这周我们来再来聊聊房子这个事情。
最近关于房子的话题有点火热，本来答应朋友写一篇文章分析下影响，没想在码字过程中不断有新的情况出现。弄得我写文章也几易其稿，不过这样一顿折腾，关于房子的逻辑倒是越发清晰。
然后我们就发现一个“灯下黑”的事实——我们对房子每次变革的短期变化都非常关心，但却忽视房屋变革对人和社会长期深远的影响。所以，我们在认知上自然会缺失一些底层逻辑，盯着房价，一叶障目。
我们先从一段关于房子的历史说起。
大约在上世纪初的前30年，美国曾经发生了一场住宅革命。原本，那个时代的有钱人还住着英国维多利亚式住宅，屋檐高耸，房顶上有根尖塔，还有根烟囱。屋外有围栏、阳台和花园，进屋有小客厅，这种建筑风格看起来很精致，但中看不中用。
维多利亚式房屋
后来，先是在洛杉矶，随后是在芝加哥，出现了一种小平房，在城市的新街区里密密麻麻的铺开。这种小平房普遍建成2层，抛弃了浮华的维多利亚风格，外表看起来朴素无华，没有门厅、阳台和围栏，进门就是客厅，客厅旁边就是厨房，大大提高了房屋的利用效率。
洛杉矶的小平房
随着小平房出现的，还有住宅的网络化。原本的房子，不管豪宅还是草屋，都是独立的。这些新兴住宅的出现，让房子互相连接起来：电线接入家家户户，除了电灯电话，各种现代化家电也陆续丰富起来；自来水接入，干净水资源的获取成本极大降低，排水管道和给水管道分开，污水和排泄物都得到高效便捷处理；中央供暖系统也按小区日益普及。
人们在这种现代化新兴住宅里，安全、卫生及供暖条件都得到了极大的改善，人们的生活也变得更加健康。房屋的高效使用，让房屋能容纳家庭和人口的能力大大加强，家庭也自然繁衍起来，随后导致在50到60年代美国爆发了婴儿潮。回想近年来，中国二胎政策放开，但许多一线城市的适龄家庭却不愿意要，房子其实是一个核心原因。
总之，在那个阶段有套自己的小平房几乎就是美国梦实现的标准。人们对房子需求是多么渴望，甚至连30年代美国经济萧条都没有挡住这个趋势。事实上，罗斯福新政大建基础设施反而更加有利于这场住宅革命。
许多当时的中产阶段之所以能住的进小平房，就是因为小平房的价格远远低于原来的维多利亚式的豪宅。小平房密密麻麻批量的盖，慢慢实现了房地产的产业化。住房的网络化加上建筑产业化，让房屋建筑得以标准化和流程化，提高了建造效率；其次，由于当时处于罗斯福新政期间，基础设施的大规模建设加大了建筑业上游原材料的供给，建筑材料的价格大幅下降；效率提升成本降低，房屋的建筑成本在那个时期出现极大的降低。
还有一个更重要的原因，当时出现了让许多人在今天仍然感觉幸福与焦虑共存的金融创新——房子的按揭贷款。
在产业化成熟之前，建筑业效率还没那么高，而建筑业的长周期决定了大量资金被占用，大量的建筑需求几乎就等于大量的信贷需求；另一方面，现代化的房屋条件变革后，民众普遍都对新型住宅有强烈的需求，而大规模住房自有需求也吸引了银行业的目光，于是按揭贷款出现了，降低了购房门槛，方便了中产阶级家庭拥有自己的住房。随后，美国的住房自助率开始攀升，在50年代婴儿潮的时候又迎来一段小高潮，在克林顿时代的“居住有其屋”计划一片疯狂中达到顶峰，直到出现2008年的次贷危机。
我突然想起诺贝尔经济学家希克斯对工业革命的一个论断——工业革命不是技术创新的结果，或至少不是其直接作用的结果，而是金融革命的结果。其他产业不敢说，但在房子这个事情，我想我们应该深以为然。
30年代住房革命造就的今天洛杉矶的城市城市格局
中国的房贷又是什么时候出现的呢？查了下老黄历，大概是1996年，离1998年中国房地产全面市场化仅差两年，中美发展阶段不同，但历史总是惊人相似。
最开始的时候，中国的房贷还仅仅只能给贷给企事业单位的员工，而且不是直接给到个人，而是给企事业单位修房用。企事业单位建楼的需求多了，就出现一帮专门的包工头。包工头们有活干，活也越干越好，慢慢也就专业化了；企事业单位又要求垫资，为了接活，胆子大的敢去银行贷款来建；去的人多了，银行说这样不正规不行，要有各种批条，慢慢包工头又学会去跟政府打交道。
