在之前的文章当中，我们为投资者普及了REITs的基本概念，起源，特点，优势，运作模式等方面的信息。通过这样一篇科普性的文章，帮助投资者建立了基本的概念和框架。
然而这只是万里长征的第一步，REITs作为一个“新物种”，有太多的概念和知识需要普及。而且从国内REITs的发展来看，还有相当长的一段路要走。
REITs在国内被翻译成房地产投资信托基金，于是很多投资者会有这样的疑问。REITs和信托有什么区别？两者能否画等号？等等各种疑问，你所关心的也是笔者一直努力的。
秉承着一直以来的初心，为投资者提供专业、靠谱、通俗和易懂的分析，今天的这篇文章为大家重点介绍不动产投资信托和国内房地产信托的区别。之后会为大家讲述近年来REITs在我国的发展情况，帮助投资者更好地了解这两个投资品种的区别和联系。
当然，我国REITs的发展还面临着诸多的困境，如法律，政策，税收等方面的，但是从长远来看，中国的发展REITs的前景广阔，提早了解，提早认知，只有好处，没有坏处。
区别一：标准化与否
标准化与否是REITs和房地产信托计划的一个重要的区别，因此放在第一点进行讲述。
REITs
从REITs的概念中我们可以看到，REITs本质上属于房地产证券化的一种方式，是标准化可流通的金融产品。现实中，REITs以发行收益凭证或者股份形式来募集资金并投资于地产资产包。其收益主要来源于租金收入，抵押利息，以及房地产的增值收益。
关键一点就是，REITs大部分采取的是类似于公募基金的形式，也就是说REITs属于证券市场上流通的一种产品。而且REITs将物业资产切割成为了标准化的单位，因此REITs具有相当好的流动性。投资者可以较为方便的转让相关投资股份，非常便捷和高效。
房地产信托
而对于房地产信托而言，流动性几乎无从谈起。根据法律的相关要求规定，房地产投资信托投资计划是有200份合同限制的集合，是典型的非标准化信托。而且信托属于私募性质，公开渠道是不允许宣传的。
而且从国内的情况来看，房地产信托计划不涉及收购房地产资产包，或购买各类物业资产的行为。其收益主要由信托计划方案，也就是信托公司与交易对手进行商议而定。而且目前，房地产信托没有二级市场，不能在证券市场流通，其转让份额也受到诸多的限制。
总结：房地产信托与REITs的流动性有着天壤之别，房地产属于非标准化的产品，无法进行流通转让；而REITs则拥有非常好的流动性，可上市交易。
区别2：收益分配
前面已经介绍过按照收益来源划分，REITs可以分为权益型，抵押型以及混合性，权益性主要来源主要来源于来源于公寓，酒店，工业厂房，这一类非住宅物业资产产生的稳定的租金收入以及地产的本金的增值收益部分；抵押贷款来自于部分利益，混合型则是两者的混合比例。
而房地产信托计划的回报，体现在信托计划方案当中。一笔房地产信托的方案，是由信托公司与交易对手进行洽谈协的结果。信托公司与交易对手进行谈判，确定信托的一个总成本，在总成本中扣除了信托自己的管理费以及各类费用之后，剩余的收益分配给投资者。从2018年集合资金信托计划来看，房地产信托的收益率均值在8%左右。
总结：从收益分配的要求，REITs收益的大部分回报分配给投资者，以REITs市场最大的美国而言，按照要求是要把所得利润的90%-95%分配给投资者的。而国内的房地产信托计划则是通过信托方案予以确定。
这是两者在收益方式上的不同，房地产信托给出的预期收益率基本是确定的，而REITs则是每年都会有变动。
区别3：运作方式的不同
在前面的文章中已经介绍过，REITs运作方式分为两种：一种是信托制，另一种是公司制。
如果是公司制的话，REITs募集资金结束之后是要成立公司的；也就是REITs的实体化。公司制的REITs拥有完善的公司治理结构，对于REITS运作和投资有着严格的标准，而且税收中性。信托制的REITs，和房地产信托类似，管理人和与投资者之间达成的信托法律关系。
而国内的房地产信托计划（集合资金信托），一般流程信托公司发行产品，向投资者募集资金，然后作为委托人代投资人管理并监管资金的使用安全，参与项目的运作而获取回报。
总结起来，两者在运作方式上存在一定的区别。
区别四：产品期限
从国外实践来看，REITs产品周期一般在8-10年，这一类产品更加注重的是房地产开发之后，已经完工的房地产项目。更加突出的是既有资产的运营，专注的是存量。
而国内房地产信托计划产品一般为1-2年，（三年期的信托较少），短期甚至还有6个月的信托产品。国内房地产信托用途一般有土地前融、开发贷、尾盘证券化等等，不过，土地前融业务现在不允许。从描述中可以来看，房地产信托更加注重是房地产的开发过程，对于房地产完工之后的持续经，房地产信托计划目前不进行任何形式的参与，即专注于“增量”。
REITs属于长期产品，更适合长期投资者；而房地产信托计划更适合于中短期投资者。从起先的维度来看，REITs的风险要高于房地产信托计划，毕竟期限越长、风险越大。因此，REITs长期的回报率会更高一些。
区别5：税收制度优惠和概念范围
REITs是有明显的税收优惠的，比如REITs收益分配给受益人的时候，是免交公司所得税和资本利得税的。而国内房地产信托计划，目前没有相关的税制安排不享受税收优惠。即使是公司制的REITs，也是税收中性的。
