关于房地产税。
政府从开始的模棱两可，到近几年的态度坚决，说明找到了改革的方向，房地产税的到来已经板上钉钉。
既然如此，无论是地产从业人士、还是买方卖方，一定会关注下面三个问题。
第一、这个税收合理么？
第二、到底是针对谁？
第三、对房地产市场和我们会造成什么样的影响？
如果你的确感兴趣，请带着这3个问题去看接下来的文章，也许会有所收获。
01
这个税收合理么？
前两天两会，财政部史副部长在发布会上所说，房地产税的确是“一种世界通行的税种”。
争议的地方在于，如果收“房地产税”，那么土地应该私有，但目前中国土地是国家所有，买房人等于一下子交了70年租金的租客，直接向其征收并不合理。
另外，我想说的就是，房产开发领域和流通领域本身就存在着大量的税费环节，税费的繁杂已经多到数不清楚的程度了。
地产大佬任大炮曾经算过一笔账，这些税费和土地成本加在一起占到房价的70%，也就是说，老百姓买10000一平米的房子，7000等于上交。
所以，这么多钱作为地方财政的主力，大部分都是土地和房产税收，只是暗地里转嫁到了购房者的头上而已。
这是一手房的，二手房交易的税费，包括：营业税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、契税、教育费附加等。
买套200万的房子，你不额外准备十几万的税费是不可能的。
在这个基础上，税上加税并不合理，更加不合法（除非直接改掉法律），政府也不会去做。
我们再放眼全世界的成熟模式，房地产税主要有两种类型：
一种，是美国和日本这样的，土地私有。则土地和房产归总在一起，都作为不动产（或在更大范围内算作财产），以此为征税的对象，简单易行。
另一种，是英国和香港经济，土地是公有（英国在名义上是英王所有），其中香港与中国大陆的情况最为类似。
香港针对物业，收取三类持有税，分别是地租、差饷（正式应该叫土地税）和物业税：
地租：除了土地出让金之外，每年还要从土地收取的租金。
差饷：针对土地的使用权（而非所有权）收的税。
物业税：针对物业出租的税费，不出租则不用交。
以目前中国大陆的土地政策和现行法律，直接征收显然是不合理的，正因为如此，才需要重新立法，对整个房产税收提醒进行彻底的梳理。
这显然不是一个轻松的活，估计5年内是梳理不完的。
02
到底是针对谁？
房地产税分持有税和交易税。
持有税在任何一个成熟国家，都很低，所以刚需用户无须担心。
成熟国家和地区，比如香港、日本和美国，他们在持有税这一方面虽然有所不同，但原则都是统一的，房地产税的额度一定会维持在公众可以接受的范围内，大概为家庭年收入或支出的3~5%。
如果你的家庭人均面积不超过一定数字，比如60㎡，比如套数5套以内，不会额外收取，那么这个基础比例其实是完全可以接受的。
但对于投资客来说，交易环节的税费可以高到“吓死人”。
低的，低到几乎没有，比如美国的部分州，只有象征性的0.01%。
高的，为了调控楼市，房产交易的税费可以吓死人。
比如在香港，“香港永久居民”和“首套”是按照15%收取，除此之外，税费高达30%。
如果你是投机性买进卖出的，对不起，还要收惩罚性的额外印花税：
6个月内转手，收20%
6~12个月内转手，收15%
12~36个月内转手，收10%
这样一来可以说彻底断绝了投机性的购房行为。
所以，对于刚需客、首套房的人来说，房地产税对其购房抉择影响不大，政府也只是为了进一步打击炒房行为而已。
一条内裤都有它本身的用处，更何况房地产税，“房住不炒”，这句话看来是要被房地产税贯彻到底。
03
对房地产市场
和我们会造成什么样的影响？
首先，房价上涨还是暴跌，和房地产税没有半毛钱关系。
很简单的几个例子：
200多年房地产税历史的美国，房价始终呈上涨趋势。
日本1950年开征1.4%的房地产税，紧接着的60~80年代，房价一飞冲天。
香港的房价更不用说了，寸土寸金毫不为过。
人们总会觉得，炒房行为被打击之后，房价就会下跌，根本就是做梦！
因为真正影响房价的核心还是在供求关系（当然还有通货膨胀）。
炒房被打击之后，房地产变成一个单纯的市场经济，价格就完全回归供需关系，到时候在中国的国情下，你就会发现真实客户自发买买买的能量，又岂是区区一小批炒房客能比拟的？
其次，我们要重新思考房产配置。
房地产税一旦落地，有几种房子会瞬间变得不值钱：
1、偏远郊区的房子；
2、非热门旅游地产；
3、面积太大的房子；
4、套数过多而闲置的房子。
为免误会，我还要强调一点的是，并不是因为房地产税落地导致它们不值钱，真正逻辑是——
房地产税的落地让市场回归理性，市场经济规律下，大家自主地发现这些房子的属性不合理，性价比不高。
最后，我们可能要尽早使用自己的房票。
房地产税法正在起草阶段，个人认为起码还有5年时间才会落地。
在这5年里，在税法落地之前，你可以尽早使用自己的房票。
原因很简单，在法律层面，有一个底层的逻辑，叫作“法不溯及既往”
通俗地讲，就是不能用今天的规定去约束昨天的行为。
美国1787年宪法规定：追溯既往的法律不得通过。法国民法典规定：法律仅仅适用于将来，没有溯及力。
在我国，“法无溯及力”同样适用于民法、刑法、行政法等方面。
因此就有可能会出现这种情况：
你在房地产税法落地之前买的房子，不用在立法之后被要求承担当初的交易税。
甚至也有可能不用承担持有税，因为买房的行为已经完成，而且在当时你也并未被告知以后要收取多少数额的持有税。
所以，无论如何，坐等房地产税落地而接盘的人，算盘恐怕要打空了，因为这个市场的逻辑，一定不会像凡人想的那样去运转。
最后再啰嗦几句话。
房地产税这个东西，我很早之前就聊过，这东西与房价相比并不是什么大钱。
可是依旧有那么多的媒体甚至包括官方舆论，用夸张地字眼描述着房地产税的可怕。
但它本身就不应该有太多的存在感，它对房价和楼市的影响也几乎为零。
如果你是投资客，你要开始小心谨慎。
如果你是刚需客，这反而是你最大的利好。
如果你是地产人，把这些建议和你的客户交流。
我们都该保持理性，屏蔽它给你带来的恐慌和焦虑，抓住几个你真正应该关心的问题，至于如何决策，时间总会给你一个最完美的答案。
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