业主入住情况及时报告物业主管部门和街道办事处、乡（镇）人民政府。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：（一）业主已入住面积的比例达到百分之五十以上；（二）业主已入住户数的比例达到百分之五十以上；（三）自首位业主入住之日起满两年且已入住户数的比例达到百分之二十五以上。
每一条都是硬性指标，首先入住面积和入住户数是硬性指标，达不到基本上就不满足成为业委会要求。业主入住比例达到25%以上，是需要根据业主逐一签字确认的。
2.指导工作：
这一步就需要和政府相关部门打交道了，具体的管理和执行部门分别是物管办和社区。一方面，业主需要在政府有关部门的指导下进行合法合规的操作程序，小区业主是一个自然组织，并不是一个强关联的类似公司的组织，因此联合起来满足政府合法合规程序操作难度较大。
3.发布公告
政府指导工作后，按照相关程序发布成立业委会公告，同时会公布业主筹备组的选举规则。这里筹备组成员包括政府代表、房地产开发商代表、物业代表和业主代表，只有业主代表占多数票才能真正的代表业主利益行使业委会正当权益。
4.成立筹备组
为了让筹备组真正代表业主利益，业主们需要让筹备组成员占多数比例才行。主要有两种方法：
一种是在政策允许范围内尽可能扩大筹备组名额，让业主人数有充分的空间占多数比例；
一种是在政府部门引导下，刚性人数的条件下，比如人数设定为9人，政府占2人，开放商1人，物业1人，小区业主占5人，那就得让所有业主真正代表业主利益。
5.制定业委会规范、章程、业委会选举规则、运营费用等
筹备组成立后有很多事情需要去做，相信很多的任务就会落到具体的业主成员手里，筹备到业委会成立又是一段辛苦的历程。
6.业委会成员的选举与公示
后续就是业委会候选人的准备、选举与公示，直到公示无异议后才能够正式宣布业委会成立。
三、纵然再复杂，为了小区美好的未来，业主一往无前
对小区物业的失望和对未来美好生活的向往，业主们决意要走一下这条复杂的路。小区业主志愿者为此精心准备，通过拉横幅、挨家走访等方式宣传筹备成立业委会的事情，为了让业主了解到这些挨家走访的陌生人不是不速之客，他们甚至挂上了临时的工牌，挨家走访签字争取大部分业主的同意。
1.小区内外横幅宣传
业委会筹备宣传横幅
2.业主志愿者开会讨论工作方案
相聚地下车库开会讨论行动方案
3.挨家拜访争取业主签字，一张张信任的签字汇成奔往成立业委会的通途大道
认真指导签字，严格按照要求合法合规完成业主支持程序
我只会在屋外等候，请放心，我只一心为小区业主服务
对中老年业主的指导要更加耐心一些
通过长达半个多月的签字程序，终于溪流汇成大海。
业主签字有效数超过25%，满足业委会成立条件
4.成立筹备组，为了真正代表业主的筹备组，志愿者和业主们拼尽全力
筹备组的成立过程险象环生。首先，当地社区和物管局快速订立筹备组规则，决定筹备组共有9人组成，政府2人（指派）、开发商1人（指派）、物业1人（指派）、小区业主成员（5名，选举产生），这其中如果有1名业主被拉拢或不代表业主真正利益，那么将来的业委会便有可能沦为利益傀儡。
为了不让筹备组陷入被动局面，志愿者们主动出击，争取政府、媒体等许可扩容筹备组人数到11人，可惜天不遂人愿，最终并未取得成功。
有个别业主嚣张的跳出来，说业主成员已内定，引得小区业主们群情激奋。
为了保障筹备组业主成员真正一心向业主，志愿者们想尽一切办法，克服利益群体捣乱的一众行为，终于取得了阶段性的胜利。由业主们真正选出的5名业主顺利进入筹备组。
随着筹备组业主选举的结束，现场响起了热烈的掌声
5.革命尚未成功，群众仍需努力
业主们在业主志愿者的带领下，取得了筹备组选举这一阶段性胜利。但是，革命尚未成功，群众仍需努力。希望福居龙泽，庇佑勤奋和正义志愿者们，庇佑为业委会成立而不辞辛苦的业主们。
注：本文为纪实文章，经本人征得小区业主同意写成，部分图片引自业主公众号（龙泽福居：longzefu2019），特此说明。
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