过去三十年，深圳的城市发展似乎在“一路向西”，每隔十年城市建设重心就要发生一次转移， 第一个十年在罗湖，第二个十年在福田，第三个十年到了南山。
老深圳火车站
这一战略提出后，坪山新区迅速响应，依托深圳综合开发研究院举办了两届深圳东进战略专家研讨会。在6月25日举办的第二届研讨会上，各路专家针对深圳东进战略的落实中面临的产业、交通、规划等问题各抒己见。
深圳东进战略是东部中心和“3+2”经济圈(深莞惠+河源、汕尾)重大发展机遇，虽然深圳东进战略的号角已吹响，但要真正实现人口和产业的东进，似乎面临的问题也不少。
然而一次次的政策实施下最为影响深重的是什么？——房价
谈改革
强区放权改革“绝对意义重大”
马兴瑞还提到，深圳还有一个重大改革，影响未来10年发展：一是强区放权。“绝对意义重大，不能把决策权、财权全部集中在市里，这一次市、区财权分配，要多给区里财权。”马兴瑞说，这么一大截马路，区里修不了，还有垃圾筒的设置，也是市里的部门来决定，怎么行？另一个就是东进战略，是再造一个新深圳。“把原特区外再打造一个新深圳是有可能的，那不就是G D P再翻一倍。”马兴瑞说，这些事还得不断地研究，看清楚、看准了就出手干，看不清、看不准的再研究。
深圳夜景（京基100{左} 地王大厦{右}）
谈面临问题
高层次人才不足、土地空间紧缩
市政协六届十七次主席会议“落实创新驱动发展战略，加快国际化创新型城市建设”专题协商会昨日举行，马兴瑞到会听取委员意见并讲话，市政协主席戴北方主持会议。“落实创新驱动发展战略，加快国际化创新型城市建设”是由马兴瑞领衔督办的重点提案。
过去三十年，深圳的城市发展在“一路向西”，每隔十年城市建设重心就要发生一次转移，重心不断西移带来福田、南山、宝安等地的高速发展，也造成“西密东疏”、“西重东轻”不均衡的发展格局。
感同身受，有感而发，这些年来深圳的房价突飞猛进，大的方面来讲近些年我国在世界领域里发展迅猛，亚太效应于国土领域屡见不鲜，所谓全球各地数我国经济增幅最大，若将我国划分为五大块，东、西、南、北、中；那么想问的是到底哪块经济优势尤为显著，那么用排除法来解决这个问题；
首当其冲，以首都所在地的北方，北方正是因首都所在地，各大政界大佬聚集之地，北方自古以来就是兵家战乱之地，身形高大威猛，实属将领之地；
西部大开发不言而喻，需要加强开发，着以重视；
中部实属急需崛起，视机而动，也可看出优劣势；
东部长三角经济区，全球性金融一线城市——上海所在地，可谓是经济大区，正因离首都太近，政策颁发实施下来，不得不一一落实，有碍经济增长；
而与之匹敌的南部，撇开超级特区香港澳门不说，单指深圳这个年轻而又野蛮的城市足以撑起南部一片天，深圳一直就被冠以科技、创新之城，也因地区优势，从它的野蛮就得以深圳的经济犹如野生的大树一般疯狂增长，何为真正野蛮之说；北方一些企业都被冠以国字头（中国人民银行、中国银行、中国人寿），而深圳精英企业都是民营（腾讯、百度、平安）；为什么年轻，深圳从创始以来建立时间短，城市人均年龄不到三十周岁，主攻创新科技技术开发，之所以年轻、野蛮。
因此得出全国最具投资价值城市——深圳；正因为最具投资价值使得它并非唯一投资选择，成本高；深圳房地产面临的唯一问题是：2000万人，怎么住？在你眼里，这是经济数据，在我眼里，却是购买力。金融产业和现代服务业吸引的都是实力较强的人才来到深圳，这批人对房价有比较高的承接力；而新兴产业吸引的主要是满怀梦想学历高的年轻人，这批人是深圳未来最大的财富创造群体。这个时间久了，深圳的人口结构会改变。
1、迅速冒起的“城市新中心”：红山片区
过去的一年，深圳的热词是龙华，龙华的关键词是红山。经过几年的高效高速建设，红山早已成为了住宅的集中区，大量商业配套进入，大量工作在福田、罗湖、南山的白领来到了红山置业。
2、“外面非洲里面欧洲”：坂田片区
坂田一方面离福田不远、交通通道多；一方面区内有华为总部、刚需很多，片区吸引了大量高收入人口入住，而旧改、10号线、华为将成未来坂田价值的最大展望点。
