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【大的趋势】

2016.11开始，北京已经成交了4块须由开发商100％自持的地块。其中，三块位于海淀区永丰基地，一块位于大兴区黄村镇兴华大街。中粮、首创、天恒、万科、中铁等地产商成为这些地块的持有者。

2017.6.5，杭州主城区竞拍三幅宅地，三家竞拍成功的房企自持比例达到41%、36%和36%

2017.6.6，佛山出现广东地区首例成功以70年自持竞出的地块，万科以总价25.3亿元+70年100%自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万㎡的商住地，折合楼面价15300元/㎡，刷新佛山市南海区最高楼面价纪录。

2017.7.4，上海市土地交易市场挂牌出让涉及浦东新区、嘉定区2个地区共计2幅国有建设用地使用权。出让公告中明确：挂牌地块土地用途为租赁住房，所建物业严格按照“只租不售”模式管理，仅用于出租，不得出售。受让人应在出让年限内整体持有租赁住房物业并持续出租运营。对此，很多新闻报道的标题为：上海首次推出100%不可售70年产权住宅用地。

2017.8.28，国土部与住建部近日共同印发《利用集体建设用地建设租赁住房试点方案》。确定第一批在北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都13个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点。

2017.11.11，昨天的新闻，深圳首宗住房全年期（70年）“只租不售”住宅用地10日以公开挂牌方式出让。该宗地由深圳市人才安居集团有限公司竞得，成交地价为人民币10.1亿元。此次出让突出的特点是，项目建成后，宗地内租赁住房和商业用房在出让年期内须全年期（70年）自持，限整体登记，不得销售、转让。此次用地出让拉开了深圳以住房租赁方式招拍挂出让居住用地的序幕。

根据去年下半年到今年的政策趋势，不难发现，房地产市场特别是特大城市的房地产市场朝着以下的方向发展：

重售轻租——租售同权——租售并举

该系列文章将会以个人、房地产中介、开发商三个角度来剖析租售并举模式将带来的影响。天下事知得十分，不如行得七分。为方便大家把握趋势发展躬身践行，本文重点分析论述租售并举模式对个人的影响。

【个人角度】

一、消费模式和消费观念

1.租金和月供的关系朝着以下方向发展：

租金<月供（目前）——租金≈月供（不远的未来）——租金>月供（未来）

我们看看开发商100%自持地块的楼面价格：

北京：2016年10月至今，目前4块100％自持的地块楼面价均在25000元／平方米以上。数据来源

三块位于海淀区永丰基地，一块位于大兴区黄村镇兴华大街。

距离海淀区永丰基地2.6公里以外的西北旺镇亮甲店村居住用地，成交楼面价为28709元/平方米。数据来源

上海：浦东新区、嘉定区两块租赁地块，最终竞得者分别是上海张江（集团）有限公司和上海嘉定新城发展有限公司，总价和楼面价都【远低于市场价格】，楼面价仅为5569／平方米和5950／平方米。数据来源

佛山：万科以总价25.3亿元+70年100%自持得桂城平洲一宗占地超过5.5万㎡的商住地，折合楼面价15300元/㎡，【刷新南海区最高楼面价纪录】。数据来源

自持商住地楼面价格≥市场价格（北京/佛山），将来的租金≥月供，理所当然的事情。

即使商住地楼面价格<市场价格（上海），将来开盘正式出租，算上水电气垃圾物业费用，其实综合起来看，最后也会呈现租金（含各种费用）≥月供的效果。

1.2 租金将成为人们日常消费的重要组成部分

未来租金≥月供，每个月收入很大一部分将会用于租房，参见香港。租房消费将成为未来大消费的重要一环。

据分析，未来人们消费组成部分如下：

（1）能源消费

（2）住房消费（租售并举以后主要以租房支出为主）

（3）信息消费

（4）基本生活消费（日常开支）

1.3 租售并举模式促使更多人没有动力买房

租售并举以后，国家大力发展房屋租赁市场，国有企业既当开发商又直接向个人租赁房屋，租房变得正规化，用户体验更加好。

从本质上来说，租房和买房的区别就是首付，从某种意义上来说，首付就是真正的房价。既然我租房都能体体面面，我又何必再多掏一笔首付？与此同时，在五彩斑斓的大消费时代，能克制住自己的欲望不消费攒钱非常困难，因此未来更多人会逃避买房的压力，选择租房不买房。

