「人生感悟」我对房产投资的几个观点

「人生感悟」我对房产投资的几个观点

1，南京以西广州以北城市的房产，绝对不碰。

笔者买房，首选区域是珠三角，长三角地区。

京津地区，笔者没有去工作与生活过，不甚了解，又是北方地区，气候什么的不适应，所以没啥兴趣。

而其它地区比如东北地区，西北地区，西南地区，中部地区的房产， 受限于经济发展水平，偏僻的地理位置，这些地方的房地产升值速度相对较慢。在上一波房地产史诗般的暴涨中，板块轮动，这些地区的省会城市几乎是最后一波轮到的。而在暴涨之后的价格回调中，这些地区的城市回调速度最快，力度最大。。。

珠三角地区和长三角地区的一线城市的房产，无疑是顶级核心资产，如果资金宽裕，有购房资格，当然是首选一线城市。如果资金有限，可以考虑2个地区的强二线城市，比如佛山，东莞，南京，苏州，无锡，杭州等。这些城市由于具有强大的经济实力，活跃的民营经济，海量的外企等经济层面的强势支持，加上不断涌入的外地人口，其房产价格的上涨有比较夯实的支撑。投资与这些经济发展发达的城市房产，无疑是比较安全的。

2，一线城市郊区房产投资价值高于二线城市市中心。

笔者对于一线城市情有独钟，有一定的偏执与心结。笔者认为，只要是一线城市的房产，都是顶级核心优质资产。

笔者纵观过去近20年房地产发展的历史，一线城市房子升值速度远超二线城市，即使是一线城市的郊区的房价上涨速度，都要比二线城市市中心快得多，幅度大得多。北京郊区房价，超过4万的很多；上海远郊比如金山奉贤临港的房价也在2万以上，超过很多二线城市市中心房价；深圳郊区的房价更不用说。

3，三线及以下城市房产绝对不碰。

如今中国的房地产，出现严重的两级分化趋势。一线城市房价均价5万甚至6，二线城市房价均价2万左右。一线与二线，城市房价差距实在太大太大。一些明星或者网红二线城市比如中西部城市成都，武汉，西安与合肥等，其市中心的房价，也不过就是一线城市极其偏远的郊区的房价。而三线乃至四线城市，房产均价1万以内，无论是上涨速度还是幅度，都是不值得一提的。

人口与资源往大城市聚集是不可逆转的趋势。三四线城市的精英阶层在流失，人口在流失，会越来越萧条越来越衰败。所以笔者绝对不会去三四五线等小城市投资房产，这是底线。

近期长三角一体化战略提出后，三线城市湖州成为投资热点，微信朋友圈里房地产中介的湖州房产销售广告铺天盖地，微信群里去湖州投资房产成为热门讨论话题。笔者不为所动，笔者以为，即使是有长三角一体化的规划的噱头，湖州毕竟是一个经济很落后的三线小城市，不值得跟风去那里购房投资。现在湖州买房子未来或许能升值，但是房价涨上去之后未来有无接盘侠，有多少接盘侠还真不好说。一句话，笔者不看好湖州房地产，不管别人怎么看湖州房地产。

4，商业地产绝对不碰。

君不见各个城市，不管是大小城市，不管是不是一线城市或者省会城市，也不管是否是黄金地段，几乎所有的大型购物中心，商业综合体，都没啥人气了。很多购物中心的商铺常年没有营业，甚至是整层整层没有营业。笔者有见过很多城市的CBD里的大型购物中心，整栋楼没有商业，都空在那里，荒废在那里，实在是太凄惨太萧条了。

电子商务的兴起，彻底改变了中国人的购物习惯和购物方式，也彻底颠覆了商业地产投资的前景。投资商铺，之前都说是'一铺养三代'，很多人投资商铺，通过商铺物业价格的上涨以及租金，赚了不少。电子商务网上购物兴起之后，线下实体商业影响很大，以商铺为代表的商业地产不再是香饽饽，而是成为某种意义上的有毒资产，'三代养一铺'。租不出去或者租金很低，资产价格不再上涨，转让也难无人接手。有鉴于此，笔者认为，商业地产已经是毒资产，绝对不碰。

2019-09-26 写于苏州市。