从22万到7576块，汉哥赚的钱去哪儿了

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原本，在倒完我那点猎头干货前，我都不打算写别的。直到今天，临睡前在热门文章里看到了一篇关于没有存款怎么买房的文章（原文链接在最后），我觉得我应该写点什么，不管有多少人会看见。

这篇文章的作者汉哥，是一个很有想法也很有行动力的年轻人，在房价大涨中品尝到了资产增值的愉悦，想要将这种愉悦，以及带给他愉悦的方法分享给更多的人，这无可厚非，甚至值得赞赏。

但是，对于文中所传授的经验，归纳一下，我觉得可以用一个词来形容——刀尖舔血。

让作者汉哥兴奋的来分享干货的原因，我想应该是他在评论中提到的“房价3个月涨了22万”，首付花了个人存款2万+信用贷款12万+信用卡3万+蚂蚁借呗3万=20万，20万的首付3个月挣了22万，3个月110%的收益率，确实值得兴奋，但事实的收益率真的有这么高吗？

下面，我仔细的帮汉哥算算他的成本，没准儿他自己都没算过。

信用贷款12万，以我的了解的情况，一般大型金融机构信用贷款的年化利率大概在18%左右，如果是民间小额贷款公司则更高，随手百度了一下，和我估计的差不多：

从22万到7576块，汉哥赚的钱去哪儿了

我们姑且用这位网友提供的数据来估算一下：

12万信用贷款：手续费3%=12万*3%=3600，月息1.55，则3个月利息为1.55%*3*12万=5580，3个月12万信用贷款成本合计=3600+5580=9180

信用卡3万+蚂蚁借呗3万，汉哥在文中提到，还信用卡靠的也是借呗和微粒贷，所以，这6万我们一起来按借呗的成本计算（不一定完全一致，但应该八九不离十）。以我近800分的芝麻信用，从借呗获得信用贷款的成本是万分之四（0.04%）每天，我相信以作者只有两万存款的情况来看，芝麻信用分很难更高，所以，他从借呗获得贷款的成本也很难低于我，所以就以我的成本来计算吧：

6万的借呗贷款（含需要用与借呗同样性质的微粒贷来还的3万信用卡）3个月的成本=6万*0.04%*90天=2160

首付借款3个月合计成本=9180+2160=11340。

再看汉哥这22万的房价涨幅，我估计，是按同楼盘或者周边楼盘现价-自己的买入价来算的，如果是周边楼盘，其实不一定有很强的可参考性，因为相同的只有位置这一项，每个楼盘的定位不一样，即使在同样的位置，也能定出区别很大的定价来。即使是同楼盘，售楼部的报价也不等于是售价——排号1万抵5万、全款95折按揭98折、老带新98折、开盘特价100套……诸如此类的广告，相信大家都看到过，其实这些还只是明面上的，找找销售经理什么的，多的不敢说，再要上两三个点的折扣并不是多么困难的事情。正巧，上个月我也刚刚入手了一套，最终的合同价只相当于售楼部的报价的9成不到，另外还免了3年的物业费。如果是这样的算法，汉哥那22万的涨幅就只剩下一半了。我们也不要那么狠，直接就给腰斩了，姑且给汉哥剩下15万吧。

现在，我们继续乐观下去，汉哥成功的变现了，也就是说房子卖出去了，姐今天不睡了，接着帮汉哥算算二手房的交易费用，在此我们善良的按建筑面积90平米以内了计算，因为90平以内税率更低。

房屋总价：按汉哥给出的信息，这应该是他的首套，适用最低首付比例为20%，首付款20万推算总价为100万，加上我们基于客观情况打折后的涨幅15万，出售价格为115万（其实，我真心相信是卖不出去的，好吧，为了算给大家看，就卖出去了吧，而且是跟一手房一样的价格卖的。但是，请大家想想，如果同样的价格同样的楼盘能从开发商买到，为什么要买二手房？）

以下是汉哥需要承担的费用：

契税：税率1%，共计115万*1%=1.15万

营业税：两年以内全额征收5.6%，共计115万*5.6%=6.44万

个人所得税：差额征收20%，卖出价115万-买入价100万=15万*20%=3万

中介费（没买过或者卖过二手房的朋友就不要来强答不需要中介了，体验过的人自然知道，这个钱不好省）：各地价格不一，一般来说向买卖双方合计收取的费用约为房款2%或3%，姑且按2%算吧。

中介费共计115*2%=2.3万

另外，即使非常的顺利，从汉哥打算卖到办完卖出手续，至少需要一个月的时间，所以，汉哥还得支付一个月的融资成本=12万*1.55%+6万*0.04%*30=2184

其他的金额较少的，印花税、交易手续费什么的就不算了，早点写完睡觉。

以上交易费用合计：契税1.15万+营业税6.44万+个人所得税3万+中介费2.3万+2184元=131084元

我相信，一定会有人站出来说，这些费用里头，有些是买家承担的，不能都算给卖家汉哥。但是，买家不是冤大头，115万是可以从开发商那儿买到同样一手房的价格，也就是说，二手房的买入价+各种费用如果超过115万，任何一个脑子勉强清楚的买家都是不会做这个买卖的，换句话说，作为卖家的汉哥能够到手的卖出净价一定不高于115万-买家费用-卖家费用。

最终，在各种乐观的估计下，汉哥获得的利润为：房价增值15万-交易费用131084-首付融资成本11340=0.976万=7576元

恭喜汉哥，虽然连想象的22万的零头都没有，至少，还是挣到钱了。

另外，刚从新浪乐居看了一条消息——据统计数据，2016年11月，三线城市南通房价涨幅位居全国首位，震惊业内外——南通，就是汉哥所在的城市，恭喜汉哥，抓到了最大的那匹黑马，但能黑多久，只能拭目以待了，想学习汉哥的小伙伴，也请掂量掂量，你所在的城市，什么时候能涨幅位居全国第一。

最后，汉哥，以你的融资成本，以及你家乡房价持续上涨的能力，持有越久，亏得越多，趁还有钱赚的时候，赶紧卖了吧，如果，卖得出去的话。

其实，汉哥，最大的风险我还没说，因为我知道当年东京香港房价暴跌时无数人绝望烧炭的故事年轻人不爱听。

汉哥原文的链接：《没什么存款怎么买房？》，看完别忘再回来给我点个喜欢

夜太深，加上年纪大，难免脑子糊涂，有不同意见欢迎拍转

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作者超级玛小丽：简书年度推荐作者，四川大学人力资源管理本科、中国人民大学MBA，资深猎头。曾是学了6年做了8年的HR，目前是某猎头公司区域公司总经理。爱好职场干货分享，希望在职场遇见更好的你。