一、英国购房出租投资热的历史背景
以购房出租进行投资并非啥新鲜事儿。然而，像英国人那样，由政府政策支持国民购房出租从而在全国上下掀起一股个人投资热潮并持续至今20余年的经济现象，在国际罕见。英国人自嘲道：英国是一个痴迷于房地产投资的国度！
英国人给购房出租投资创了一个专有名词“buy-to-let”（此词是英国特有，其他英语国家不使用这个词）。这个词指的是专门以出租房屋获取收入为目的进行购买物业的投资行为。
英国购房出租投资这一经济现象的起源与英国的政府公屋历史密不可分，可以说是由英国住房保障制度发展滋生而成的。
英国的政府公屋（council houses）是地方政府兴建并以低廉的租金出租给贫困或低收入家庭的物业。这类型的廉租屋中，也有由非盈利的房屋机构提供并管理，因此被统称为社会廉租屋。
19世纪英国工业化的进一步发展，导致大量农村人口涌入城市。英国城市大规模扩张：18世纪早期，城市人口约占英国总人口20—25%；而到了19世纪晚期，英国70%的人口都已经居住在城市中。英国是世界上第一个实现城镇化的国家。城市的居住问题也逐渐成为英国政府迫切需要解决的问题。其实英国的地方政府一直都有权兴建房屋。由于中央政府没有给予补贴，也没有特殊的优惠政策，因此在1919年之前，地方政府很少建房。
1919年《房屋和城镇规划法案》的颁布可被视为英国政府公屋时代的开始。此法案规定，地方政府在房屋需求量大的地区兴建公屋会得到中央政府的大量补贴。这政策大大鼓励了地方政府兴建房屋。在1919年兴建的公屋不但质量高，而且社区设备齐全，居住环境也很好。然而，从1920到1930年间，由于资金开始短缺以及在兴建房屋数量上的追求，公屋的居住环境开始降低（主要表现是房屋越建越密集了），社区设施质量也不断下降。然而，在这个时期房屋本身的质量还是得到保障的。
到了1930年，英国的公屋政策从之前的以解决房屋短缺为目标，逐步过渡到以改善房屋质量和居住条件为主。英国历史遗留下来大量城市贫民窟。1930年颁布的房屋法案鼓励地方政府大规模清理贫民窟。地方政府于是清拆了大批不适宜居住的房屋，并在原地兴建新房屋。这个时期兴建的政府公屋多为3-5层高的楼房，而且租金低廉，解决了众多低收入家庭的住房问题。
二战的爆发终止了英国所有房屋的兴建。二战结束后，英国面临20世纪最严重的房屋短缺问题。数以万计的房屋被战火摧毁或严重破坏。
据1945年的统计，英格兰和威尔士需要兴建约75万新屋才能满足人们当时的居住需要。执政的工党把房屋兴建计划定为他们的主要政治纲领，并且强调地方政府的投入而非依靠私人企业兴建房屋。
为解燃眉之急，英国政府采取的应急措施是修葺被破坏房屋以及建造装配式临时房屋。装配式临时房屋是使用工厂制造出来的房屋部件迅速装配起的房屋。尽管这种临时房屋在社会中引起极大争议，但受到首相丘吉尔的大力支持。第一批简易房在二战后几周内就完成了。一套带两个睡房的简易房的装配及水电设施配置仅需40小时。
大量简易房的迅速兴建仍未能解决整个国家的住房需求。英国人又开始尝试一种新的建筑形式：混凝土预制板。使用混凝土预制板造房极快捷，而且对建筑工人的技术要求很低。混凝土预制板与装配式临时房屋的方法相似，都是在工厂预先制造好部件，运到工地装配起来。不同的是，混凝土预制板建造的房屋寿命为60年，而装配式临时房屋的寿命预计仅为10年。
二战后的十年间，英国兴建了大约150万套房屋。英国严重的房屋短缺问题终于得到基本解决。英国政府公屋的居住人数也随之大幅增长。1938年公屋居住人口占总人口数的10%；到了1961年，数目增至26%。
