彭媛媛
近段时间，有许多朋友问我，房价涨得这么快，是不是可以买一套来投资？ 对于这个问题，我不着肯定或者否定回答，但就我个人来说，在这两年中，我是不打算投资房产，为什么这样说，让我们来回顾一下房产20年来的发展趋势。
1998年启动住房改革，取消福利分配住房，住房消费需求得到释放，可以贷款买房，我将这一信息理解为政策鼓励买房，是买房一个积极的信号。这期间，房价也是最低的阶段，成都二环左右的房子，房价普遍在一千多元，例如交大片区。1999年购买该区域的房子，108平方，总价15万多，首付3成4万5。五块石的房子，1300元一平方左右，5大花园的房子，单价只有800元一平方左右。这个阶段延续到2002年。从2003年起，房价开始小幅上涨， 2004年，突然出现报复性上涨，房价出现翻倍的增长，成都普遍房价在3000多元，有点类似2016年10月份之后的状况，到处见排队买房的现象，这种火爆场面延续到2006年，2006年房价达到6000到7000元左右，到2007年，房价上涨有所缓解，但仍然处于上涨状态，这一现象持续到2007年。这是房价的第一次上涨周期。期间从1998年到2007年。
2008年，全国性的房地产调控周期到来，房价开始回落，但是这个时间并不长，因为这期间国际金融危机影响着中国的经济，再加上2008年的地震，成都的房价回落到最低点，那时候，成都大源附近的房子价格在4000到5000左右，高新区一医院附近和记黄埔的房子价格在4500到5000左右。这里，我要插一个小故事来说明一下当时普通人的经济状况。当时，还在上小学1年级的女儿对我的投资很不满意，说我们家的经济危机比美国还来得早，还来得猛，说家里每次最困难的时候都是靠她平时省下的早餐钱度过的，弄得她都不敢吃饱吃好，怕家里出现困难她拿不出钱。小小年纪就承受着家里的经济压力，想想这一点，我是对不起女儿的，直到现在，她都有一种忧患意识，怕家里突然没钱过日子。也就是在这个时候，国内经济政策调整，目标是保增长、避免房地产市场下滑，政策转向刺激住房消费，信贷、保障房供应和税收减免政策。这段时间是2008年一2009年，当时房子贷款利息可以在基础利率的基础上打7折，在此期间买首套房可以退税，因为政策的刺激，房价开始慢慢走出低谷。我理解为，在政策的引导下，房产出现第二次买点。2009年，是房产的相对低点，是购买的最佳时机。2010-2013年，房地产市场复苏，成都大源的房价在8000到9000每平方米之间。房价上涨，带来了政策调控，国家在土地供应、税收和信贷方面开始调控，同时还出了限购的大招。在政策的影响下，房价逐渐回落。这是房产的第二个周期，时间期间是2008年到2013年。
2014年一2016年，算是房产的第三个周期的上半阶段，在增长和去库存目标下，出台了许多刺激政策，主要是放松限购限贷，加强信贷支持和税收减免，贷款首付2成，贷款利息下浮，这些政策的出台，给低迷的房产市场打了一支强心剂，各大热点城市房价暴涨。2016年暴涨前的2014年，2015年，房产是处于下跌状态的，2015年，甚至有开发商打出首付1成，缓付2成的优惠措施，这时候，房价也是阶段性底部，是购买的第三次机会。从2016年10月开始，成都成了房价上涨的主战场，成都高新区，天府新区房价翻倍，大源的房价从9000多涨到近2万一平方。
2016年下半年开始，政策转向“防风险”，策略是长短结合，短期依靠限购限贷，长期寻求建立长效机制。尽管房价还在继续上涨，但我觉得，既然政策已经给出了明确的信号，这轮上涨就已经快走到上涨的终点。目前，就全国来说，房价上涨趋缓，但就成都来说，成都再造一个产业成都，成都的东进战略以及第二机场的建设给成都带来了历史性的机遇，如果要投资，投资东南面应该是个机会，但就目前来看，虽然大规划是有了，小的规划却还不明了，具体投资东边的哪个片区还不敢轻易决定，再一两年后应该会很明确。从这一点以及前面几次的房产周期来分析，我预测2016年到2018年是第三个周期的下半场，
如果要投资房子，可以等待第四个周期的到来，2019年底出台政策优惠的概率应该比较大，应该是政策的第四次购买机会。如果不出意外，2020年，房子应该出现上涨机会。
但是，对于成都的再造一个产业成都以及成都的东进战略，就目前来看，成都的房产何去何从，周期会不会提前，会不会根本不出现回调，我也很迷茫，既然看不懂，那我们就跟着政策的导向走吧，我们就蛰伏等待时机，2019年，或许有惊厥的那一天。
（本文只是本人的肤浅观点，不构成投资建议，由于本人只是井底之蛙，举的事例，也很片面单一，只是自己熟悉的区域，只是自己的所见所闻，对与错，都不够成投资建议，望房产大珈指正。本文为作者原创，文章首发本人微信，转发需注明出处。）
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