文/柯临
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如果我说房子至今仍是最受国民追捧的投资品，应该没人反驳吧？
我之前在文章中提到，如果你一定要投资房地产，国内眼前不太适合，不如考虑国外。这几年海外配置的风刮得很热，天南地北何处无芳草？
门槛低、方便入手、适合普通人的海外房地产，今天聊聊日本。
哦对了，有些话说在前面：
1、没忽悠你去日本买房，每个人情况不同，投资必须因人而异。
2、别带所谓的“民族情感”，完全两码事，乖~
01
买房必须看大环境，先说日本经济情况。
上世纪90年来以来，日本楼市崩盘进入泡沫破灭时代，房价下跌超过50%。日本国民老龄化，不想结婚、不愿生育、不敢消费、不想买房、整体进入“低欲望社会”。
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2017年日常的新生人口94万，更是创下1899年有统计数据以来的最低值（死亡数>出生数，上图散发着淡淡的自生自灭的气息）。
但从GPD数据看，日本并未持续下坡，近10年还算平稳：
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以2017年为例，即便日本总GPD只有中国1/3，仍是世界排名第3的经济大国。
于是形成某种反差：
一边是日本经历长期经济低谷后开始缓慢走高，而另一边，日本人对泡沫格外敏感，以一种保守乃至消极的姿态生活，导致房价始终蹲在低估区。
与中国人热火朝天的买房态度截然不同。
日本简言之，真是佛系的国民态度，佛系的房地产，几乎不可能出现暴涨，向下也很难再跌（默默躺在低洼区几十年）。
02
再看日本房产的几个特点。
1、信息透明，流程完善
日本所有房产中介共享一套房源数据。因此中介之间的信息差很小，比拼的是谁评估房源与价格更准确、谁服务更好。
信息如此透明，意味着鲜有漫天开价的混乱状况。当然也没法讲价。
流程上大致是：
找中介->选房源->付定金->确认购房申请->签订购房合同->付剩余款项->中介处理相关事宜->拿房产证。
日本不少房产中介与中国有合作，异国购房的流程已经挺成熟。
2、租售比高
如果习惯了国内房地产风格的人，估计对此很不习惯。
我们知道，在中国，房子增值靠的绝对是上涨空间，靠租金回本基本指望不上。
天朝房价租售比稳居全球最低，有些地方甚至超过1:700，就是用700个月才可收回房价成本…抽出北上广深的租金回报率一看，平均还不到1.5%。
但在日本，租售比数字就正常多了。
根据2017年的数据：东京5.76%，大阪5.91%。一般来说，5%以上的租金回报属于适合投资的楼市。
3、门槛低
日本房价并非便宜，一线城市6万RMB以上很常见，平均如下：
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但关键在于：房子真的，很小，很小…
前几年我去日本玩，公寓民宿十几㎡比比皆是，碰上40+㎡我都觉得是豪宅。
所以呢，总价50万甚至30万就能在东京或大阪买一套一居室，你想想这价格搁在北京上海，杯水呀么车薪~
相较欧美房产的门槛高or水又深，以及地理位置、文化背景与中国相差甚远，衬托之下，日本的房子似乎显得更清纯了。
03
接着看，日本什么样的房子适合买？
先说我的答案吧：一线城市+二手房+小户型（一居室）。
其实刚才的日本主要地市房价表已露出端倪，我再放个横向对比图：
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上图中红色是东京，橙色是大阪，其他是陪跑的二三线城市，现在更清晰直观了吧？
说白了，一座城市的房价够不够坚挺，归根结底看人口，与老龄化啊面积啊没啥关系。就像东京，全日本4%面积的空间里聚集了25%的人口，房价很难回落。
一线城市的安全边际最高，小户型流动性最好。
日本的小户型大致长这样：
随手从二手房中介截图的-1
随手从二手房中介截图的-2
注意看截图中的地段——东京都新宿区。
这是什么地方？是东京乃至于整个日本最著名的繁华商业区，是北京的“宇宙中心”五道口好么！五六十万就能买套十几平方米一居室。
至于收益，截图中的“8.4%”指的是“表面回报率”，扣除每年管理费、修缮费等等， 实际回报率估计在5%-7%。
04
最后，说风险。
普遍关注的有两点：一是地震怎么办，二是房价会不会下跌？
地震问题，首先日本房子都是超强抗震（达八级），东京311地震堪称日本史上最大地震，但是却没有一栋楼倒塌，由此可见一斑。
其次，购买房子时中介一般都会要求你买5年间地震火灾保险费。尤其你若从银行借贷，这钱就是强制性缴纳。
至于房价会不会下跌，这么说吧，下跌的概率很小。
日本房价平躺在低洼区几十年，再跌也跌不到哪里去，何况有2020奥运会作为经济强心针，对房价形成重大利好。
那么，我眼中最大的风险是什么呢？——
过分高估日本房价的投资回报率。
国内房地产在过去10年，稳坐投资品收益率NO.1宝座，买房后第二年涨20%、30%…甚至100%屡见不鲜。而日本房产，走的是稳中有升、靠合理租售比获得收益的路子。
性格迥异的两个模式。
你可能觉得，一套房子好歹几十万，每年到手收益率才5%-8%，我买点儿固收产品不更好？流动性还强呢！
对呀，但大部分去买日本房子的，手里并不只有几十万嘛…
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