50-60年代的英国建筑界和城市规划流行一股高楼建筑风，由于中央政府对楼房建筑给予补助，各城市地方政府兴建了不少楼房。同时，城市也再度大规模扩张。在50年代，地方政府每年兴建25万套公屋。
这个时期英国兴建的高高低低各种楼房解决了房屋紧缺的一时之需，但这些高楼以其低质量和过高的居住密度受到诟病，有些还带来严重的后果。例如利物浦的Netherley 住宅区。当地政府花了十年兴建一幢五层高的公寓楼。租客入住后不久大楼就出现各种建筑问题，导致管理部门耗费大量维修资金。最后当地政府不得不把租户迁出，并斥巨资把大楼拆掉。还有1968年，伦敦的一座高楼在煤气爆炸后部分倒塌。
1970-1973，英国经济出现高速增长，但同时也带来通货膨胀。到了1973年，通货膨胀率高于20%。1973年的房屋平均价格比1970年的价格翻了一番，首次出现房地产泡沫。接下来出现的滞涨更使英国经济严重恶化。
1979年“铁娘子”撒切尔上台，实行减少政府干预、重视发挥市场机制作用的供给侧改革。在一连串的政治、经济政策改革中，1980年10月推出的“购买权方案”(Right to BuyScheme)是社会住房私有化改革的开端。
此方案允许那些在政府公屋以及一部分由非盈利房屋机构提供的廉租屋中居住满3年或以上的住户以33%-50%的折扣价购买所住的廉租屋，并保障他们能获得100%的当地政府房屋贷款。2015年的数据显示，自1980年此政策的颁布起，超过1百80万廉租屋以此政策规定的方式被售出。这一政策使英国政府在公屋方面的开支从1980年的45亿英镑下降至1990年的14亿英镑，大大减轻了政府的财政负担。
二、购房出租投资的兴起以及对英国房地产市场的影响
房屋私有化使个人购房出租投资成为了可能
20世纪80年代之前的英国，购房出租投资基本上是一种专业投资行为。专业投资人士有足够的资金购房出租或者有能力支付商业贷款的首期来购买房屋出租。普通民众没有这样的经济能力，也得不到这一方面投资的指导，因此以购房出租作为投资手段的普通民众极少。
撒切尔政府的房屋私有化改革，使大批英国人成为了屋主。《独立报》2017年12月的报道称：政府公屋的数目由1980年房屋私有化刚实行时的6.5百万套降至2017年的2百万套。这就意味着房屋私有化改革使大量公屋变为了私人房产，也就为个人出租房屋投资提供了前提条件。1980年“购买权方案”的推出为个人购房出租投资经济现象奠定了基础。根据英国111个地方政府部门提供的数据统计，按“购买权方案”规定的方式出售的前政府公屋中，40%的房屋现在是私人出租屋。
政府政策以及金融机制对个人购房出租投资的推动
1988年颁布的“房屋法案”，废除了政府对房屋租金的管制。新的法规允许屋主自由设置与市场价格相当的房租，不再像以往那样由房租官员（Rent Officers）来审核通过房租的价格并设有上限。当时政府审核房租并给房租设有上限是为了保障租户的利益。英国在1915-1988年间实行房租管制。一战结束后英国出现房屋短缺和房租飞涨，政府推出房租管制以防止房东漫天要价。英国经历了几段房屋短缺历史时期，也经历过经济衰退期。政府对房屋租金的管制其实跟公屋租赁制一样，都是英国住房保障制度的组成部分，只是在不同时期的表现有所不同。
法案还通过了“短期租赁保证”，即房屋租赁以6个月为最低限期。6个月租期满后，屋主有权不再续约。屋主无需给出不续约的理由，只需提前两个月通知租户搬离。这些规定的出台给房屋租赁行业和提供房屋按揭的银行极大的信心。有了这些政策，当屋主对租客不满意，六个月期满就可以要求租客迁离。屋主因此就有很大的选择自由度以及掌握了主动权；另外，当贷款者陷入财政困难，贷款银行可勒令他们要求租客迁离，然后售卖房屋抵债。贷款银行承担的风险也就大大减少了。因此，“短期租赁保证”大大推动了私有房屋租赁市场的发展。
