产业园
运营与招商
过去几年里，“城市运营商”这个头顶光环的词汇一直被产业地产商奉为圭臬。并且，这个词也一直被创造者予以丰富的内涵，它不仅是城市建设者，还是城市规划者，不仅是城市组织者，更是城市进化的推动者。而“城市运营商”这个被当做城市脊梁般存在的角色，却一直在纸上讲故事。
实效并没有它描绘的那么强大。几百上千亩土地上建起的砖瓦并没有转化成经济持续发展的动力，相反，随着供需失衡，更是造成资源浪费和经济发展的累赘。在经济环境下行和规划定位偏差的泥潭中，又有多少产业地产商迷失在城市运营的迷雾故事里。
事实上，城市运营这个想法并非是错误的，而是在实践过程中被表面的利益所诱惑，这条路中断惑偏离。而行业发展到今天，老曹认为，与其称其为“城市运营”，倒不如说是“产业运营”更为贴切。
目前开发企业面临的现状是，传统产业已经没有出路，产品既卖不出去，也难租出去，转型已是必然。未来产业地产开发商将不再以销售租赁的商业模式出现，而是作为一个商业合伙人的身份，加入到产业发展当中去。
值得注意的是，整合资源将是企业未来的发展方向，行业的资源会高度集中在某几个巨头手中，并且企业的总量还会下降。同时新兴行业在传统商业模式上创新或是在传统商品上附加价值，这样的企业会越来越多，而且终将会释放在产业地产生态产业链上。所以，产业地产不再是单一的想成是厂房，独栋，或是某种业态。而是把投资收益周期后延，利润不靠单一的销售和租赁，而是以硬件和金融投资的形式参与到企业的经营中。
明年仍旧会有大量产业地产开发企业被淘汰，甚至是总量的一半。或是退出市场出让土地，或是被政府收回土地。未来留下的只能是实力强大的开发企业，或者是“小而精”的拥有良好资本的企业。
另外一个大的转变是明年开始，政府开始积极参与到产业地产二级市场开发中，引入、扶持或是创造实体企业。
经过这一年的走访，老曹看到很多地方政府积极探索政企合作模式。比如，有些政府把园区建起来，并以零租金的形式出让给实体企业，但要求企业承诺一定的税收金额。做的更活的一些地区，政府不仅提供流动资金贷款，甚至把房产本一并交给实体经营的企业，为他们提供抵押贷款，更多的去解决企业的经营问题。
而且随着对产业扶持力度的加剧，政府未来会逐渐取代当下开发商的角色，而开发商以后有两条路可走，一是转变身份，作为企业经营的投资者，并参与到产业运营发展中。二是开发商转型大建筑公司，单纯承担建设的角色。
不仅如此，变化更大的是，相较于龙头大型企业，政府未来会更亲睐中小企业。因为引进大型企业不仅需要出让很多条件，而且当下的大企业大都属于传统行业，船大难掉头，倒闭风险极大，更别说转型升级和腾笼换鸟了。如果当地的大企业一旦倒闭，这个地区财政收入便会大幅缩水，这也是政府极其害怕的事。
所以地方政府更愿意吸纳小微企业，这些企业成长空间持上升，纳税稳定，腾笼换鸟也更容易，而且就目前来看，很多地区在2011年引入的大型重资产企业，动则占地几百亩，发展到现在却很少有起色。因此当地政府大都骑虎难下，土地收回已经不太可能，推动企业转型又要损失很多资金和时间。
总归来说，未来政府将会逐渐取代当下产业地产商的角色，而这个角色又将会转变为产业运营，参与到产业的发展过程中，创造或是孵化更多的中小企业。
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