文/柯临
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同事的朋友周末看二手房，被中介一顿胡吹乱侃懵圈了，匆忙下没考虑太多就签约一套近90万的房子。回家才发觉有点儿不对劲。
心有不甘，到处打听。
我认真看了下，其实房子本身没啥问题，地段、周边设置、户型都不错，但价格比同小区明显高出小半个头。再打听了下，中介费也是实打实按3%交。
事已至此，只能当做交学费了。
二手房讨价还价的空间因人而异，我一同学当时与房东聊了三四天，从买房历程聊到职场起伏，再到大学恋爱史…最终连他自己都没想到，生生压下10%的价格。那套房200万出头，外加找了认识的中介，又优惠了两万多。
省下几十万，就这么多出一辆不错的车。
今天结合我的经验，聊聊买二手房的砍价技能。
01
哪些环节可以砍价？
二手房买卖主要有几个环节，一起来看大屏幕：
买房前：看房->讨价还价
买房时：付定金、签合同->购房资格审核->交首付/付全款->网签->申办贷款（如果有）
买房后：过户->交房
能砍价的地方一是房价本身，二是中介。像契税、房产税那些没话说，按比例多少就多少。
所以我们先看议价空间最大的部分——
02
如何与房东议价？
先送上四个鎏金大字：软！硬！兼！施！
首先，态度要“软”。
我买二手房时，用我老公的话说，“死命卖萌一整天”（对，我就是一天之内以匪夷所思的体力和效率连续看了20多套房，第二天直接拍板签合同的）。
进屋之前，我都是超级礼貌，一口一个“哥哥姐姐”。聊天中放低姿态，说自己也不容易，上班族辛苦存钱…能不能再优惠些？总之，态度要诚恳。
顺便说下，我发现不少朋友有个误区啊，潜意识里觉得自己是“买家”，房东是“卖家”，对房东摆出一副大爷样。
咳咳，你以为在逛X宝啊。
好的房子永远是卖方市场。有人为了压价格，甚至一进屋就开始说房子这里不好那里不好，乱喷一气 ，搞得必须贱价出手的样子。这不往房东心里添不痛快么？
所以切记，想买人家的房子，“少表态、多看房、态度好”远胜过一脸嫌弃相。
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其次，立场要“硬”。
啥叫立场硬？抓房东最关心的点。
比如，我看中一套很满意的房子，与房东聊天中得知：他们卖房的原因是想换大房，一直观望，可他们想买的小区的上涨速度比现房更快。
OK，在看完房的当晚，我分别与中介以及房东电话（别问我为什么有房东电话，有心的话，留个小纸条啥的，人家自然会知道什么意思），内容集中两点：
1、早卖=多赚：因为你想买的房子涨幅比现在的房子快啊，单价又高，想买的面积又大，越早卖=越早能买新房，是不是等于赚了？
2、多住3个月：我主动提出，若房价能下降到我预期的价格，即便付款后他们依然可以住在房子里，不仅能从容地去找新房，还省去一笔租房费用。
买房时将心比心，尽量站在房东的角度考虑问题，沟通时好好说话，这样才能温和且有效地砍价。
03
如何与中介议价？
强调几点吧。
中介费完全可以商量。二手房的中介费市场价大概是房款的2.5%-3%。同样一套房，不妨先在网上多看几家中介的费用对比。
碰上比较能侃的中介，可能会跟你说“我这是独家房源无法打折”、“房子都买了还计较这点儿中介费吗？”、“好的居住环境是无价的！”之类。
耳根别软，脸皮得厚。
我买的二手房，中介与房东签了独家房源协议，一开始咬死3%不打折！最终还不是被我砍到1.5%了…
有时会碰上乱收费。我朋友买房时，中介提出帮忙过户啦办手续啦，只收取300元。可这些事情本来就包含在中介费中，根本不叫“帮忙”或“增值服务”，那就是中介的工作内容。不然仅靠信息不对称就轻松挣了几万元甚至几十万，哪有这种好事儿？
估计有人问，难道不能省掉中介费？
我建议：砍能砍、但别省。
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前面说过我给房东留了手机号码，嗯，算留条后路吧，为了防止中介死活不松口或强行收取其他交易费等情况。
真要碰上，我就打算与房东谈妥价格、再找熟悉的中介办手续，这样中介费只要1%-1.2%，并非打算直接与房东交易。
一来，中介熟悉交易全流程，办理时确实省心不少，免得买卖双方都无从下手，晕头昏脑地被细节糊一脸。二来，规避部分风险。例如双方对权利义务的约定、毁约了怎么赔付、何时交房等，中介往往定义得比你清楚。
但，这对中介而言就叫“跳单”了，人家肯定得防着啊。
譬如，你离开房东家后，中介有时会在房东门口待一会，防止你杀个回马枪；譬如，你与房东交谈时紧挨着，避免你们勾搭上…好吧，中介也挺不容易。
因此，建议你优先与中介协商中介费，能谈到双方都接受的价格最好，皆大欢喜嘛；实在不行再考虑找其他中介私下办理。
04
最后
归纳来看，房价和中介费是最值得讨价还价的地方。你这辈子所有砍价加起来，没准还敌不过买套二手房的来去差价。
But，必须提醒：不该贪小便宜的地方，咱也别贪。有些房子看上去像模像样，实则隐患重重。
就拿我看过的一套房为例。
中介挂在网上的有几张是假图，进屋一看，乌烟瘴气，每个房间都摆着麻将桌连床都没有一张，完全不像正常人居住的样子。
再一细问，中介遮遮掩掩地说，“房子没问题啊，可以过户啊就是不能公证而已。”我基本就没啥兴趣了。
下楼时恰好碰到楼下一个邻居大叔，他特意等中介在前面走远了告诉我，原房东赌钱输了拿房抵债，前几周门口还被人泼红漆，还不时有人过来催债…果然-_-
谁都不希望自己辛苦攒钱买下的房子，将来各种添堵吧？所以，如果对产权有疑问就应果断去房管所核实产权调查。搞清楚你看上的二手房是不是房改房、安居工程、经济适用房、单位房屋。这些住房，在转让时有一定限制，要避免买卖合同与政策、法律冲突。
另外，事前上网多看房源，该整理该标注的多花点儿心思去做。
我买房时，几个中介看到我拿着打印标记好的EXECL看房列表都震惊了，怀疑我是专业炒房客。毕竟，一天能掐着时间表、看20几套的人应该也不多吧>_<
准备越充足，心里越有谱。
最后总结一下：
1、抓住适合砍价的环节，做好准备工作。
2、与房东砍价，态度诚恳+站在对方角度考虑。
3、与中介砍价，脸皮要厚，有必要的话留下房东手机号。
4、不该贪小便宜的地方，绝对不能贪。
好啦，希望大家都能以心仪的价格、买到心仪的房子。
——END——
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