1996年，英国的银行开始推出专门的购房出租按揭（buy-to-let mortgage）。这种按揭推出之前，意欲购房出租投资的人只能向银行申请商业按揭。商业按揭要求贷款人付高额首期，而且贷款的利息也高。1996年推出的这些购房出租按揭则与自住房屋按揭的首期和利息都相近。购房出租按揭的推出进一步推动了英国购房出租投资热潮。
1996年通常被视为英国房地产投资热潮的正式启动。之后的几年由于银行不断放宽购房出租按揭的审核要求，而且贷款利息低，令很多投资者都乐意贷款购房。另外，政府也给予购房出租投资者非常多的税收优惠。例如，一般来说“购房出租”按揭的首期为所购房价的25%左右。但由于银行争相借贷，银行之间的竞争激烈。一些银行就把按揭首期要求降低至所购房价的5-10%不等。再如，银行一般要求贷款者所出租房屋的月租金是每个月所付贷款利息的125%。条件放宽后，这个百分比降至100%。“购房出租”贷款的形式多样化，市面有几百种贷款。利率是要配合个人情况和贷款形式而定，难以一言蔽之。
过去的20年间，英国房价不断上涨（请看下图的英国房价和国民收入对比数据图），购房出租因此成为一种非常被看好的投资方式。事实也证明如此。几年前，英国各大传媒争相引用一份经济调查分析: 1996年购房出租投资，18年后的收益最高可达1400%。当然，这个数字基于很多因素。1400%这个数据来自那些懂得合理利用杠杆原理，使用银行贷款实现投资利益最大化的投资者的收益。最大化收益通常是在1996年以所购房屋价值的75%贷款购买房屋出租，一段时间后通过转贷款（re-mortgage）形式腾出资金，并以收租所得购入更多物业出租。 尽管不是每个1996年的投资者都有1400%的回报率，但总的来说，在1996年购买了房屋出租作为投资的人都获得丰厚的回报。如果当时是以现金购房投资，18年后的回报为407%。
房地产投资在英国的过去20年被普遍认为胜于任何其他投资方式。 购房出租投资可以说是英国的全民现象，在英国曾经被公认为大多数投资者首选的投资手段。私人房屋出租有多种房屋来源，有些是遗产、有些是出于工作原因迁移而出租原住房、还有些是房屋达不到理想的出售价格而选择出租。
英国议会数据显示1/3的议员有出租房屋的收入。以“购房出租投资”引人瞩目的著名政治人物莫过于前首相布莱尔了。其妻儿一直有从事购房出租生意，他俩名下的公司已拥有38套出租屋，估价为3千3百万英镑。2017年布莱尔加盟其家族“购房出租”产业，与妻子联名再建立一家“购房出租”公司来管理他们家族不断扩张的出租屋产业。
购房出租投资热对英国经济的影响
购房出租投资热对英国房地产市场的影响是深远的。一方面，银行推出的购房出租按揭推动了购房出租投资热；另一方面，购房出租热鼓励了银行轻率鲁莽的借贷政策，引致后来出现很多坏账，使银行陷入财政困难。
1996至2016的20年间，英国房屋价格升幅巨大，全国的平均房价升幅为281%，而伦敦平均房价升幅更为惊人，高达501%。下面是1980-2015年的数据:
尽管很多因素决定了英国房价的大幅度增长，购房出租投资热潮往往被指为英国高昂房价的罪魁祸首。有钱人争相买房出租投资，英国房屋有限，且人口大幅度增长，“曾多粥少”导致房价上升。另外，由于英国购房出租投资者众多：2014年数据显示全英有2百万以个体名义注册的房东，他们拥有并出租5百万物业。89%的英国房东是私人房东（其他为公屋和机构出租的房屋）。私人出租屋的庞大数目使英国政府担心购房出租投资市场的动荡将会影响整个英国的经济。2016年1月英国央行称，庞大的英国的购房出租投资市场足以对英国经济做成威胁。一旦投资者抛售手中的物业，英国的房地产价格将会大跌，从而带来一连串影响整体经济的效应。