3、“东进战略”最大受益者：大亚湾区
作为东进战略最大的受益者，大亚湾区由当年不为人知的偏远地区一跃也成为了深圳人的投资热土。
惠阳大亚湾——
根据惠州市城市总体规划(2006—2020年)的总则和空间规划，惠州以“一城三组团、双核心结构”为核心，规划区分为四个次区域：惠城次区域、陈江-仲恺次区域、惠阳-大亚湾次区域和北部山区次区域。其中，惠城次区域和惠阳-大亚湾次区域是目前重点发展的“双核心”。2016年大亚湾全年实现地区生产总值437.8亿元，同比增长5.8%，占比整个惠州地区生产总值的12.8%。作为“双核心”之一的大亚湾，是珠三角东岸西区唯一的石油化工基地，不仅坐拥丰富的自然资源（滨海公园、黄金海岸、大辣甲岛、红树林公园等），经济发展也相对活跃。
西区：连壤惠阳区，集中楼盘最多，也是大亚湾人口最集中的一个区域。2016年，碧桂园在西区大施拳脚，接连布下了不少项目。地理位置方面，西区最靠近深圳，是很多买房者重点关注的区域，均价也明显高于其他区域。该区的典型代表项目有龙光城（1.5万元/㎡）、德州城（1.8万元/㎡）、碧桂园·龙熹山（1.3万元/㎡）、碧桂园太东公园上城（1.45万元/㎡）；土地市场方面，2016年，大亚湾共成交地块16宗，其中有10宗集中在西区，土地推出方面，2016年大亚湾共推出地块19宗，有13宗集中在西区，其关注度可见一斑。
中心区：大亚湾的行政中心，不仅汇集了所有行政单位，也配置了如三甲级的惠亚医院、大亚湾文体中心、惠民广场以及红树林公园、虎头山公园等重量级的生活休闲配套。中心区大部分配套都是新建的，该区域典型的代表项目有德丰凯旋城（1.05万元/㎡）、新华联广场（1.2万元/㎡）、君跃荃新时代花园（1.2万元/㎡）、十月花花园（1.25万元/㎡）等，不过整体来看该区大型的商业配套比较少，基本能满足生活娱乐需求，但是严重缺乏大型商业配套，有不少空置的楼盘。
澳头：是大亚湾的老城区，历史悠久，商业配套、教育资源比较充足，是大亚湾生活气息最为浓厚的一个区域。政府规划纲要定位为滨海生活度假区，不仅拥有得天独厚的滨海资源，同时也有完善的生活配套，有大量的本地人口在此世代栖息。教育资源也相对丰富，有澳头第一小学、澳头实验学校等。该区的代表项目有海伦堡·香奈花园（1.1万元/㎡）、中萃星光雅居（0.9万元/㎡）、锦绣学府（1.25万元/㎡）等。
高新科技片区：主要发展石油化学产业。按高起点、高标准规划，正努力建设成为一个反映当代最新技术水平的世界级石化工业基地。
霞涌：滨海旅游资源丰富，是大亚湾项目分布最少的区域，以海景房居多。代表项目有泡泡海和华润小径湾，均价集中在1.5万元/㎡左右。
楼市现状
2017年房地产政策呈“严控”格局，房贷利率也有所收紧。为打击投机炒作，2017年4月，惠州也出台了相应的调控政策，规定自2017年4月9日起，新购买(新购买是指自本通知施行之日起购买)的商品住房(含新建商品住房和二手住房)须取得不动产权证满3年方可转让；5月份惠州市发展和改革局发布“限价”细则，进一步从细则上稳定房价，让房价回归合理化；从目前惠州市场表现来看，新入市的项目定价趋于谨慎和合理。
从成交来看，2017年上半年大亚湾共成交商品住宅3.34万套，成交面积约290万㎡，销售金额约360亿元，而惠州市上半年共成交7.79万套，成交面积约746万㎡，销售金额约852亿元；大亚湾销售套数占比42.8%，销售面积占比38.9%，销售金额占比42.3%。由此可见，目前大亚湾在惠州房地产市场的市场地位举足轻重。
未来预判
伴随着惠州轨道交通设施的逐步完善，惠州大亚湾与深圳的交通时间将大幅缩短，未来深惠一体化也会是大趋势。一方面，深圳部分置业需求仍会外溢到惠州、东莞等临深周边。另一方面，当前大亚湾部分地区的轨道交通、商业配套等仍需进一步完善，加上政策的趋紧和监管力度的从严，预计未来一段时间内大亚湾的房地产市场将维持“量价齐稳”的态势。
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