金融与好的租住社会

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这周我们来聊聊租房这个行业业，聊聊关于金融与好的租住社会。

1/租房乱象的根源

在2014年，北京市政协社法委、团市委、对外经贸大学合作完成的一份调研报告，勾勒出了目前“80后”在北京的居住图景。他们在报告中写道：“近六成青年赞同‘租房使其了解社会的阴暗面’，部分青年的住房窘境已经成为特大型城市运行管理面临的挑战与问题。”

这些数据也许说明了一些现象和问题，但世界很大，社会很复杂，真实的生活并不只有对错好坏。何况在租房这个事情，有大的利益博弈，也有鸡毛蒜皮的事情引起矛盾冲突。因此，从表象去判断对错并无意义，要透过这些数字，研究黑暗产生的根源。我们发现根源大致有两类，虽是一家之言，姑妄论之：

首要的根源是秩序与标准的缺失。租房这个事情上，不论从供给还是需求出发，好与坏的标准都很难去定义，也因人而异。就拿居住品质而言，住多大的房间？需要有什么样的设施？一起住的又是什么样的室友？如果没有清晰标准，用户就很难管理期望，再加上同样的价格也存在区域差异性，若实际条件与期望不符，就很容易产生矛盾。其次，租房有人与人的沟通也存在交易行为，要构建健康的租赁秩序不仅仅需要行业规则和合同，还需要立法保护相应权利，不然临时清退、随意涨价、恶意克扣押金等问题就无法杜绝。

第二类根源是服务品质与效率的缺乏。租赁是个重运营重服务的领域，租房这件事也不是在租房交易完成就截止，从整体流程来看，又分为找房、交易、居住、续租四个环节。找房有虚假信息过剩、真房源难寻的痛点；交易有带看、签约、高昂中介费的痛点；居住有体验差，有群租、房间脏乱差、维修等痛点；续租有租金不稳定、房东中途卖房等痛点。在传统的租赁市场，绝大多数租户通常从业主、二房东及房产中介找到房源。这些主体通常只关注租赁交易的完成，因此很难满足租户全流程服务需求，所以需要专业的租赁服务机构，系统性解决租赁的各类痛点，以适应消费升级对租住品质的追求，这也是品牌公寓崛起的原因。只有依靠服务作为基本商业模式，才能在品质上有根本追求。关于效率，要讲清楚这个问题得深度了解租赁服务企业，毕竟组织与企业是商业模式市场化的结果。

2/租赁服务企业与租赁革命

先来看看好的标准——日本的大东建托

大东建托原本是一家成立于1974年的建筑及物业管理公司。2009年大东建托整合了自身在建筑与租赁两方面的能力，加强租赁运营能力，打造全新的租赁管理信托体系（Lease Management Trust System），最终为土地业主提供租赁住宅的建筑、施工及后期长达35年的运营资产管理业务，将业主的资产价值最大化。

在该模式中，资金完全来自于业主（大东信托甚至可提供部分金融服务），产权不发生转移。35年的租约中，前10年为固定租约，之后每5年调整一次。通过该模式，大东建托获取了物业超长期租赁权，并迅速扩大管理的物业规模，据其官网最新数据（2017-2）显示，目前托管物业已超过100万间。

从租赁的角度，大东建托拿房一次能拿35年，远高于目前国内分布式的2-5年，集中式的10年。那出房效率又是多少呢？

以2016年年报中数据计算，2016年3月大东建托管理物业92.3万间，全年租赁订单26.7万份，按入住率96.8%算，平均每套物业出租时间为3.5年左右，远高于国内的7-9个月。

从人效比来看，大东建托全年租赁订单26.7万份，租赁板块仅1145个雇员，每人每月订单处理达18.8单，也远高于国内的4-5单。

在入住率方面，大东建托近5年基本维持在96%以上，这点国内许多品牌公寓也许也能达到，但想想大东建托100万间房屋的规模还能达到这个标准，更突显其效率之高。

当然，大东建托代表成熟模式的阶段与特征，我们要清晰认知我们仍处于初级阶段。目前市场的主流仍然是二房东，国内不论集中式还是分布式公寓也好，市场占有率还不超过5%，并且大多还是处于对模式的探索阶段，服务与公寓产品都未真正意义上成型，因此后面发展的道路还很长。