三、英国政府新政策的出台及购房出租投资的前景
英国政府的房屋私有化改革及之后的一系列政策促成和推动了英国的购房出租投资热潮。这些政策是根据不同时期的社会需求而制定的，也基本上解决了那一时期亟待解决的问题。
现在，为解决英国高房价以及房屋和社会廉租屋的短缺，英国政府又推出新政策。首先是印花税新政: 自2016年4月1日起对购买第二套自住房的买房者和购房出租的投资者征收额外3%的印花税。自2016起，居住在伦敦的购房者可享受房产市场优惠政策，在伦敦首次买房，所购房产价格不高于六十万英镑的，于五年之内即可享受40%的无息贷款优惠。
2017年秋季财政预算案对房地产方面作出如下政策改动：免除购买低于30万英镑房子的首次购房者的所有印花税。购买不超过50万英镑房子的首次购房者，将享受被免除30万英镑房价部份的印花税。另外是对空置房加大税收，地方政府有权对空置房征收额外100%的市政物业税。
2017年4月开始降低抵押贷款利息支付税的减免额度。4月之前，以按揭方式购房出租的投资者可获得较大税费减免额度。税费减免额度取决于按揭还款额和个人所得税率，个人所得税阶处于40%以上的人，税费减免额度为利息的40％或45％。但是从2017年4月开始至2020年4月，这个比例会每年降低25%。
2016年的新印花税政策马上对购房出租投资界造成冲击。据《卫报》2017年6月的报道，以购房出租形式出售的物业在过去12个月的销售率比前一年下降近一半。很多投资者认为各种新政策的出台使购房出租不再是一项明智的投资方式。
2018年二月《卫报》获得的最新数据显示，2017年成为过去十年来首次购房者购房的最高峰，而购房出租投资则持续萎缩。2017年12月申请购房出租按揭的数量比2016年12月减少了17.2%。拥有8万英国房东会员的英国房东协会（National Landlords Association）也称，他们20%的会员打算在2018年逐步减少手头持有的物业。尽管购房出租投资呈现大幅度萎缩，但令不少人担心的大幅度抛售购房出租物业的现象并没有发生。
英国的投资专家和经济学家们对购房出租投资的前景意见不一。一种意见是：作为个人投资方式，购房出租投资已无利可图；而从宏观经济来看，将会有大量出租房被抛售，英国房价会大跌。另一种意见却认为，尽管购房出租投资不可能像以前的收益那么丰厚，但由于英国房屋短缺且具有购房能力的人数有限，租赁市场的需求量仍然很大。因此他们认为，英国的房价不会降低。
就国家数据办的数据来看，2017年英国房价增长了5.2%，是英国连续第5年房价增长率高于收入增长率。今年四月，房价下跌。这是在过去连续8年中首次下降，但最新数据显示英国5月份房价又增长了1.5%。可见，英国政府在帮助国民购房方面仍然面临严峻的考验。
纵观英国住房历史，英国政府一贯重视住房保障制度：英国是最早实行住房保障制度的国家之一。住房保障制度最早可追溯到17世纪的救济院。贫困家庭被安排入住救济院；近代提供廉租屋以及在政策和法律上保障租户利益；后来又为出租屋短缺的社会现状，于1988年颁布房屋法案，平衡房东和租客的利益关系，希望鼓励多一些私人出租房屋。
那么，英国政府又将推出什么相应政策来改善现今的住房保障制度呢？这些政策又会把购房出租投资引至何方？我们将对此进行密切追踪并把英国的社会变迁与“英国文化园”的读者们分享。
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