其实我很少谈房价问题，今天谈谈，我们可以非常明确的说，我们认为中国房价单边快速上涨时代已经结束了，如果房地产企业还是有地就买不看价格，那之前怎么赚的钱之后就怎么还回去，我们需要把自己看成是制造业、服务业，靠双手劳动去赚钱，不要靠不动产价格上涨去赚钱。

——这段话来自于曾经的中国第一、现在的第二大开发商，万科集团董事会主席郁亮。

作为中国顶尖的开发商，万科的老板一直是商界明星。但如果长期关心开发商观点的话，你会发现老板们在公开场合的信誓旦旦，并不那么靠谱。王健林的出海，孙宏斌的乐视，潘石屹的抛售，算不上正确。因为是卖方，开发商会有自己的顾忌和立场。现在的万科已经是深圳地铁控股的企业，作为国企负责人的发言，要讲政治。

你听到的话，都是别人想让你听到的。我们需要第二层思维，思考言论背后的目的。

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扭曲的房价走势

如果你熟悉过去十年的中国房价历史，你会了解到，虽然中国房价时有暴涨，但房价从未有过单边上涨。

十年来，中国楼市经历了2007、2010、2013年至少三次大的调控。以上海为例（附图来自于上海二手房指数办公室），每一次暴涨之后，都是长达至少1年的横盘。而在2010年出台限贷政策后，上海楼市调整了3年。每次大调控除了长时间的锁定，还伴有至少10%的折让空间。如果你不幸买在这三个高点，你会被套1到3年，损失大量机会成本和财务成本。

虽然拉长到10年来看，你还是会稳妥赚钱，但是如果你的资金成本很高，倒在黎明前的黑暗，那绝对是财富人生最大的遗憾。在买房圈里有一个流派叫做疯魔流，指的就是依靠高成本、高杠杆资金，疯狂买入博收益的方法。疯魔操作多见于牛市中后期，为了追赶前人的收益，通过做大规模获得绝对收益的逆袭。但是疯魔流最大的弊端是资金成本高，现金不足，容易爆仓。观观曾经在2017年多次劝阻踏空的粉丝冷静，就是这个道理。

如今的中国楼市更多的是进四退一的节奏。造成这种剧烈波动的本质原因是调控。调控的限购、限贷，人为地抑制了需求。需求被压制的年份里，成交缩水，前期涨幅较大的楼盘开始跳水。但是需求只会延后，不会消失，积压数年后，遇到调控松动，形成井喷，自然是一波暴涨。

别相信什么单边上涨，楼市牛熊有自己的呼吸节奏，弄明白底层的原因，才能胜人一筹。

2

开发商的套路

万科2017年实现营收2429亿，净利润280.5亿，这些数字很牛逼。但更牛逼的是这个数字：净资产收益率提升至21.14%。这意味着万科自己每出资的100块，一年能赚回21块。这样的回报率水平，3年半能翻倍，是十分惊人的。

拆解净资产收益率，贡献来自于（净利率）X（资产周转率）X（杠杆比率）。这就是著名的杜邦方程式，最早是由美国杜邦化学公司发展出来用以分析企业或投资专案的获利能力。杜邦方程式主要用来分析公司的赚钱能力。好公司一般是三种套路，第一种是高净利率的公司，比如茅台，每个产品的单客价极高，公司靠产品大幅提价取胜。第二种是走快周转的公司，比如沃尔玛，虽然毛利低，但是批发零售周转快，速度就是金钱。第三种是高负债率的公司，比如金融银行业，依靠大量借款，用别人的钱赚钱。

为什么开发商能赚大钱，靠的主要是高净利率。开发商在行业低谷时低价拿地，超低楼板价的低成本，捂到景气区间的高房价，大赚特赚。虽然万科首创了房地产快周转，始终坚持低财务成本，不断增厚利润，但是万科能赚大钱的根本原因还是在于拿到了低价地，赚到了高房价。如果没有价差，再多的快周转和高负债，反而是负担。现在大火的万科青浦项目天空之城，售价58000，在2015年9月拿地的楼板价是18000元。万科才是开发商的个中高手，得了便宜还卖乖。

而郁亮所说的制造业、服务业，这样的低毛利行业是根本支撑不起万科巨头高利润率的。地产行业里最具备工匠精神的开发商是中鹰和绿城，分别打造了上海中鹰黑森林和绿城花园的神话，但最终还是分别被并给了三湘和中交。

盖房子不是关键能力。说到底，这是一个资本回报率远高于劳动回报率的时代。

3

买房人的借鉴

观观并不是开发商出身，只是因为喜欢买房，才涉猎研究开发商。看多了就会发现，世界上的商业模式是互通的。很多次，我脑海里总会划过这样一个念头：

和买房一样，开发商玩的也是负债套利的杠杆游戏。之所以选择拿地开发，而不是直接买几百套房子。是因为如此大额的资本金，进入地产这个行业，是没有办法有合规理由贷款买房的。它需要一个光伟正的商业模式，让它借钱、拿地、建设，然后用合法手段出售给众多客户。在运作中，土地涨价，变成了高房价，开发商得到高额利润，稀释了负债。整个过程里，盖房子的是建筑商、资金来源于银行的土地贷款和信托等，开发商扮演整合者的角色，只出了一部分启动资金。这个手法和普通人出首付，银行按揭，再找人装修如出一辙。只不过开发商玩得更大，资金是普通人的数百倍而已。想想没错，如果有50万，买重庆的房子。如果有500万，买上海的房子。如果有50亿，那只能买一块地来开发了。

虽然有高额的税费，调控的风险，但没办法，在中国也找不到比房地产开发更加稳健的生意了。前二十年靠胆子博，后二十年靠资本砸，行业的底层逻辑从没有变化，就是钱生钱。

开发商囤地，买房人屯砖。买房人可以学习的是开发商逆周期管理的运营，依靠融资增加自己的收益。地产业虽然未有过单边上涨，但不妨碍我们赚钱。每一次回调都是进场机会，波动越大，机会越大。你需要的只是耐心和洞见而已。注意自己的风险控制和现金流管理，学习一些观观咨询（后台回复“咨询”）的精算，不要影响自己的人生节奏。

2007年，当时的万科老大王石提出房地产“拐点论”，引起一片悲观预期。我在忐忑不安中买下了人生第一套房。

嗯。到现在大概涨了5倍多。