荣盛集团瑞盛公司副总裁 赵志国
擅长土地一级开发和产城融合规划
精彩导读
2016年是中国经济持续探底的第一年，也是十三五规划的初始之年，结构调整中也蕴育着新的生机和商机。在经济环境和土地政策环境的双向压力下，产业地产如何探索新的盈利空间，如何推动产业与城市建设的完美融合，《园区百佬荟》邀请荣盛集团瑞盛公司副总裁赵志国，接地气剖析和解读。
以下为问答正文：
问：企业参与土地一级开发在我国并非基于法律法规的直接授权，因此各地方的政策法规必然会存在差异，产业地产在一级开发过程中会遇到哪些风险呢？如何有效规避？
答: 我们现在所说的一级开发其实是把生地弄成熟地，前期做好规划，配套相应的市政设施，引进、培育新的产业，在这一系列的过程中都不存在违反法律法规现象。一级开发主要的盈利模式主要有土地出让收益、税收、各种服务性收费等等的一些政策性返还。鉴于土地一级开发企业从事的业务范围和盈利模式，我认为主要的风险在国家政策、政府关系和不断规范的土地市场。
近几年来，随着地方债等因素影响，国家出台了一系列财政管控方面的文件，对于税收、土地款等财政资金管控越来越严，老的一级开发企业原有盈利模式被打破，而大家趋之若鹜的PPP模式还处于摸索阶段，没有针对园区开发的完善模式，很多一级开发企业仍然处于迷茫阶段。
政府关系同样困扰一级开发企业，合作初期的蜜月期，政府权力支持企业发展，各项工作推进的就会很快。一旦政府关系维护不当，后续工作不是被阻碍搁置就是被迫出局。我个人感受这方面风险甚至比政策风险还要威胁大。
目前很多一级土地开发企业重要的利益都是体现在“一二级联动”基础上的。所谓的风险是在一二级联动上，这个说法本身就是违法的。我们国家土地实行招拍挂制，国有土地使用权公平竞拍，同等条件价高者得。但是很多以房地产开发公司为背景的一级土地整理公司是抱着“一二级联动”的目的来参与一级土地开发的，随着土地交易市场的日益规范，这种违法现状会逐步退出， “一二级联动”盈利模式不是长久之计。
问：新的土地政策中限制工业捆绑住宅土地出售，迫使很多产业地产商改变盈利模式，寻求结构转型。企业转型的方向有哪些？
答：拿荣盛来说，就是一个典型的传统房地产公司，之前涉足其它行业很少，都是和地产相关的。但是在今年提出转型做大地产、大金融、大健康，目前正在进行战略转型布局。
同时近几年，有很多传统地产公司从传统的住宅地产转到产业地产。房地产开发分很多种类，通过看它的母公司，你就知道园区地产公司的运营模式是什么。传统房地产企业转型园区地产最终目的还是为了做商住开发。现在国家提出了金融+，互联网+，传统地产公司的转型就是要做地产+。旅游地产是旅游+地产，养老地产是养老+地产，园区地产就是园区+地产，但是的落脚点是终究是为了拿地，做地产开发。工业用地捆绑商住用地，是中国特色，是政府采用了行政手段想干预市场，但是他不科学，最终不会成为趋势。传统地产开发商转型不能丢了自己的核心竞争力，在现有优势的基础上扩展业态才是经营企业立足不败的王道。
问：2015年中国经济持续探底，2016年作为十三五规划的初始之年，转型中蕴藏着新升级，产业地产将会面临哪些挑战和机遇呢？
答：产业地产目前发展进入了一个困难期，政策扶持力度下降，整体经济形势不景气，和中国经济一样进入了转型期和阵痛期。中国企业抗风险能力太低，造成目前很多在上一个“造区运动”中建设的新开发区大量新企业在还没有投产前就倒闭，有的园区甚至一死死一“户口本”，遍地“僵尸企业”。一方面没有空间进行新的招商，另一方面由于“僵尸企业”的存在，造成土地资源的变向闲置。
以上的种种，造成传统的产业地产卖地招商的模式很难再成为主流，我个人认为今后产业地产招商运营的主要对象是两头：可以带来拉动作用的巨无霸龙头企业和小微企业。
一方面，可以跟大企业合作建立研究中心、总部基地，在资金、技术、资源等方面合作，这类企业招商条件非常苛刻，大多数情况下产业地产运营商引进这样的企业都会赔钱，怎么解决经济效益和政府政绩的矛盾？我认为只有和这类企业结成战略合作联盟，共同投资享受收益，像华夏一样做轻资产，你不用投钱，也可以给对方带来新的发展机遇，双方共同和政府争取政策支持，实现共赢。
另一方面，建设专业方向明确的“区中园”，把土地掌握在自己手中，根据不同的产业定位打造孵化器、总部基地、企业独栋，同时搭建好服务和金融平台，设定好门槛和税收要求，有退出机制，吸引有活力、有潜力的小微企业入园。发展起来的效益好的企业，就留在在园区；没发展起来我们可以随时淘汰，甚至某个园发展不行，可以重新定位产业，永葆青春活力。
无论以上那种模式，都需要产业地产的开发商具有强大的资金实力和品牌影响力，产业地产已经进入了群雄逐鹿的时代，大型化、专业化和品牌化是产业地产企业的未来发展方向。
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