最近，不断有人咨询农村自建房和宅基地的继承问题。
很多人都认为，自己的户口已经迁出，应该没有继承的资格，有人还因此放弃了宅基地和上盖房产的确权办证。
其实这是一种误解，因此而放弃这些财产权益非常可惜。
1. 一般情况下，村民以外的人不能取得宅基地使用权。
宅基地是我国集体土地所有制下的一种特有的财产，是给与农村集体成员的一项福利。其管理制度的主要特征可概括为：
集体所有、成员使用；
一户一宅、限制面积；
免费申请、长期占有；
房地分开、差别赋权。
为防止福利滥用，宅基地的流转和使用也有很多限制。
我国《土地管理法》第8条及第62条就规定：“宅基地属于农民集体所有”，“农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。”
因此，一般情况下，村民以外的人是不能取得宅基地的。
村民申请和使用宅基地，也要准守“一户一宅、限制面积“的规则。
村民向村民以外的人出卖宅基地使用权和房屋，是不受法律保护的。
比如2011年，张某与刘某签订《房屋买卖协议书》，张某将其位于某村的一栋宅基地及其房屋以8万元卖给城镇居民刘某。刘某对该房进行装修后入住。
2013年，张某看到周围的房屋升值了很多，对当初卖房的决定十分后悔，于是起诉到法院，要求刘某返还房屋。
法院经审理后确认双方签订的《房屋买卖协议书》无效，并判决刘某将房屋返还张某。
2. 宅基地上盖房产，可以作为遗产依法予以继承。
宅基地上盖房产是由使用权人或家庭出资建造，属于公民个人的合法财产，根据《继承法》的相关规定，是可以继承的。且根据继承取得宅基地上盖房产的产权，不需要具有村民的身份。
比如王某大学毕业后到深圳做了公务员，户口迁到了深圳。前几年，其父母先后去世，留下了一间农村房屋。那王某就可以把房屋及宅基地过户到自己名下。
3. 根据“房地一体”的原则，如果继承了宅基地上盖房产，自然也就取得了宅基地使用权。
其实，关于宅基地使用权能否继承，我国法律法规没有明确规定。
但是为了保证土地及上盖房产的正常使用和流转，确立了“房随地走、地随房走”的“房地一体”原则。
比如上面例子中的王某，已经合法继承了房产。如果房地分离，王某住在房子里，村委却把地又批给其他家庭，势必会产生争议。
所以，必须让王某同时拥有合法的宅基地使用权，按“地随房走”的原则，才能合理地占有使用房产，免生争议。
4. 如果宅基地上没有房产，不能直接继承宅基地使用权
宅基地使用权是一项村民福利，按户享有，不属于公民个人财产，不能根据《继承法》直接继承。
如果宅基地上没有房产，那么无论是否具有村民身份，都无法继承。而且，宅基地上房屋倒塌或闲置两年以上的，集体有权收回。
目前，全国各地都在开展农村土地确权的工作，有些省份已经进入了尾声。如果看完本文，觉得老家的房子也有自己一份的，就赶快办理确权手续吧！毕竟，拿到产权证才算取得完整的产权。
全文完。感谢您的耐心阅读~
作者介绍：
侯靖宇律师毕业于北京大学金融法中心
现为广东载信律师事务所专职律师，专注房地产、金融领域法律事务。
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