经典的电视剧<大秦帝国之黑色裂变>,讲述的是秦国变革之际,商鞅变法的出现让帝国在“黑色裂变”之后走上强盛,最后统一六国。
而中国的房地产市场的局面目前像昔日大秦一样的“群雄割据”,不同的城市已经开始“裂变”。
任大炮1月4号说:2018年楼市调控有可能放松。
兰州市政府1月5号说:任总说得没错,你看,我已经放开限购了。
兰州的限购放松只是一个信号,接下来将有更多的二三线城市加入进来,“一城一策”恐怕都难以概括,“一城多策”将会是主流。
而大家更为关心的一线城市当然会是这一轮调整的局外者,它们的限购不可能放松。楼市格局的冰火两重天,正是其“裂变”的征兆。
而能进一步证明这种“裂变”正在发生的,大概还有这几个现实因素。
一、政治因素
1月5号晚上对兰州来说,是个重要的日子。因为1月6号的上午,兰州的政府班子扎堆开了地方“两会”。
我猜测,会上大家有可能会讨论这些:
老李啊,今年税收咋样啊?财政收入能达标么?这一大堆库存没去,实在没辙了啊?明年咱们用啥法子保证中央给咱定的KPI指标啊??
从2017年4月开始,兰州市开始实施区域限购政策。此后,兰州主城区房价快速上涨的局面得到有效控制,楼市呈现“价稳量降”的局面。
可造成的结果就是财政收入缩减,某些区域库存量加大。
在没那么发达的兰州,很显然,GDP不能只靠达康书记和牛肉拉面来守护,重中之重还是要靠房地产。
所以这次取消限购,明面上是打着“因区施策、精准调控”的口号,实际上就是在不违背国家指令的前提下,进行灵活地调整。
而且我们更要注意一点,政策中最关键的是——放松限购,但加强限售。
这一点也暴露了一些城市有点被逼急了的心态:入了我的地界,想要再套现走人没那么容易!
而在2017年,很多城市都加入了“限售俱乐部”,不动产正式在这些城市里升级成“冻产”。
就像是中国一步步通过各方面的政策来锁死热钱出逃向国外,中国的每个地方政府都有同样迫切的需求。
中国太大了,连兰州这个不大的城市,都要像一个小国家一样去用心运营,所以政治因素,就是导致中国房地产“裂变”的第一个因素。
二、人才因素
二线城市们其实早就坐不住了,不断释放“变相松绑政策”的信号。
最近南京政府动作不断,为了广揽英才,不断调整人才落户政策,成了“变相松绑政策”的典范
这是我们总结的一些地方城市,是怎么样“搔首弄姿”、“暗送秋波”去“勾引”有购买力的年轻人的。而这些城市,一定会是继兰州之后一个个正式宣布限购松绑的。
这些城市各种送钱、送福利、送户口,姿态各异。
为什么一方面大肆限购?另一方面又巴不得全国人民都来本地买房?
这不是和链家裁员裁过了头,又在朋友圈舔着脸召唤被自己遗弃的员工“回家”一样讽刺么?
没错,某些方面来说,这两者就是一样的,都是因为一个原因——
体量过于庞大,又要保持高速,不小心扯掉了蛋,想要回头去捡,才知道调头,是真费劲。
2016年限购可以说是重拳出击,即稳定了这个市场,又打击了炒房客,很好地消除了大众关于房子的焦虑,真正开始把这个产品引向正规。
但月有阴晴圆缺,最直接的就是影响了地方财政收入。
“限购”可以打击不规矩的炒房,可能稳定房价。但是房地产商会因为限购而捂盘惜售导致降低供给。应对这个的手段当然是政府征收房产税增加保有成本,补贴财政。但眼下,房产税的征收看似还遥遥无期。
所以地方政府唯一的办法就是——发动“人才战争”,用政策、福利吸引他们落户买房,再加上人才们带来的机遇和市场,为地方财政打上最后一剂吗啡针。
每个城市也都发现了,在未来,最值钱的不是房子,而是人。只有不断有年轻人来自己的地盘就业,城市才有活力和潜力。
杭州大概是最能体味这种感觉的,一个几万人而已的阿里巴巴落户杭州,马云几乎以一己之力,把这个二线城市提升到了准一线的城市能级。
阿里对杭州的影响是直接反应在账面上的
这就是人才、高新科技、概念为一个城市带来的红利。
而且,就算没有像阿里巴巴那样的精英企业,普通的人才也是很有价值的。
在房价不那么夸张的城市,大学毕业生在毕业后的五年以内,是最有购买力的一批人。他们一旦在一个城市扎根,要租房、要吃喝、要娱乐、要谈恋爱,最后谈成了,那就要买房结婚。
