泡沫
泡沫总被我们认为是危险的信号，历史上一次次泡沫的破灭，伴随的总是一片哀嚎遍野，股市泡沫、互联网泡沫、区块链泡沫，人们一次又一次的纵情跃入那装不完啤酒的酒杯中，在泡沫中欢腾，在泡沫中死去。
但是，对于泡沫，我们到底应该如何理解，如何正视它的存在，而为什么总有一些泡沫在长时间的欢腾之下仍久久不破呢？就如我们眼看的楼市泡沫，我们越犹豫，它却越肆无忌惮的绽放。或许，我们应该再回头审视一下这所谓的泡沫。
泡沫是相对于资产本身估值而言的，对于估值，我们得和价格区分开，价格不等于一种资产的价值，而这里所说的估值正是市场估值，价格是围绕着估值上下波动的，而所谓的泡沫正是高于市场估值的那一部分。
没有泡沫的市场是死水一滩，而对于中国的房地产市场而言，泡沫的确存在，并且不小，我们购买到的房产基本都是估值加泡沫，甚至由于实体经济本身都存在泡沫，从带着泡沫的数据库里调出的估值参数本身都有泡沫，所以，估值这件事情本身其实也并不靠谱，但是这并不是我们要关心的问题。
回归本质，我们看看如何对房地产进行估值：
1、成本法
成本法的估值思路基于调整后的重置成本，简单来说，如果你要重新建造一个房地产资产，你需要花费多少成本。
大体的步骤如下：
评估土地价值。
评估建筑的重置成本。
扣除折旧费用，包括物理损耗、功能损耗、经济价值损耗等。
整体来说，你需要解构房产的所有组成部分的成本并去除一些需要进行折旧的部分，最终的结果就是以成本法得出的估值。
2、收益法
收益法的整体思路是预估房产未来的收益，然后利用合理的报酬率（折现率），将未来的收益转换为现在的价值的一种估值方法。
举一个很简单的例子：
我们把一张银行的定期存单比作一个可以未来一直收租的房产。
那么利息等于租金，利率就是资产的报酬率（折现率）。
假定存单的每年的利息收益是300，年利率是3%，我们便能计算出存单的价值是300除以3%等于10000元了。
我们回头来看房产，假定房屋每个月的租金是7000元，市场上房产平均的月资产报酬率是0.7%，那么房屋的价值就是7000除以0.7%=1000万元了。
当然，在实际通过收益法对房产进行估值的时候会复杂得多，方法也不会单一，对于这里所说的租金的概念也会变成净营运收入（NOI）这个概念，我们还会去除掉一些空置损失，运营费用等支出。
这里举的例子是最简单的一种算法。
3、市场比较法
主要的思路是通过找到当地附近最近成交的价格计算目标房产的价格。
这种方法的缺点是每一套房产都是唯一的，我们无法精确的类比。包括房屋的楼层、年限、陈色、地理位置、成交时间均不一样，我们需要一套量化的衡量标准来帮助估值。
以上对估值方法的讲解提供了只是提供了一个思考方向。
对于中国的房地产市场，泡沫存不存在的问题，并不能用一刀切的回答来解释。
我们从以下几个方面来看看这个问题。
中国房地产的总价值
截止到2016年，中国房地产的总价值大约在300万亿人民币左右，这是一个什么概念呢？
数据来源于网络
我们不难看到，从市值的绝对数上来看，中国房地产市值已经遥遥领先于全世界水平了，这样的数据能说明中国房产是有泡沫的吗？
我只能说，不能就这样下结论，我们简单的做一下除法，就又等得到几个数据，房地产总值和GDP的比值，人均占有房地产总值的比例，人均GDP。
这样来看，中国房地产总市值和GDP的比值为4.03,倍，高于世界平均水平，人均占有房地产总值的比例为3.1万亿美元，严重低于世界平均水平，人均GDP 0.77万，严重低于世界平均水平。
泡沫的确不小。
但是我们如果动态来看待这个问题，或许结果又并不一定那么糟糕。
中国的人均GDP近几十年来呈飞速增长状态，而发达经济体基本处于停滞，也就是说，所谓的泡沫在不断被消化。
人均占有房地产总值这个概念其实对于中国的国情来说基本没有太大意义，人均占有并不是人均拥有，实际上，一线城市和四、五线城市的房产价值的差距已经非常之大了，如果我们把地域做一个切分，实际上一线城市的人均占有房地产总值的比例是非常之高的。
随着城市圈的不断形成，中国最好的教育、医疗、服务资源已经集中于了北上广深等一线城市，人口基数大，资源却有限，我们不能否认这些城市的房价估值的确过高，房价的壁垒便成为了人口自然分布的天然屏障。抛开房地产估值是否合理来说，一线城市的经济水平已经是世界级的了，而这样的标杆效应是能够带动其他城市的发展的，从这个角度来说，局部的泡沫却有外部的拉扯效应。
那么，你觉得中国的房地产估值相对于GDP合理吗？
从整体静态的角度来看，的确不合理，但是我们不能否认不同城市的发展节奏完全不一样，不夸张的说，一线城市的发展水平可能远超一些四五线城市十年以上，因着城市资源的不同，所有生产资料和服务的价格也相差不少，这些直接决定了地价、人工成本、材料成本、服务成本。
所以，其实讨论房地产估值是否合理其实意义并不大，关键还是取决于个人，说到底，房产最终还是得落实到它的使用属性上，你是否需要高房价周边的资源，你的收益是否能够覆盖掉你的生活支出，房价体现的不只是他们的内在价值，还有他的附加价值和预期价值。
我们看到的高房价的的确确是各种其他价值泡沫堆砌而成的，至于合不合理，这并不是我们应该考虑的问题，但是无论如何，我们还是不要成为市场的奴隶，不要去支付别人的预期，选择一个自己认为合适的生存方式，才是我们应该做的事情。
泡沫的容器
你试着拿一瓶啤酒往酒杯猛地导入啤酒，啤酒杯会迅速溢满泡沫，但是，瓶酒的实际量并不多，等待泡沫慢慢消退时，你再间隙性的倒入更多的瓶酒，酒杯会再次被填满，泡沫仍会存在，但是酒变多了，当我们持续这个操作时，我们发现，其实泡沫总是存在的，但是酒越来越多了。
市场是一个大得你几乎无法衡量的容器，倒酒的过程是一样的，在泡沫的增长和消弭的过程中，酒会越来越多，泡沫也会随之动态变化，当你以为泡沫不断增多的时候，其实酒也越来越多了。你站在市场这个大容器的局部看这个容器时，你甚至判断不出他的形状，或许容器的某个位置有无数根连通器链接着其他的容器，当你以为泡沫大得无法想象的时候，啤酒或许早已通过这些连通器流入了你看不见的地方。
你真的见过"泡沫"的容器是什么样子的吗......
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