中国房子的产业化也就是那些年间也就这样形成了，慢慢出现我们耳熟能详的那些房地产开发公司。谁都知道中国人口多，但估计谁也没想到中国的城市化进程那么猛烈，让中国的房地产开发企业成长为让美国同行都深感汗颜的巨无霸存在。在今天中国地产50强的名单里面，随便拿出一家，开发体量都比很多国家的领头羊还大。每个中国人都深度卷入这场房地产变革，从原来1998年前的房屋的分配，到房屋的商品化；从稀缺到城镇自有住房拥有率超过90%，这就是我们所经历近20年的增量时代。
从2016年开始，先是在北上广深一线城市，二手房的成交量已经超过了新房交易。事后回想，2015年初到2016年一线城市疯狂的暴涨其实本身就是信号，有效供给不够，导致价格暴涨，地王频出，面粉比面包贵，最后卖了几年的“面包”也跟着涨。
结果就是房子又调控了，但让执政者为难的是，这次跟以往都不一样。政策的时效性越来越短，如果有心去复盘2016上半年市场，会发现有些政策作用就一个多月市场就又反复了。于是，执政者自然会想是不是方向错了，这才有了2016年年中的39号文《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》，有了千年大计只能租赁不能买卖的雄安新区。
毋庸置疑，我们又在经历一场关于房子的变革，我们将逐步进入存量时代。
这场新的住房变革从去年年中开始，在近来的一波关于房产的政策中不断发酵，才广泛地进入人们视野中。先是上周广州出台“租购同权”的政策；随后第二天，九部委联合发布《关于人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》；上一周，住建部更是在新华网发文，将通过立法明确租购同权。
从《意见》到《通知》，意味着执政者在租赁这个事情很多问题已经想得比较清楚。今年年初开始，不论是地产还是金融，不管是政策还是市场，都比以往发生更剧烈的变化。新拿土地要70年全自持，限购限售限贷，所谓的租购并举，现实情况是打压购加码租。这肯定不是地产人之前所设想的黄金时代和白银时代的区别，而是存量时代来临了。租购同权，仅仅是存量时代来临最新的一个缩影。
在上一时代，我们在房子身上的附着大量超额权益及社会意义，我们为房子疯狂，我们为房子失落。存量时代，我们注定会反思人与房子的关系，重新理解“房子是用来住的”，然后重新出发。
这轮存量租赁变革的首要目的在于解决空置。
空置率多少是健康的呢？之前有研究表明，根据发达国家的标准，空置率在10%以内都算比较合适。美国住房空置率长期保持在较低水平，即使美国楼市最差的2007-2008年，自有住房空置率最高只有2.9%。欧洲国家的住房空置率也很低，荷兰、瑞典一般住房空置率只有2%，法国为6%左右，人口结构进入老龄化的德国约为8%。老龄化会进一步扩大空置率，老龄化越严重的地区，空置率相对越高，比如德国是8%，而老龄化异常研究的日本，最新的数据超过13%。
那中国的空置率又是多少？一份在2015年5月发起的《2015年5月全国城市住房市场调查报告》显示，中国主要城市的住房空置率整体水平在22%至26%之间。也就是说，刚迈过人口红利拐点，还没有进入老龄化社会的我们空置率是日本的2倍！可见我们房地产对居住需求的解决效率是有多低，这也是这轮租赁变革的深层动力。
我们在之前《金融与好的租住社会》一文中介绍的大东建托，正是解决空置的专业租赁运营企业的典型代表。他们在日本平均13%的空置率背景下，在自身托管的房屋超过100万间规模的体量上，做到常年3%的空置率，足可见专业租赁企业的价值。在中国住宅这个领域，早两年开始，也慢慢出现一些长租公寓企业。自从去年39号文给他们正名以后，他们已经踏过了政策不确定的高风险期，正在加速发展。增量时代，我们看的是开发能力；存量时代，我们需要的是运营能力。所谓的存量，不仅是指以往留存的存量，还指新开发注定要持有转为存量的存量。这意味着至少五年的持有期，因此需要至少经历一个运营周期。许多原本拿着天价年薪的高管离开房企在存量领域重新创业，正是行业底层思路变了，原本组织的不适应。
从住宅领域租赁变革开始，不同领域依附于房子的需求，在存量时代将迎来消费升级。
