未来，一般人做房地产投资可能只有亏的命

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我们都目睹过身边朋友投资房产，最后获得动人心弦回报的场景

身边某个朋友结婚买房时咬咬牙一口气买了两套，拿一套自住一套备用。结果苦行僧式的低频消费两年，遇见房价疯涨，备用没用上就转手卖掉。卖房套现回来的钱不仅原来买房钱会来了，贷款还了，连新房装修费也捡回来。

很多在北上广深的男同胞，因为房子，结婚前最恨的就是丈母娘，结婚后最感谢的也是丈母娘。

过去十年，很多人稀里糊涂，却通过买房“上车”，实现财富自由和阶层跃迁的例子也比比皆是。

然而今年以来，貌似世道变了。

突然号召，“房子是用来住的”，然后政策频出，房贷从下浮到直接上浮，“炒房”在国家意志围追堵截下骤然息鼓，也让市场阵痛不断。雄安千年大计一出，京津翼周边地区竞相限购，而且条件还有越演越烈的趋势，不断升级。一线城市市场几乎全面冰冻，二线城市逐步加入限购名单。不让买了还不消停，接着还不让卖了。限售，作为首次出台的政策，以吃瓜群众都不淡定的速度席卷全国多个地市。这轮房地产调控，已经不局限于一二三线的城市划分，而是哪里的楼市热，哪里就会成为调控的对象。

地产到底怎么了？房子，现在到底该买还是不买？

之前有句老话，我想大概什么时候都对。如果需要，房子该买还得买。但除此之外以投资为主要目的的买房行为，我们需要慎之又慎。未来，一般人做房地产投资可能只有亏的命。

因为需要而买，至少是不亏的。面对通货膨胀，至少能做到保值增值。事实上，过去十年间真正跑赢通胀的投资也只有北上深的房子。房子只有“住”进去，房子中附加的教育医疗等资源才会真正让人受益。有恒产者有恒心，房屋自足给家庭的稳定也是有积极的现实意义。

因为投资而想要买房，在这个房租回报极低的年代，至少真正要明白房价上涨的逻辑。

过去20年，支撑房价上涨的原因核心逻辑是土地增值和货币超发。

房子就是质量再讲究，建安成本一线二线也不会差距过大，主要的差距在于地价。

土地增值有多种因素综合驱动，在中国最为根本的是，分税制下地方政府的土地财政造成了饥饿供地的局面。辖区土地出让一块少一块，土地开发要修路还要四通一平，本身能卖的地块就少。为了发展和保GDP，各条线上嗷嗷待哺的口，又不得不手中有粮。只能卖一块是一块，越卖越越贵，不然达康书记也为难。面对新地王频出，面包还没面粉贵，陷入“地王魔咒”的开发商心里也叫冤

只有潮水褪去，我们才知道谁在裸泳。只有夜幕降临，俯览大地灯火，我们才知道土地供给的真相。

NASA亚洲东部夜景灯光

黄奇帆时代的重庆房价就一直保持在稳定水平，就是灵活的土地供应机制让面粉供应跟上了面包去化的节奏。

货币超发，不能简单理解钱印得太多，而需要去回顾过去20年的经济周期。2001年中国加入世贸，开始制造业产能扩张及外贸导向的经济解构。连年贸易顺差，不断积累高额的外汇储备，因而中国的货币政策越发向汇率侧重。与此同时，国际市场经历次贷危机和长周期的量化宽松，美联储大量印钞。为了维护币值稳定，中国央行也不得不跟着印钞。

突增那么多流动性，除了大修基础设施吸纳，支撑结构调整的长期投资，房地产作为不动产，流动性低，正好是市场流动资金的稳定器。认真的溯本清源，房地产列入支柱产业也是2003年开始，开启了地产的黄金时代。每次房地产价格疯涨，离不开货币政策的影子；货币政策的调整，又是经济周期的结果。

到了目前这个时点，过去支撑房价上涨的主要逻辑应该是结束了。

这么多房地产政策密集出台，意味着以前传统统一的调控方式失效，进入了“分城施策”的时代；土地供应会提速，土地使用率也会进一步加大。一线进入存量时代，甚至出现“全自持”要求的地块，也就二线还存在部分土地增值的机会。