这一整条消费链下来,每个人就能数百万的财政收入。
而现在每年的大学毕业生数量都在攀升,近千万的潜在刚需客,虽然一线城市对他们不削一顾,可却都是地方城市梦寐以求争取的对象。
说实话,我从未想过在大学生越来越多、越来越廉价的今天,会以这种方式被全中国的城市去尊重,从而变得“值钱”,这一点倒颇为讽刺。
不过话说回来,这也算一种好事,不再会像前几年我们毕业那会,刚走出大学的年轻人会遇到“北上广留不住身体,二三线留不住灵魂”的尴尬境地。
而这场全国范围内的“人才战争”注定旷日持久,各个城市百家争鸣般的福利政策,会让年轻人们用脚投票,像选“花魁”一样,各自选定最感兴趣的那个城市。
人才因素,就是导致中国房地产“裂变”的第二个因素。
三、时空因素
那些期盼着一线城市限购也会松动的人,可能要失望了,北上广除了刚需,几乎不可能再有机会了。我们可以上海为例子。
国务院刚刚批复了《上海市城市总体规划(2017—2035年)》,规划明确,上海的城市性质确定为:
长江三角洲世界级城市群的核心城市,国际经济、金融、贸易、航运、科技创新中心和文化大都市,国家历史文化名城,并将建设成为卓越的全球城市、具有世界影响力的社会主义现代化国际大都市。
你会发现,这个宏观定义没有一个标点符号和房地产有关。
而且,看看2035的用地规划布局图。
这绿油油的一片,估计让不少开发商感到绝望。
在人口方面,2035年,上海市常住人口控制在2500万左右。但早在2015年,上海总人口就已经超过了2400万。
这样的数据已经很明确地证明了其态度,总体来看,2018的上海一定会延续2017的调控政策,限购既不会松,限售也不会停,人才政策的门槛一定会越来越高。
上海不需要太多新房了,也不需要太多人来爆炸式地消费这些新房。在这种情况下,上海的房地产市场未来就是存量房+资产运营的模式。
这种模式早在发达国家得到了印证——
美国纽约、日本东京等城市并不要求房产开发商们操作整个过程,它在整个房地产开发投资经营链条中往往只扮演管理者、参与者、经营者或职业经理人中的一个角色。
而市场也是金融和房产深度结合的成熟模式,以房地产基金(REITs)为主的金融产业链非常发达。
对于他们来说,房子真的就是全民理财工具。这里请注意,是“理财”工具,而不是落后的“风险投资”工具。
全国大多数人都可以通过不同方式参与房地产的投资,全民参与投资,既降低了房地产金融风险,也使行业利润被民众摊平,基本不可能出现如任由房地产开发商敛聚暴利的现象。
中国的目标当然是在未来经济赶超美国,但第一步要做的是学习它的这种模式。
一线城市领先者中国其他城市大约30年,这催生了各维度的差距,包括基础建设、人群观念、创新温床、消费诉求,都不在一条战线上。
而首先推广实验的,就是中国最发达,和美国模式最为接近的一线城市。
所以,时空因素就成了中国各地房地产市场发生“裂变”的最后一个因素。
四、裂变的产生对市场有什么影响?
最终,裂变后的房地产市场会分为两种:
1、实际房地产市场:以一线城市为代表,求大于供,成交量受政策严控短期内依旧稳定,是刚需客上车的好时机。
2、潜在房地产市场:热门二三四线城市为代表,供大于求,在短期内的刺激下,成交量会迎来强势反弹。
但这些都是短期内可能的趋势,中期来看,整个2018年,因为信贷政策依然紧张,不存在全面爆发的可能性。
眼光再长远一点呢,几年后这两个市场又会产生什么样的变化,可就真没人知道了。
但唯一清楚的是,所有人都有机会,同时所有人都随时会错失机会,最后很有可能就像当初走到商鞅变法关键时刻的大秦帝国一样——
一场山河日变的大争之世,
一段乱世英雄人才辈出之时,
随即掀起长达二十多年腥风血雨的商鞅变法,
而其最终,将融入在滚滚的历史洪流之中。
在即将到来的地产变革中,我们都无法置身其外,前途唯有投身洪流,而已。
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