古代没有合同制约，房地产交易是如何完成的呢？
靠青铜器记载。
中国有记录的最早的房产交易，出现在一种名字叫「盉」的西周青铜器上。中国陕西曾经出土了一种西周时期的青铜器，名字叫「盉」，是一种酒具，「盉」顶上有一个盖，我们把这个盖打开，翻过来，上面有密密麻麻的铭文，写的是：
惟三年三月……矩伯庶人取瑾璋于裘卫，财八十朋，厥贮，其舍田十田。矩或取赤琥两，麂韨两、贲鞈一，财廿朋，其舍田三田。
记载的是在公元前919年农历的三月份，一个叫矩伯的人分两次把1300亩土地抵押给一个叫裘卫的人，换来了价值一百串贝壳的几件奢侈品：两块玉、一件鹿皮披肩、一条带花的围裙。
虽然有青铜器记录，但是如果对方不守信该怎么办呢？
靠发誓！
周厉王三十二年的时候发生了第一宗有记录的土地买卖，这宗土地买卖的交易过程也被刻在青铜器上，这次记录的是周厉王购买土地的事，周厉王为扩建王宫，买下一个叫鬲从的人的地，但是没有立即给钱，鬲从担心周厉王赖账，隔三差五找周厉王要账，周厉王没办法，就给他发誓：
你别怕，我一定会照价付款的，如果我赖账，就让上天罚我被流放好了。
这在当时是一个很毒很毒的誓。
周厉王具体买地花了多少钱，铭文上没写。有人买地、有人卖地，这说明在西周除了有土地抵押，还存在土地买卖，房地产市场已经具备了雏形。
出现土地买卖之后紧跟着应该就有房产商开发商了。但是最早开始琢磨从泛地产中谋取暴利的房地产开发商什么时候出现的呢？
在古代，住房一般都是自主建房，也就是说，这套住房最开始一般都不是从市场上买来的，都是第一代业主自己盖的。房子盖好后，因为种种原因，这套房子被卖掉，卖给第二代业主，然后再卖给第三代、第四代业主。
总的来说，从战国到明清，中国房地产市场上卖来卖去的主要是二手房，也不存在产权年限一说。一直到隋唐时期，才出现了商业地产开发商，专门开发商铺，盖好之后，或租或卖，
其中有个叫窦乂的人，是商业地产的佼佼者。
窦乂这个人恨传奇，出生在陕西，很小的时候就死了爹娘，无依无靠，跟着舅舅一起生活，他舅舅是个公务员，住在长安城。窦乂先通过卖鞋、卖树等生意赚了一些钱，后来有了80万钱的身家，于是开始向房地产行业进军。当时长安西市有一个废弃的化粪池，面积有十几亩，闲置七八年了，一直没人买，于是窦乂把它买了下来，雇人填平，在上面盖了20间店铺，租给波斯胡人做生意，平均每天都收上来几千钱的房租。
再后来，窦乂听说当朝太尉李晟喜欢打马球，于是斥资70万钱买下一块地，又花30万钱把这块地建成一片马球场，送给了李晟。李晟很高兴，从此跟窦乂结成死党，有求必应。有这种靠山保驾护航，窦乂发得更快了，不到40岁就成了长安首富，人称「窦半城」，这也算是开发商勾结官府的开端了。
除了像窦乂这样的商业地产开发商，古代的业余开发商还有一些是公务员、退休干部等，甚至官府自己就是开发商。
比如在北宋，中央政府下面就有个专门搞开发的机构，叫做「修完京城所」。这个机构本来只能是修筑城墙和宫殿，后来城墙修得差不多了，宫殿也盖得够豪华了，这个机构就开始转型，开始给中央财政搞创收，怎么搞创收呢？修完京城所向朝廷请示，划拨给他们大片地皮，他们在上面盖住宅盖店铺，盖好了，有的卖给老百姓，有的赁给老百姓，给国库做了很大贡献。
古代是没有专业的开发商的，因为做开发商最需要的是钱。
买地、买建材、雇人、摆平关系，哪个环节都得花钱。尤其买地，流动资金不能少，钱不够，就得找同行拆借，或者找银行贷款。古代没有银行，只有钱庄，可是钱庄规模一般很小，即使有一些大型的全国连锁的钱庄，他们也不做开发商的生意，都把钱借给别的老板了。
史料上有这样两个办理房地产抵押贷款的例子：一个是南北朝时候的梁朝郡王萧宏，让人家拿着房契去贷款，一张房契最多只贷给几千钱；还有一个是明朝嘉庆年间山阴县的一个富户，名叫求仲，最多的一次才贷给15000文。这点儿钱别说搞开发，吃一顿大餐都不够。
其次是没那么多地，古代开发商如果大量囤地得挨板子。
以唐朝为例，唐玄宗在位时，土地政策里有这么一条：
应给园宅地者，良口三口以下给一亩，每三口加一亩，贱口五口给一亩，每五口加一亩，……诸买地者不得过本制。
