中国特色的房地产市场经济

最近在看许多城市更新的案例，慢慢明白一些中国房地产的逻辑。

我们大家都会比较熟悉一个说法，我们国家实行的是中国特色的市场经济。很多人会疑惑，难道市场经济也要讲意识形态？

有没有价值观附加判断，很难说。不过，在房地产这个支柱行业，中国特色体现得淋漓尽致。

先说什么叫市场经济。

市场里头有一个很重要的条件，叫做自由产权保护中的交易权和定价权。有个简单的逻辑，对于做买卖的来说，客户是上帝。因为发生交易，要钱来买单，所以买卖的要很认真的对待大家，让你们知道各种情况，对他产生信任。所以，客户是上帝，那就是市场经济。

所谓的企业家，商业文明的众多参与者，都是把提供的产品或服务进行交易，如果产品和服务不能进行交易，就没有市场。

但是，仔细想想我们目前的房地产市场，你会发现“限”字当道，限价、限购、限贷现在还限售。我们现在的房地产市场是不允许随便交易的，也不允许随便定价，所以严格的说起来，我们的房市不是一个完整的房地产市场。

很多人都担心房地产的灰犀牛来了，中国房地产会出现泡沫、崩盘，那这也是太不相信共产党了。

中国共产党绝不会让它会出现这样一种现象，如果我们说有政府信用，这就是政府信用。政府信用就是告诉你，如果你们出现大量的跌盘的时候，我不让你交易。既不能买，又不能卖，你往哪跌？

所以他不会出现日本式的情况、美国式的情况，我们不要以为一个完全市场化的东西拿来到中国套用，说日本都出现经济泡沫了，出现房地产泡沫了，在中国不会。因为日本人从来不敢像中国一样，每隔一年、每隔一段时间，每到出现问题的时候就给你调控。

日本敢调控吗，美国敢调控吗？不敢。只有中国政府敢，最典型的就是什么呢，最近我们出台了一些政策，告诉你如果你在境外投资这个投资那个，不给你钱，一分都不给你。

这就是可以用各种行政手段来终止你的经济行为，如果你这种经济行为可以随时被终止的话，他怎么会出现问题呢，出现不了，没钱啦，对吧。

所以王健林就赶紧得卖，他得还账啊。

另外一个充分自由市场是资源自由配置。资源自由配置呢就是你想怎样配置就怎么配置。他是由市场化的需求，我这有需求，我就可以配置。但是中国我们看看，现在的情况是，如果钢材的产量过高了，把民营的先砍了。

马克思说的资本家比较坏，他会把牛奶倒掉一部分，也不给穷人喝，然后把剩余的牛奶涨价。

在中国可能是把别人的牛奶倒掉，然后把自己的牛奶涨价。所以你们要充分相信我们不是一个完全市场化的情况下，怎么去判断我们的半市场化情况下的走势。

为什么房地产会出现这种半市场化？

因为，我们国家制度告诉你市场资源是不能自由配置的。

首先是土地政策。八二年宪法的第四次修改，把土地改成了国家所有制和集体所有两种。所以我们当土地制度是一个单一来源时，我们就不能想像充分市场一样可以自由配置，配置不了。所以土地一定是国家单一配置。这个东西如果在不修改宪法情况下这个基础是不变的。

第二个是户籍制度。户籍制度在城市之间是有差别的，但是户籍制度改变了吗？我们看见了曙光，但是目前很难。因为，户籍制度和土地制度连在一起。

为什么这两个东西连在一起呢，因为城市的土地有城市的户籍，农村的土地没有城市户籍的人有宅基地和承包地，如果宅基地和承包地不能交换，那他就没有进城资本，然后城市土地就受限，这两者之间就没法进行交换。我们还得叫他房地产市场，因为他还有一部分交易，虽然你没有定价权了

在世界上城镇化发展的过程中，有四步。第一步是农民变成城市人。这个我们已经经历过了。第二步呢，是小城市往大城市跑，我们也经历过了。第三步呢是大城市往郊区跑，我们没有，为什么我们没有第三个阶段呢，因为土地不私有化。你不能说我买一个宅基地到农村去发展一个小镇，不行。

在美国，比尔盖茨可以，他可以把硅谷变成他的小镇，一条街上有半条街是属于他的房子。于是他就把学校、幼儿园、医生各种东西都配到那个城镇里，所以才有了第四个部分，叫城市圈或叫城市群。

但中国为什么没有呢，因为土地不私有化，你不能转移，因此造成一个结果就是公共资源配置只向城市配置，那么大家为什么要到城市买房呢，道理很简单，因为公共资源都在城市，学校啊，教育啊，医疗啊，所以才有学区房啊等等其他说法。

经济学家通常说这样是不对的，行政效率低。但从市场和社会的结果来看，这没准在一定的时代背景下，中国特色市场经济的价值发挥——公共技术设施的集约化建设反而能更高效的提高技术设施的供给。我们的中国高铁里程远超世界，交通更为发达；教育更为平价，也许在高等教育比美国还略输一筹，但是门槛也相对更低；更重要的是，许多交通、通信及能源等基础设施的大力建设，虽然很难短期创造直接经济价值，却给服务业给互联网的发展铺设了长期红利。

这样的经济体里面还是需要火车头，以房地产的体量具备充分的动能和势能，的确有点“舍我其谁”的意味，政府不抓到手里也说不过去。但我们还是需要市场和交易驱动，所以半市场化化也就顺利成章。

房地产前段给人的印象是严控，但数据显露出的是另一番光景，上半年最亮眼的3月份和6月份经济数据，都与房地产相关。

3月份自不必说，房地产市场处于新一轮楼市调控实施之前最后的狂欢时期，财政支出同比增速为2015年12月份以来次高。而6月份大超预期的经济数据，也是与房地产销售的逆势反转（地方政府大幅扩大了一手房的批准预售面积并限制了一手房市场价格）和超前期的财政支出增速（近20%）分不开的。

房地产是周期之母。启动楼市的本质，是保证全社会的开工率。房地产牵涉的产业链条长，一个项目一开工，上游的原材料，中游的建筑业、制造业，下游的服务业，都会动起来。

但现在遇到一个根本性的问题，楼价已很高了，北京上海的价格放到世界一线城市里，已不算便宜。房地产的泡沫谁都看得见。

这个时候要通过刺激房地产来保持“小盛世”，来保证经济的增长，有点像走钢丝。但不靠房地产，其他的动能暂时顶不上，结构转型、消费拉动、新经济，都是慢变量、长时间的事。

怎么办？老动能也可以有新玩法。

我们看到在这样的背景下，租房时代被高层郑重提出，租购同权、以租代售、土地出让禁售70年等颠覆式做法出台。

这可理解为房地产调控长效机制的尝试，也可理解为保增长的新变通措施。

此话怎讲？

就是一方面不能再鼓励房产买卖了，那样房价还会往上涨，但同时，为了保经济增长，房地产的建设不能停，开工率得维持，于是照旧批地批项目，但这些项目不能拿来买卖，只能拿来租赁，这样就兼顾了冻结交易和保证开工率。

从香港模式转换到新加坡模式，房地产业的下半场已经开始。

这条路如果走通，确实将改变楼市的现状。

深圳已经连续11个月的“连跌”（加起来还不到5%），房价被一直控制着不松动，这个时间可能比以往任何时候都要长。

这就是让很多人有爱又恨，独具中国特色的房地产市场。

这“盛世“未必如你所愿，我们身在其中，更要有清晰认知。