1.4 租售并举模式更加激发大家消费的欲望

不用攒钱凑首付，这样相当于无形中多了一笔钱。众所周知衣食住行，住最贵。住这个问题解决了，理论上分析用于改善生活提高能力其他消费会变得更多。

与此同时，未来市场在资源配置中将发挥决定性作用。

大到买房买车，小到吃喝玩乐，更小一点你看个笑话段子用个表情包全部都将市场化，一切都得要算钱，都得要花钱买，生活中的各种支出不断增多。

要上进一点，花钱的地方也多的是，要想提高自己竞争力出人头地脱颖而出更需要花钱。参照社会发展成熟的欧美，要成为社会精英，颜值体力、学历技能、气质包装缺一不可。

【颜值体力】削骨、牙齿正畸、整容、健身、要练出马甲线肌肉参加马拉松买跑鞋

【气质包装】包包口红各种名贵的衣服

【学历技能】名校毕业还要读个MBA懂红酒会品茶各种技能证书

这些人生加速器全都要靠花钱来砸。不断消费才能增加竞争力才能更有机会成为仪表堂堂身怀绝技的俊男靓女。

未来，必须要花钱的地方变得越来越多，容易乱花钱的机会也越来越多。没有首付的强有力约束，租售并举后选择租房的人们花钱将会越来越浪，攒钱仿佛是天方夜谭。

1.5 “不在乎天长地久，只在乎曾经拥有”成为主流消费观念

目前对于一个普通家庭来说，购买住房是最大的消费。楼价慢慢上涨，最终涨到买不起拿不出首付，大家都很心甘情愿心安理得大手花钱过着浪一样的生活，对70年产权这种类似于天长地久超长期战略部署了无兴趣，双十一要买买买，日常生活要轻奢主义，不够钱支撑就蚂蚁花呗/京东白条，10万元首付就可以买奔驰，以后能不能换上后天再说，今天明天开着奔驰唱着小曲在街上拉风就行了。

架上碗儿轮流转，媳妇自有做婆时。再过20年，等80后当上了丈母娘，对房子也许没有那么多执念。只要生活开心，小两口租房挺好的。

二、租房门槛水涨船高

准入无处不在。租售并举成为趋势，租房门槛无可回避并将水涨船高。

租房门槛水涨船高的原因显而易见。相比于买房子，租房不用交首付（房租押一付三/押一付一跟首付比起来根本就不算什么），准入明显降低了，增加了风险。未来利率下行，资金成本越来越高，对投资回报非常敏感，房地产商自持出租的方式回笼资金特别慢，所以怎样降低风险怎么来——

考虑收益肯定会通过大数据采集整理出租户的租金贡献稳定性因子，也就是准入门槛：例如

1.学历 是否是985 211 双一流

2.央行开具的个人信用报告

3.目前服务的是否政府部门企事业单位上市公司，工作单位是否靠谱

4.户口/居住证？缴纳社保年限？……

满足各种条件的个人，在租售并举的时代更容易租房or租优质房源。

三、租房买房异同

1.未来特大城市房价会慢慢上涨，最终涨到一般人难以企及的价格，在特大城市（甚至部分省会中心城市）买不起房是正常现象。租房基本上不影响生活体验，租房是未来社会的主流。

在偏远不发达地区房价当然很亲民，但是除了极少数人会主动去这些地方买房以外，绝大部分人都会选择去大城市/特大城市生活，人往高处走是正常现象。一般来说，就业机会越多，房价越高。

2.能买得起房子当然要买买买，买房肯定要比租房好。租售同权，相同的是基本权利，谁对这座城市财政贡献大，出现排序问题谁优先。这一点在学区房上再明显不过了，要读好学区，租房恐怕永远都排不上号。

四、租售并举对买房的影响

1.房子的投机属性逐渐减弱，买房目的变得更加纯粹

在未来一段时间内，房价会围绕着当前价格上下略有波动，房价不会暴跌。长期来看，房价还会慢慢上涨，再次出现暴涨的可能性非常小。买房越来越贵，同时等着它上涨耗费的时间越来越长，房子逐渐去投机化，投资属性被限制在一定范围内。

房住不炒的政策使得买房回归到住得舒坦这一原来的目的。要想过舒舒服服省心如意的生活最好赶紧买房，买最优质的地段才能享受到最好的配套。早买早轻松，晚买也不迟。有些资源必须掏钱买才能享受到，最明显就是优势的教育资源。目光长远追求整个家族兴旺发达子子孙孙都业有所成当然是要买房了。

与此同时，买房大众化的时代渐行渐远。有条件有能力的少数人买房，条件能力不足的大部分人租售并举通过租房来增强获得感。社会分层，各自玩各自的，井水不犯河水。

2.买房的要求会越来越高

租房是社会主流，买房为了追求顶配生活，这是更高层面的需求。未来预计买房时候公积金会减少，借贷利率会更高，首付的比例也许会更高。

3.我家房子值多少钱是纸面富贵，用多少钱买了房并不等于你真正有这么多财富

房价以后高高在上，面临的最大问题是有价无市，没人买。你真要出手卖房转化为现金或者抵押给银行，要打一个折扣。对这一点，个人要有心理准备，这涉及到借贷的问题。

4.买房策略的更改：换换换➡️一步到位

在房价不断上涨甚至出现暴涨、人们买房需求强烈的时期，最好的买房策略就是先上车：按照自己的能力靠着市中心买一套小的。卖方市场房子流动性好，出手快。涨到一定程度把房子卖了加上自己新攒的钱再买下一套房子。这样的操作模式能逐步提升住房体验生活品质。

未来租售并举，买房需求不断削弱，房子成了买方市场，卖房不容易。所以买房策略就是一步到位，攒够钱按照自己中意的买，轻易不考虑换房的事情。

最后补充一点：据目前观察，租售并举的模式将主要适用特大城市，房屋租赁将逐步发展慢慢成为主流。与此同时，特大城市中学区房等功能性住房的购买需求依然热度不减。在三四线城市，依然是重售轻租的格局。

今天就分析到这里。下一篇文章将会分析租售并举模式对中介和开发商的影响。

之前写的文章：《利率下行的背景+租售同权的政策，个人该何去何从 》