意思就是说，政府给老百姓划拨宅基地，划拨的宅基地大小取决于家庭等级和家庭人口，如果是平民家庭，每三口人给一亩宅基；如果是贱民家庭，每五口人给一亩宅基，另外老百姓也可以购买宅基，但是购买的面积有限，不能超过政府规定的指标，政府规定的指标是多少呢？平民家庭买地，每三口人，最多只能买一亩宅基；如果是贱民家庭买地，每五口人，才能买一亩宅基。
在唐朝，商人是属于贱民行列的，再有钱的商人也是贱民，贱民老板去买地，即使是上百口人的大家庭，最多也只能购买20亩地，用这20亩地搞开发，一两年就倒腾光了。
而如果超标大量买地会怎么样呢？
“诸占田过限者，一亩笞十。”
意思是，唐朝法律规定：买地超过指标的，得挨板子，每超出一亩指标，挨10大板。
第三就是拆迁以及补偿款不好协调。
古代开发商可没有现如今的开发商这么牛，环境和政策对他们都不太有利，尤其是在拆迁问题上，开发商们想占优势就得勾结官府，比如刚才提到的隋唐时候的窦乂，他就知道要搞房地产，首先得朝上有人，于是傍上了当朝太尉李晟，没有勾结上官府的开发商就很难做。
不过古代拆迁比现代拆迁过程更为暴力，因为普天之下，莫非王土，国家要用哪里就用哪里。当然，在古代，也不乏一些民主的君主。例如北宋元丰六年(1083年)，开封外城向外拓展，规划中的新修城墙要占用120户居民的住宅，宋神宗让开封府制定拆迁补偿计划，开封府写报告说，总共需要补偿款两万零六百贯，平均每户至少能拿到补偿款171贯，当时的171贯铜钱，大约等于现在的46500元人民币，这些钱能不能在宋朝买到房呢，呵呵……
所以面临着资金紧缺、不能囤地、商人拆迁困难等问题，一直没有职业的开发商出现，直到民国时期，外国银行纷纷到中国开展业务，开发商们才能贷到大笔的贷款，政府开放土地买卖，中国的职业开发商才开始出现。
那么古代的房价如何呢？
古代的房价，也是有高有低。有的地方房价不仅是高，而且那是相当的高！
古代人买房子，也跟现在人一样，要考虑很多因素。第一也是看房价是否承受得起。不管是古代购房者，还是现代购房者，买房之前都会掂量一下楼盘的价格和自己的腰包。
举个例子吧，北宋时候首都开封的房价不是普通人能承受得起的，连很多名人都是买不起房子的。比如咱们所熟知的大文豪苏东坡，穷其一生，他也没能在开封买到房子，只是在其他小地方买了几套住宅，他儿子老大不小了，要在开封结婚，没有新房，这让苏东坡很着急，最后我们的大文豪苏东坡还是借了一个朋友的房子，才算把儿子的喜事给办了。
苏门三父子，苏东坡的弟弟苏辙也是如此，苏辙参加工作几十年，到七十岁那年才买上房子，而且不是在首都开封买的，而是在开封南边的一个卫星城市许昌买的，就相当于现在在北京买不起房子跑去天津武清买了一套房子。在买房之前，苏辙写过一首诗：“我生发半白，四海无尺椽。我老未有宅，诸子以为言。”意思是，我活了大半生，头发都花白了，还没弄上一套房子，搞得自己在儿子们面前抬不起头来，他们还老是抱怨我。
苏门这三父子还算好的，还有很多人穷其一生也买不起房子，唐代大诗人白居易买房更有意思，跟现代都市打工族的买房经历很像。
白居易二十八岁考中举人，二十九岁考中进士，三十二岁参加工作，干的是「校书郎」，就是在中央办公厅负责校对红头文件的文职人员。级别是正九品，相当于一个小县的县长，不过工资却不低，每月一万六千钱。白居易在长安东郊常乐里租了四间茅屋，因为离上班的地方远，又养了一匹马代步，此外还雇了两个保姆，这样每月的开销是七千五百钱，剩下八千五百钱存起来，但是存了十年，他也没能在长安买下一套房子。
后来白居易觉得这样长期租房不是办法，就跑到陕西渭南县，也就是长安城的卫星城，买下一处宅子，平时住在单位，逢假期和休息日就回渭南的家，有点和现在的大都市白领差不多，在郊区买房不住，而在城里租房上班。
白居易还未成名时来到长安，当时有个文学老前辈名叫顾况，他对前来拜访的白居易说：“长安米贵，居大不易。”没想到老先生一语成谶，白居易？看来谁都不易啊！
古代不仅买房子不容易，买房子更不容易。
