上一周,国家统计局公布了2019年1、2月份的楼市数据。平时我对有关部门公布的楼市数据是比较感冒的,因为失真太严重了,而且太滞后。国统局的楼市数据也只能看看趋势了。
数据显示,2019年1-2月份,全国新建商品房销售额增长只剩下2.8%,而销售面积更是-3.6%。
没有比较就没有伤害。2018年1-12月,这两个数据分别是数是12.2%和1.3%,去年同期的2018年1-2月份,这两个数据分别是15.3%和4.1%。在图形上的反应,均是断崖式下跌。
这样的跳水是很多人始料未及的。因为大家认为楼市小阳春来了。我身边很多朋友都告诉我赶紧要买房,不然又错过上车机会了。
其实春节过后本来就是楼市的一个旺季。如果这个时候楼市再没业绩,那今年真的要扑街了。
如果说新房销售因为楼市调控失真的话,让我们看看二手房的数据。
易居研究院的数据显示,10个典型城市二手房成交量为2.9万套,环比下降40.9%,同比下降7.1%,2019年前两个月二手房市场依旧低迷,对比历年2月成交套数,2019年2月处于历史低位。
代表楼市风向标的一线城市尤其不乐观。
贝壳数据显示,2月份北京全市二手房网签量6057套,环比减少42.2%,同比减少17.7%,为2015年以来最低水平。
2019年2月广州市(不含南沙、从化)中介网签量为1611宗,较1月(3090宗)环比大幅下降47.9%,较去年春节同期(3132宗)大幅下降48.5%,成交创近4年以来新低。
下面这张是楼市圈内广为流传的一张图。很多城市的跌幅超出了想象。有网友表示打死都不相信。
关键要看最右边一列的成交环比数据,深圳2019年2月环比1月份,二手房成交价下跌了10%。原来是4个一线城市中房价最坚挺的深圳也扛不住了。
看这些数据,好像让人摸不清方向。进入2019年,关于房地产市场是的冷热,圈内就一直争论不休,有人说是“小阳春”,有人说是“倒春寒”。
其实判断楼市方向,根据两个来判断就可以了:一个是政策面,一个是资金面。
政策面其实很明确:坚持房住不炒的原则,稳住楼市不要大幅波动。现在国家的方向在拯救实体经济,不会再打鸡血刺激楼市。
18日,国务院副总理韩正18日到住房和城乡建设部调研。给市场的定调就是:虽然两会报告没有提及楼市调控,但是中央对楼市的政策基调是不变的。还是坚决扼制炒房,并要试点楼市长效机制。
政策基调定下来,资金面也就明朗了。两会的时候央行行长易纲说,要把居民杠杆稳住,要把房地产杆杠降下来。未来给楼市提供的流动性,只起到托底的作用,很难再有像2015年那样的增量资金进入楼市了。
理解资金流向,我们要纠正一个误区。
不是一放水,钱就会全部流到房地产,主要看政策是否放行。楼市调控就是不让钱流入房地产。所以有的人认为,央行一放水,楼市就上涨,这是不对的。
况且,现在老百姓加杠杆的空间已经基本没有了。新的购房需求,有没有能力把现在的房价再推高50%,很难!要知道,我们居民的收入远远落后于房价涨幅。
我们再看今年的m1走势。
2019年2月份,m1刚刚从底部反弹一点点。这大概率应该是这一轮M1的低点了,但M1会在底部盘整多久,现在暂时还不明朗。
m1的走势往往领先楼市价格半年,所以现在谈楼市走牛还为时尚早,至少还要再观察半年时间。
一二线城市的刚需买房其实不要等这么长时间,如果有合适的价格,月供又能供得起,今年也是很好的买房时机。
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