房子过去在中国不仅仅是房子，房子是金融，房子是教育，房子是医疗，房子是everything，所以房子是刚需。但进入存量时代，人们关于刚需这概念慢慢会被破除，最终“房子是用来住的”。首先，如果还按增量逻辑发展，中国的人口结构让刚性需求已经很难跟得上我们房地产开发的速度了。其次，非居住的其他需求，除了还剩下一点投资属性，其他都会慢慢剥离。最后，就连房子投资属性也会慢慢淡化，风险收益越来越低。
还是拿我们邻国日本为例，相比于中国，日本的人口密度要大得多，所以相对的，无论从刚性需求还是投资需求，日本都应该要比我们中国更紧凑。然而，历史确实显示，日本从房地产泡沫破裂的那一天，所谓刚性需求和投资需求都被验证是一个伪命题，即使经过了这么多年，印了这么多的钱，房地产的需求仍然没有上来。在今天的日本，只有正经稳定的工作，能还的起低息月供，想有套房子安家几乎不需要自己出什么钱。
除开投资，许多人买房也是因为教育和户籍，但会同样反思我们关注的方向是否错了。
教育资源不足，却将资源投入房产而不是教育，这本身就是个问题。一方面，许多学区房的购买者多少抱着“孩子不一定上得了，但至少得套房”的心态；另一方面，经济富足后人们对教育消费能力激增，但却没没有好的教育产品和服务区消费，最后只能用于投资房产。好在教育虽然长期，但在互联网加持下，教育也在重塑，今年就有许多优质的教育创业项目涌现，也有越来越多教育体系的人走出体制开始办学。所以，如果不是特别优质的教育资源，未来一般的学区房价值将极大的降低。
城镇户籍制度松绑也已正发生着。在城市更新过程中，随着存量地产的盘活，城市交通能力提升，教育资源的加速投入，城市户籍制度的全面开放会是必然。虽然没有提出“租购同权”，但是同为广东省一线城市的深圳早已在入学上采用积分制，租房也能参与义务教育。
户籍制度设计的初衷是为了城市竞争，而城市竞争的是人才。如果一个城市人口有了，但却没有吸附人才，没有朝阳的产业，城市的衰落也不能避免，城市留着房子也没用。所以房子和户籍真正的关系，不是你先有房然后是户籍人口；而是你先是人才，然后将房子奖励给你，教育、医疗及城市财富分配都向你倾斜。
在更广泛的领域，存量时代各种地产新业态和功能也在城市更新过程中加速演化。社群化联合办公不仅是办公场所，还是混合边界共享空间，不断满足新的创新工作方式及社会沟通形式；24小时的无人便利店和无人健身房会在物联网的普及下逐渐成为生活方式的一种选择；逐步迈进老年化社会的中国，我们终归要的不是冷冰冰的“房子”，因此新型养老是不可回避的未来。
在人的一生中，人们先租60多平米的蜗居，然后换成120平米的三居室，有钱换成200、300的豪宅，再换成100多平方米的两居室，然后老了卖掉，搬进一间不足30平米的养老院房间，到离开人世的时候，能占去不过是一块一两平米的墓地。这就是人奋斗的一生。实际上，人的一生买房阶段基本上都集中在22-44岁这20多年间，但当一套房动辄要40到50年才能偿清时，面对不同时点的居住需求，新一代人在存量时代反而有更多选择的权利。
在存量时代，并不意味着我们就不需要买房，我们还会买我们需要的房子。但是有一点是明确的，一般情况下千万别因投资而买。就像我之前另外一篇文章说过的，除非你真知道你要买的那套房子的投资价值，不然一般人做房产投资只有亏的命。绝大多数情况，买房不算投资，仅能算储蓄。
在存量时代，我们不再为房子疲于奔命，而会花更多注意力去思考怎么让我们自己生活得更好。多层次的住房体系满足多样性的居住需求，在经济转型过程中，把生产力从买房供房中释放出来，让民众去创新创造的，从而进入新的增长周期。我想这就是执政者在这一系列租赁政策背后的初衷。
在存量时代，过去关于房价有短期看供需、中期看结构、长期看经济(货币)的逻辑也仍然适用。只是，存量时代房价已经不是问题重点，价格涨跌已经不再重要；也别指望房价会跌，但房价的确会加速分化和异化。存量时代更多关心的是价值，是效率的价值，是功能的价值，也是精神的价值。不管我们是否愿意，从价格到价值，这个底层逻辑切换会不断被验证。
这就是当下我们所面对的世界，在一个加速进入存量时代的临界点，当我们身体已经被时代裹挟到了全新的世界，我们大多数人的头脑还保持着向后的惯性，当新世界的大门已经开启，我们却依然保持原来的姿势跌跌撞撞。
欢迎关注与留言
网友评论