最近的一轮行业交流，许多业内人说目前租赁这个行业正在崛起，是块新生市场，但我们更为直观的感受是这个行业正在经历一场租赁革命。

天地革而四时成。汤武革命,顺乎天而应乎人。

租赁革命正是去破除过往的陋习，在没有规则的地带建立更好的秩序，最终推动法制与市场的完善。长租公寓基于租赁行业，不论是分布式还是集中式，是做前端的平台还是做后端的系统，都是革命的先行者，勇敢地在市场中摸索前进的道路。这次革命的动力源泉，是消费升级背景下85后对租住品质的追求。正是85后的不容忍给行业坚实的信心。当然，革命也会有流血牺牲。租户一直就在为行业的黑暗买单；在探索的路径上，有无数的“二房东”还没来得及成长就倒下，一直破除不了租赁“规模不经济”的魔咒。但有幸的是，总有一部分企业脱颖而出，在成本与路径中找到平衡，在行业乱象中带来了曙光。

耐得住寂寞，守得住繁华。这也许就是租赁行业的服务者们真正知道市场长期想要什么，并用自身的坚持来换取市场与用户长期认同与口碑，从无到有去建立秩序与规则，让这个行业走向积极健康的路径，去做时间的朋友，收获品牌与效率的爆发。

链家研究院院长杨现领博士的一段表述也值得深思。“一个行业之所以能称之为行业，并逐步走向规范，一定是因为这里面的所有人都共同认可一些底线的标准，这个标准必须首先是基于客户的，其次是基于商业效率的。”

我们相信这些就是这个行业革命的意义所在。2017年租赁行业也将迎来政策面的最强风。2016年之前，行业文件多以指导意见、通知的形式发布，以促进、指导为主；2017年长租公寓行业将有多项规范性、约束性文件出台，将逐步设立行业底线。比如商务部的租赁式公寓行业标准、公安部修订的治安管理条例和流动人口管理条例、各地出租房管理规定，将在房屋属性、面积与分割、安全、流动人口管理和暂（居）住证、工商注册与税收、租赁合同管理等方面明确要求。散小乱的公寓企业、存在安全隐患的企业、低水平的二房东将成为打击和限制的主要对象。

3/租赁金融创新

正如约翰·希克斯的论述，工业革命不得不得等待金融革命。我们也可以下个相似的论断，租赁革命的成功只有等待租赁金融创新的完成。

许多对金融抱有偏见和误解的人也许还会不以为然，我们也听见许多租赁产业的参与者推崇大东建托的运作模式，但我们更需要正视的是大东建托所处的市场环境。35年建托模式是基于土地产权，是基于日本经济失去的30年及老龄化。在这个背景下，日本以银行为代表的传统金融崩塌，非银行金融基本没有发展，房地产金融发展脱节，导致作为上市公司的大东建托不得不从业务模式中构建自金融。事实上，在日本，银行普遍愿意提供100%按揭贷款，但基本没什么人愿意买房而大多数人愿意租，大东建托是为了迎合这一诉求通过建托模式提供价值回报。

在国内，快速发展的互联网、新生的租赁产业、逐渐市场化的金融体系以及庞大的消费基础必然会让中国走自己的道路。在我们的设想中，这条路径必然是深度的产融结合。租赁企业大多为轻资产企业，难以符合传统金融服务的硬性指标。因此需要建立长期持续让金融市场认可的信用体系，围绕租赁的租户与租赁企业不同环节、不同阶段，走一条从场景金融到资产证券化路径。

租赁金融创新会从租户的需求出发，通过与场景的深度合作和金融科技对个人信用的快速授信，提供方便快捷租房分期服务，满足月付的需求，降低一线城市的生存门槛。

其次，租赁金融创新会围绕租赁服务企业的短期需求，通过对租赁SAAS的运营数据深度挖掘，构建金融科技风控体系和账户体系，最终提供供应链金融服务。高效的供应链金融，除了扩大规模提高效率外，还能进一步降低企业自有资金回收压力，从而在产品设计上对回收期及品质提升方面有更高的容忍度。

由于当下业内普遍采用包租模式，对于经营良好、建立一定品牌的租赁服务企业，发行ABS或类ABS更能灵活满足中长期扩张需求。因此，在打通租赁企业自身SAAS、我们租赁金融服务的科技风控体系和账户体系的基础上，我们还需要构建租赁机构与资本市场的联系。