另外一个概念的区别，目前国内房地产信托的概念较为宽泛，有多种形式，比如贷款信托、优先权购买权，财产权，信托受益权转让和REITs等等形式多样。房地产信托概念的内涵的外延，远大于REITs，两者是包含与被包含的关系。
第二部分：国内的实践
虽然我国尚未出台正式有关REITs的政策法规，但是对于探讨和探索一直在进行当中，这里也为大家做一个简介。
2007年，人行联合住建部等部门召开会议，确定了以“试点与利害平衡推进的”原则来推进REITs；2008年，银监会发布的《信托公司管理办法》中是鼓励发展REITs；2009年，人行与银监会发布的《房地产信托投集合投资信托试点管理办法，》，明确规定REITs将被两家监管机构共同监管，即银监会和证监会；
到了2010年6月，人行、住建部等多部门联合发布《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》，提出应当鼓励公租房的新融资渠道，探索如信托/REITs等计划
实质性的一步
到了2014年，随着中信启航专项资产管理计划获得监管层批准，REITs在我国迈出实质性的一步。作为国内首只类REITs产品，并尝试在交易所流通，计划三年后公募上市。同时，人民银行进一步规定要做好住房金融服务工作，积极推广。之后，国内的REITs进入了快速发展的道路，相继出现了中信苏宁海航大厦、云南彩云之恋，华夏苏宁影响的类REITs产品。
随着市场的不断的发展和实践经验的积累，关于REITs的制度环境安排将更有针对性，并且能够设计出符合国情的REITs制度和法律法规。因为REITs在国内，有着良好的发展前景。
第三部分：存在的问题
从2007年REITs的概念被提及算起，REITs被引进我国已有10多年的时间，之所以未能取得较快的发展，主要还是在以下几个方面存在障碍：
问题一：缺少针对REITs的专项法律法规
以REITs最为成熟的美国市场为例，早在上个世界60年代，就已经通过法律规定了REITs相关概念，满足了相应的要求。而香港，新加坡等地则采用了专项立法的形式来推出标准化的REITs产品。
反观我国，目前仍然没有出台专项的法律法规。REITs更多的是体现在其他一些政策框架当。即使是目前市面上已经发行的类REITs，在投资期限，投资范围，收入来源，分配方式等仍然没有一个统一的标准，依然处于“摸着石头过河”阶段。
可以说，缺乏专项的法律法规计划是我国REITs发展面临的一个主要障碍。不过REITs已经得到了监管层面和社会的广泛关注，这对于推动REITs的发展有着十分重要的作用。相信在今后的立法当中，REITs专项立法将会加快推进。这不仅是监管部门的重点工作，也是市场发展的大势所趋。
税收安排
REITs的一个重要的特点，或者说它相当于房地产信托的一个重要优势，是在一起有一个税收优惠在里面。即使是公司制的REITs，也是税收中性的。
而目前我国的法律规定，在资产转移到特殊目的公司（SPV）的时候，原始权益人还须根据物业评估价的25%的所得税以及一定比例上缴土地增值税，印花税等等，税负明显较高。
如果在《公司法》允许的条件下以公司运营，还会面临在运营期间缴纳公司所得税和个人所得税的双重征税困境。这是目前一个比较尴尬的现实，如果没税收的优惠，那么金融机构推行REITs的动力会大打折扣。
产权不完整
从国外的成熟经验来看，REITs一般投资具有稳定收益的物业资产当中，因为其收益来源就来源于物业收入以及资产的相应的增值。
客观上要求物业产权必须明晰和完整，而国内的大部分房地产项目以出售为主，更加注重于开发阶段。同时产权被分割成许多小份，用于出售。在这种情况下，开发者开发商由于并不拥有完整的产权,基础资产的选择存在一定的困难.
总结：缺乏专项的法律法规、税制安排已经不完整的物业产权，是制约国内REITs发展的主要障碍。
REITs初探
尽管目前REITs还面临一些问题，不过在《房地产集合投资信托业务试点管理办法（草案）》（银监会方案）以及《银行间债券市场房地产信托受益券发行管理办法》（人行方案）这两份文件当中，为我国REITs的顶层设计提供了可行的初步框架。下面就在银监会对于REITs的成立标准、投资要求、收益分配要求、信息披露要求等方面的要求做一个归纳：
（1）在信托计划成立时：期限不少于5年；信托单位持有人不少于一百个；
（2）投资范围、收入比例方面：投资对象中包含80%以上能产生可预见现金流的房地产项目；总收入的75%来源于房地产项目产生的租金收入、处置收益等；
（3）在收益分配方面规定：信托计划的收益分配比例不得低于信托计划净收益的90%。
可以说以上的几个规定，给与REITs一个初步的框架。为今后VDE发展提供了制度支撑。而在人民银行的方案中，则对信托受益权应区分和房地产信托受益做出了相关规定。
写在最后
在这篇文章房中，笔者为投资者梳理了REITs与房地产信托的区别，主要聚焦于流动性、收益分配、产品期限、税收等。
之后简要介绍了REITs在国内的实践和发展情况，并且总结了目前国内REITs发展面临的主要障碍，最后回顾了近年来监管成的一些探索和尝试。
随着市场不断渐进发展，实践经验持续积累，关于REITs的制度环境安排上将更加容易具有针对性，能够设计出符合国情的REITs政策法规。届时，将迎来REITs的快速增长。
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