增值税法(8)

今天有点苦恼，发觉做好一件事需要我们极大的自律。对时间的规划与安排，对工作与生活的统筹与协调。而自律又往往源于我们内心的刚需，有时能否自律取决于我们能否将一个愿景化为我们的刚需。将一个愿意赋着多重重大意义是育化刚需的重要途径。

生活中总是充满着矛盾，假使一个人生活中没有矛盾，那这个人一定是一个无趣的人。

增值税法(7)主要讲解了增值税中关于不动产销售与租赁相关的知识，一般纳税人销售不动产如何计算增值税，小规模纳税人销售不动产如何计算增值税。一般纳税人与小规模纳税人涉及建筑服务的处理等。

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这部分涉不动产的处理其实相当复杂。需要分为房地产开发企业与非房地产开发企业与个人转让不动产分别计算与处理。

非房地产开发企业转让不动产需要进一步区分该不动产取得的时间是否是营改增之前还是营改增之后，还要明确该不动产取得的方式是自建还是非自建。

为什么要区分房地产开发企业与非房地产开发企业与个人等纳税主体呢。因为房地产开发企业中一般纳税人与小规模纳税人在计算增值税时的未税销售额不同，房地产开发企业中一般纳税人计算增值税时允许扣除土地价款与拆迁补偿费；房地产开发企业中小规模纳税人或一般纳税人销售营改增之前的老项目时，可以选择简易计税办法，适用简易计税办法的，不能扣除土地取得款与拆迁补偿款。

但是非专业房地产开发企业不管是一般纳税人选择适用简易计税还是小规模纳税人计算增值税时，都允许扣除相应的土地价款与拆迁补偿款。这是相对专业房地产开发企业很大的不同点。因为非专业从事房地产开发的企业属于偶然发生的行为，不动产交易金额相对较大，所以国家针对非专业房地产开发企业允许其扣除相应的土地价款以及拆迁补偿款后进行增值税的计算。

非专业从事房地产开发的企业转让不动产需要进一步区分自建与非自建的原因在于转让自建的不动产，不对销售额进行扣减，也就是说没有土地取得款与拆迁补偿款等的扣除。非专业房地产销售非自建不动产，不管是增值税纳税主体是小规模纳税人还是一般纳税人都可以对销售额进行扣减。

纳税主体是个人的，即个人转让不动产，计算增值税时又有相对特殊的规定。个人转让不动产又分转让普通住房与非普通住房的情况，转让普通住房的，没有扣除项，按全额未税销售额来计算增值税，适用税率是5%。

个人转让非普通住房的，适用税率是5%，但可以在销售额基础上扣减非普通住房的取得项，若取得发票丢失，可以通过契税反向计算。还要结合该契税取得时点来选用公式。近些年国家为了加大调控力度，个人在转让非普通住房时，加进了持有期限的规定，是否满2年才能是否能免除增值税的一个重要分水岭。

建筑服务如何计算增值税，建筑服务是与不动产相关的增值税计算规则。纳税人发生建筑服务时，不管是一般纳税人还是小规模纳税人都可以在销售额的基础上扣减相应的分包款后的余额为销售额。只是一般纳税人结合服务是否处于营改增之前或后，可以选择适用9%税率也可以选择简易计税办法按3%征收率来计算增值税。

纳税人提供不动产经营租赁服务如何计算增值税。一般纳税人出租不动产时，要根据不动产取得日期是在营改增之前还是营改增之后。出租营改增之前取得的不动产，一般纳税人可以选择适用简易计税办法，适用5%征收率。营改增之后，按一般计税方法计税，适用税率9%。

小规模纳税人出租不动产，适用5%征收率计算缴纳增值税。小规模纳税人中的个人或个体工商户出租住房，按照5%征收率减按1.5%计算应纳税额。

不动产的转让是严格区分转让的主体是专业开发商还是非专业开发商亦或个人。因为这三个不同主体在计算增值税时的区别还是很大的。不动产的经营租赁也是区分出租主体的，只是这种主体间主要是个人包含其它个人与非个人间的区别，在出租计算增值税方面，专业开发商与非专业开发商的计算规则完全一致。

这一篇文章我们重点讲解简易征税方法应纳税额的计算。简易计税方法的应纳税额，是指按照销售额和增值税征收率计算的增值税税额。

增值税纳税主体选择简易计税办法的，不得抵扣进项税额，因为选择简易计税办法的，适用的征收率比一般纳税人适用的税率要低很多。

简易计税方法的适用对象，既包括小规模纳税人的销售或转让行为，也包括一般纳税人发生的特定应税销售行为。

国家根据企业的发展形态分别对纳税主体设定了不同的纳税身份，一般纳税人与小规模纳税人。一般纳税人的增值税额计算是通过销项税额减去当期进项税额的方式来计算的。国家为了鼓励初起步的企业，赋给它们纳税主体为小规模纳税人，小规模纳税人相对一般纳税人适用较低的征收率。从而导致小规模纳税人在计算增值税时，直接通过未税销售额与适用的税率之积便可计算得来。

资管产品暂适用简易计税办法，虽然资管产品运营方资金雄厚，管理规范，极有可能是一般纳税人，但国家还是规定其适用简易计税办法来缴纳增值税。但是资管产品的贷款与保险业务除外，其它业务适用简易计税办法，资管产品运营方在核算时视同是兼营行为，不同税率的业务一定要分开核算。

我们再来看进口环节增值税的征收。进口环节增值税的征税范围和纳税人。

一般规定。申报进入中华人民共和国海关境内的货物，均应缴纳增值税。

特殊规定。从其它国家或地区进口《零售电子商务进口商品清单》范围内的以下商品适用于跨境电子商务零售进口增值税税收政策。

进口环节增值税的纳税人。是指进口货物的收货人或办理报关手续的单位和个人。

进口环节增值税的适用税率与境内商品交易税率相同。

进口环节增值税该如何计算呢，我们下一节为大家讲解。