除了看房价，古代人买房也要考虑位置和周边环境是否合适。古人跟我们一样重视居住环境，最著名的例子就是孟母三迁。古代人买房考虑最有意思的一点，还在一个叫亲邻纠纷的问题上。
咱们现代人买房之前，一般都是调查房子的权证是否齐全，质量是否过关。而古代人买房之前，主要不是调查房子的权证和质量，而是调查卖主，搞清楚他的家人、族人和邻居是否同意他卖房，因为在古代，一所房子能不能出售，并不需要通过物价局、房管局的批准，却需要通过卖主家人、族人和邻居的批准。正规的做法是拿一个小本子，把亲戚邻居的名字都列在上面，然后从族长老太爷到隔壁大妈，让他们挨个签字，假如其中一个拒签，这房就别打算卖了。
买房不易，买房不易，现代人因为房价过高，买了一套房子后，因为要每月还贷，就会沦为房奴，那么在古代，是否也有房奴一说呢？是否也能贷款买房呢？
古代当然也有房奴，不仅有房奴，还有蜗居。
北宋初年有个大学士叫陶毂，他亲眼见过老百姓的住房是多么紧张：
四邻局塞，半空架版，叠垛箱笼，分寝儿女。
就是说房子太小，就在房子天花板和地板的中间加一层，隔成小复式。卧室太小，放不下床，就把箱子柜子什么的拼起来，让孩子们睡。这种一家三代挤一个小房子的居住生活，跟电视剧《蜗居》里出现的场景差不多。
而且宋朝时候，江浙一带还出现过房奴，有个叫张仲文的宋朝人写了一本书，书名叫《白獭髓》，这本书里描写房奴生活：
妻孥皆衣蔽跣足……夜则赁被而居。
意思是说存款和借来的钱都砸到房子上了，只能节衣缩食还债，不但老婆孩子身上没一件好衣服，连被子都是租人家的。
清朝也有房奴，光绪年间，北京有人买不起房，就自己盖，盖也盖不起，就借钱盖，然后慢慢还。有一首竹枝词唱道：
搭得天棚如许阔，不知债负几多钱？
古代更悲催的是没有按揭贷款，想买房必须要全款支付，至于古代贷款买房的事情，是到清代才出现雏形的，清朝就现了业主拿着产权证明去当铺办理抵押贷款，而真正意义上的住房按揭，是到民国时代才出现，所以古代买房真的不比现代容易。
关于契税、物业税或者房产税，其实也不是现在的创造或者纯粹的拿来主义。
早在东晋时期，就开始收契税，当时叫「散估」，这也是中国第一个有据可查的契税，其后，几乎所有朝代都有契税。
唐初魏征等人写出了房产税的实质：
其实利在剥削也……
当时「剥削」没有现今这么贬义，与「增加财政收入」是一个意思，从税率上看，东晋税率为4%，隋唐税率是5%，宋代4%，元明清三朝基本是3%，我们现在的契税大户型也是3%。
万历三十三年，利玛窦在北京宣武门附近买了处房子，他在意大利、葡萄牙、印度都呆过，那些地方并没有「契税」这一说，所以他也没有去有关部门办理手续。
《大明律》规定：
凡典买田宅不税契者，笞五十，仍追田宅一半价钱入官。
好在外来的和尚好念经，利玛窦同志在朝廷上面也有人，托了户部官吏，最后交了一笔可观的滞纳金了事。
相比之下，「物业税」这税种兴起较晚，而且断断续续。公元783年，唐德宗向长安城内拥有房产的市民开征物业税，叫作「间架税」，乃是按照房屋的等级和间架计税，上等房屋每年每间缴纳两千文，中等房屋一千，下等房屋五百。
结果民怨载道，当年深秋五万军兵哗变，口号就是「不税汝间架」。迫于压力，784年唐德宗废止了这个税种，也就是说，中国第一个正规的物业税仅仅活跃了半年就夭折了。
到了五代十国，梁唐晋汉周的每一代帝王都曾征收物业税，不过鉴于「间架税」惹过乱子，改叫「屋税」。北宋物业税不是常设税种，南宋由于军费困难，每年两次向城乡居民征收屋税。元代，不叫间架税或屋税了，改叫「产钱」，按地基面积征稻米若干或折成钱若干。明朝，物业税不常设，江浙地区小范围征收过一段，叫「房廊钱」。清代，物业税也不常设，往往临时征收，比如1676年由于对吴三桂用兵，朝廷财政紧张，康熙下诏「税天下市房」，规定：
不论内房多寡，惟计门面间架，每间税银二钱，一年即止。
算下来，是只对门面房征税，二钱税额相当于两斗大米或七斤白糖的价钱，不多。总而言之，无论是间架税、屋税、地基钱、产钱、房捐，都是不折不扣的物业税。只不过，它们与国际上通行的物业税是不同的，不是为了调节需求，而是单纯地敛财。