只有建立长期持续让金融市场认可的信用体系，让金融市场更加理解租赁产业，理解其服务的价值与效率，才能迅速满足租赁服务企业的资金要求，从而打开公寓供给侧的增长瓶颈。

租赁本质不是暴利行业，是需要拼规模的，租赁最终需要寻求长期的“廉价资金”。从长期来看，长租公寓金融服务的终局解决方案必然是REITs。REITs的发行，本质是租赁服务企业的运营能力加持物业在资本市场获取定价。因此好的运营必然带来资产增值。物业业主可以将持有物业转化为REITs份额，也可在REITs的发行过程中获取增值收益。最终，REITs让双方长期利益一致，也就化解当下租赁服务企业和业主长期存在的代理人矛盾。

从国际惯例来看，由于强制90%的分红的要求，REITs长期回报率较高且与股市债市的相关性较低。在运营能力长期稳定可靠的前提下，常态化REITs公募产品的推出有利于吸引更多的机构投资者和个人投资者进入资产证券化市场，对于投证券化产品、促进资产证券化品流动性十分有益。在美国，REITs已经成为公认的第四类资产，甚至投资REITs的资金中有45%左右来源于养老金和保险机构。因此，长期便宜的资金给予租赁的运营有更长的回报窗口和发展自由，更有利于租赁服务企业将精力专注于服务与租住品质的提高。

当然，针对租赁金融的创新，还有针对托管模式下业主的“空置保险”、针对租户的“租金抵购房款”、针对老年租户围绕租住与医疗的“养老金融”等细分领域的创新，由于目前较为小众，就不一一论述。

总而言之，大力发展租赁金融的创新，才能从供给端改革与房产资产管理中寻找平衡，提供更多的租赁选择，也只有这样，房子才能回归“房子是用来住”这一核心命题。

4/金融与好的租住社会

租赁平价其实是一线城市核心竞争力的体现。最近，世联地产的陈劲松有一篇《“租”才是深圳核心竞争力》就提到这一观点。他文中论述了，正是得利于曾占深圳50%以上城中村的贡献，才培养了深圳以华为、腾讯为主的科技企业集群。直到2010年，深圳还有一半以上的年轻人都住在“城中村”，这既是深圳的现状，也奠定了深圳城市的核心竞争力。

深圳相比其他一线城市是缺乏优质的高校的，但却最能吸引全国的大学生。大多数年轻人能立足的原因就是活得下来。仓廪实而知礼节，衣食足而知荣辱。在一个租赁充沛供应的城市，年轻人没有房子的束缚，才能更合理规划职业生涯，寻求自己不同阶段在社会的定位。而当你住在城中村，但抬头就看见几万元一平的高楼大厦，这种激励的确也是每时每刻的存在。

从金融的理性出发，如果租住真的能提供更多可能，我们需要好好计算租房与买房得失。目前在中国的一线城市，年轻人买房的得失其实已很难以衡量。一线房产也许还会继续涨，但目前一套小三房的价格之高基本已超过大多数家庭杠杆债务水平，在当前的月供水平下，年轻人往往难以有更多可支配收入去覆盖那些能带来极大回报的投入，比如旅游、教育、健康等自我提升的投入。房产也许是资产，但不一定就是财富。

世界终归是年轻人的，一个好的租住社会是要给年轻人希望，给他们自由生长的土壤，而不是低存活率下的野蛮生长，最终做高房价压倒的一代。租赁金融更为广泛的意义正是去平衡这类梦想和现实的诉求，让人更自由而合理的做选择。

正如罗伯特·席勒在《金融与好的社会》所表达的那样,金融有充足的潜力为我们塑造一个更加公平、公正的世界。金融并非“为了赚钱而赚钱”，金融的存在是为了帮助实现其他的目标，即社会的目标。

最后，有幸借用小米芯片的一句slogan来期待金融与好的租住社会

世界有太多的未知与不可能,想到即将面对的这一切,我心澎湃

剑辰说：

这篇文章的初衷，源于一次电话沟通中，一位产业大佬对金融的失望。这激发我们重新思考租赁金融的本质，深入行业与其他参与者交流。最终让我们认知到我们的独特价值与定位，就是建立产业与金融的相互理解，真正意义实现产融结合。希望这篇文章能正面回答您，重新拾回对金融的信心。这点我从未动摇，因为我相信金融与好的社会。

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