美元也进入了加息通道，开始货币缩表。中国同样也会得跟上，今年3月博鳌论坛，周小川行长甚至给出信号，“货币宽松已到周期尾部，要认真思考何时离开。”

当然，有些拎不清的人对传统逻辑还不死心，我也可以指一个更好的机会。2015年那波深圳涨的令人咋舌的时候，越南河内以近3倍涨幅全球夺冠，仔细研究，这其实是Copy from China理念的延续。沿着“一带一路”的路径走出去，去亚投行普降甘露的地方，也是机会，那是国运。

大多数人是走不出去的，回到国内，面对经济转型对房地产的复杂新要求，传统逻辑失效是必然，没拎清事情本质前千万别赌上个人气运。

未来的房地产，能够支撑资产价格的只有运营和内容。因为，只有运营和内容才能带来更好的溢价和现金流。

存量越来越大，被动自持的出现，让运营成为房地产当下面对的首要问题。目前，市场上出现两种代表“资本风口”新的业态，联合办公和长租公寓。

长租公寓，针对是房屋租赁的市场。在租赁崛起的时代，长租公寓是租赁供给制改革的一个缩影。有别于二房东，简单的吃租金差；品牌长租通过集中管理，提供更有品质的租赁房源和更好的租住服务。长租公寓出现的本质是85后对传统租赁居住环境的难以容忍。然而，相较于酒店短租的高溢价，长租往往溢价有限，运营压力不小，目前在行业中还没破除规模不经济的矛盾。同时，因为合适物业缺乏及行业政策不清晰，长租公寓在拿房和改造就要面临巨大的经营风险。因此，需要考验的是这些租赁机构的运营能力。

联合办公，也不简单租金差的逻辑。随着90后00后这样追求自我且无过多生活负担的人群渐成职场主力，办公环境的改善和办公氛围的追求是现实的需求，公司小型化、职业自由化也会是趋势，带来的推动就是办公升级。所以，联合办公本质是大众创业、万众创新潮流之下，新型企业对新协作关系的必然诉求。但随着办公，拎包入住的常态化，用户流动性也在变强，如果在运营上无法对用户形成生态系统创造新的溢价及生态闭环，联合办公的运营也难以持续。

同样的逻辑，养老公寓、社区商业、月子中心、养生会所、网红餐厅？这些空间商业都可以去做，但都不是大多数人可以做的。

内容，是未来支撑房地产的竞争力的另一重要因素。

打个比方，万达如果不掌握强吸引力的核心IP,永远成不了迪士尼。

内容的核心，IP之所以越来越重要，就是因为可以辩识，可以知道会发生什么。而比知道会有什么更重要的是不尽的惊喜。传统的地产，无论是住宅、办公还是企业业态，更多是功能商业；而基于内容的房地产，则是精神商业。

内容的出现和强化，背后是消费方式和结构发生变化。从生存型到享受型的消费升级；从物质型到服务型的消费升级；以及从点状式消费结构到网状消费结构的转变。地产的内容创新，重构了地产与人们的链接关系，给空间重新赋能，最终完成城市的更新。

城市更新的过程，参与到未来房地产投资的只能是具备专业运营管理和内容创新的人（机构），一般人再想参与房地产投资，只能通过这些专业机构，通过REITS等房地产金融创新实现。

古时，人们因河流而聚集，因繁衍（运营）而壮大族群，最终因文明之光（内容）而出现城市。城市的出现就是因为人际之间互联的需要，却也会因为人际互联方式的改变而重新解构。

未来，我们会发现并定义，人跟城市、跟空间、跟房子如何相处的关系

未来，如果不懂运营和内容，不通过房地产金融创新间接投资，一般人直接投房地产真的只能是亏的命。

未来，想要买房子是很容易的事情。你要买，没人会拦你反而会鼓励你。想想当下日本人对房子爱理不理的态度，再想想日本三大核心城市群明亮的灯火，你就能明白，未来稀缺的不再是房子而是买房的人。

人生有三大塞翁失马的失算：泡妞泡成了老公，炒股炒成了股东，炒房炒成了房东。我们很难预估前路，但是一定要慎重选择，认清思考是否长期值得而不担心会一夜之间成为负担，这样才能认真对待我们的人生了，房子这事亦是如此。

剑辰说：

对最近政策和行业动态一些个人理解、梳理和提炼，许多细节就不再论证，直接说结论。不构成投资意见。