然而物业税在中国并不能成为常设税种，因为这个税是纯粹的苛捐杂税，税又比较重，很容易激化矛盾，直接结果是百姓吃不起饭，太容易导致大规模的农民运动，所以很难持续征收。
再来说说公房和廉租房系统。
这种保障房宋朝搞得最好。宋朝原则上不分房，京官无论大小，一律租房居住，宰相那样的高干都是如此，偶尔有「赐第」，只照顾部级领导和有军功的将军。算起来大家的住房自有率不高。南宋初年，大量流亡人口涌进杭州，三十平方公里的杭州城一度住了一百万人口，人口密度接近上海浦西。因人多地少房价高，居民普遍租住公房。
除了大规模公房出租，宋朝还有住房救济体制，一是灾年对租住公房的市民减免房租；二是政府建房（福田院、居养院）免费安置流民和赤贫民众；三是修建比公房条件要差的简易房，但是租金更低，堪称「廉租房」，此外，宋朝还有安济坊，一种慈善医疗，还有漏泽园，安葬无人认领的尸身，比较有人性。
如果是公务员的话，生在元代也还不错。建国开始，就给半数京官和所有地方官分了房，叫「系官房舍」。一般分不到的市民以自主建房为主导，但是盖房不用买地，政府批给一块官地，然后每月交一次租金，时称「地基钱」。
满人刚进北京那会儿，也给领导们分房子。一品官二十间，二品官十五间，三品官十二间，四品官十间，五品官七间，六、七品官四间，八品官三间，不入流小军官每人两间。按照每间十五平方米估算，从一品官的三百平方米、到小军官的三十平方米不等。
廉租房主要由寺观经营。土地由政府划拨，建房资金由民众捐献，房产维护可以从香火钱里冲销，僧尼道士理论上讲不以盈利为目的，再加上信仰需要，正适合执掌这项半慈善业务。大都市的庙宇常有上千间客房，供应试的学生、出门的商旅和遭了天灾的百姓临时居住。
《西厢记》里张生和崔莺莺在山西停留一整月，在那永济县普救寺里，莺莺住西厢，张生住东厢，该故事充分说明：在廉租房里也可能发生爱情。
到了明清两代，又多出个廉租房的来源，便是会馆。在这异乡人建立的聚会场所里，客房租金相当便宜。顺治十八年建于北京的漳州会馆，福建人来租住，只象征性地收取租金：每月三文钱！
最后说说历朝历代，哪朝买房最容易呢？
首先说最不靠谱的南北朝，贫富相差极为悬殊，普通居民收入只有几千，房价则是几百万，房价为何如此之高呢，都是被谢灵运那样的大财阀「左江右湖，南北二山」地把房价给炒上去了。
唐朝刚才说过，「居长安，大不易」，而且士大夫时兴攀比，为了写诗题名好看，非得有个别墅不行，比如王维有辋川别业，岑参有南溪别业，杜牧有樊川别业，就是白居易本人，后来也在洛阳买了十七亩地，修了个「履道园」。
宋朝文人叶梦得说：
人未有无产而致富者也。有好便田产，可买则买之……勿计厚值。
这话一再被地主老财们重复。有点闲钱，买房子置地，不惜一切代价。
明代买房也不是件容易事。
《金瓶梅》第五十六回，西门庆的结义兄弟要买房，朋友帮他算了算帐：
一间门面，一间客座，一间床房，一间厨灶——四间房子是少不得的。论着价银，也得三四千多银子。
小户型房子，要三四千两银子。而清河县县令，从七品国家公务员，每年薪水不过三百五十两。就是说，就算县长去买房，如果不贪污的话，需要十年不吃不喝才能攒够房钱。明代楼市虚火上延，与攀比之风分不开。尽管明太祖规定，任何人不得超越等级建房，例如居民门窗不得使用朱红油漆；庶民住房不得超过三间；功臣宅邸两边可以保留五丈空地；军民房屋不许建成五间或九间；寺观庵院不得使用斗拱。但如小说里所说，庶民西门庆「现住着门面五间到底七进的房子」，超标超大发了。
嘉靖年间，大家纷纷打肿脸充胖子，浙江人的房子必须带客厅了，江西人的房子必须带兽头了，江苏人的房子里必须摆上时尚家具和精美古玩了。明朝中叶，北京的地皮已经涨到每亩纹银两千两，就是折成人民币也有好几十万。
看吧，不是现代的房地产为难你，也不是错生在一个很痛苦的时代，中华上下五千年，房地产有记录三千年，房地产何时容易过，俨然一部血泪史。
努力发奋才是王道，如果一味抱怨，那么要怪只能怪：
生而为人，我很抱歉。
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