《安家》中谢亭丰“一房数签”的行为构成犯罪吗？

前段时间，热播剧《安家》中的许多话题上了热搜，不仅仅是因为女主又是孙俪，更主要是剧中关于婚姻、就业、房屋买卖本身就与老百姓的生活休戚相关。安家固然温馨，何以为家却是初创上海滩不少年青人的酸楚，“生活一地鸡毛，努力活在当下，未来仍然可期”恐怕是多数年轻人的心声，剧中人物虚虚实实、实实虚虚，突显大时代、小人物、真性情。艺术来源于生活，又往往高于生活。作为法律人，往往倾向于探究事实的真相，笔者拟对剧中主人公谢亭丰的“一房数签”行为作一些简单的法律分析。

【剧情案例】

房产中介谢亭丰，因筹钱给“儿子”看病，意将自有房屋出售，为在短时间内筹得钱款，将其一套房屋先后与七名客户签订《购房意向书》，并向每人各收取1万元购房意向金，共筹得意向金7万元整。之后两周，客户联系谢亭丰未果，于是报案并前往安家天下门店讨说法，民警在医院找到谢亭丰，称其在房屋买卖过程中涉嫌诈骗并将其带走。之后，安家门店和谢亭丰的律师积极同七名客户沟通并双倍退赔意向金，最终达成和解。

【法理分析】

一、谢亭丰的行为是否构成诈骗罪？

一般认为，诈骗罪，是指以非法占有为目的，用虚构事实或者隐瞒真相的方法，骗取数额较大的公私财物的行为。我国《刑法》第266条规定：诈骗公私财物，数额较大的，处三年以下有期徒刑、拘役或者管制，并处或者单处罚金；数额巨大或者有其他严重情节的，处三年以上十年以下有期徒刑，并处罚金；数额特别巨大或者有其他特别严重情节的，处十年以上有期徒刑或者无期徒刑，并处罚金或者没收财产。

需要指出的是，根据“两高”司法解释，对于“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”的标准，可根据每个省市的经济发展水平分别制定不同的标准。《安家》的剧情发生在上海，上海司法实践中对上述三个档次的标准分别以1万元、10万元、50万元作为“数额较大”、“数额巨大”、“数额特别巨大”的标准来区分不同的法定刑量刑档次。

据此，谢亭丰的行为构成诈骗罪需要同时满足三个条件：主观上有非法占有的目的、客观上有虚构事实、隐瞒真相的行为，且诈骗金额至少要达到1万元以上，才构成犯罪。

谢亭丰的行为是否属于诈骗罪中“虚构事实、隐瞒真相”的行为？

从形式上看，谢亭丰的行为显然是“欺诈”：其一，其明明已经和他人签订了《购房意向书》，又就同一房屋与其他人签订《购房意向书》，“一房数签”基本上是实锤，没有任何狡辩的余地；其二，其隐瞒了自己是房东的身份，利用中介双重身份，双方代理，不是欺诈又是什么？

笔者认为，民事上的欺诈不同于刑事的“诈骗”，刑事上对行为的判断需要一种“穿透式”思维，来判断行为人的行为是否具有实质的社会危害性。毋庸置疑，谢亭丰的行为显然有欺诈成份，但其不符合刑法上诈骗罪的实质特征，其一，谢亭丰有“隐瞒真相”，但无“虚构事实”，其本意确实是因救儿子出售房屋，有交易的意思表示，而诈骗的本质是以“交易”为名行行骗之实；其二，交易房屋确实客观存在，谢亭丰是房屋的所有权人，有处分权。因此，谢亭丰对于“卖房”这一客观事实并不存在虚构事实、隐瞒真相的行为，仅仅在交易对象的选择上有欺诈行为，但并不影响对其交易真实意图的评价。

事实上，并非所有的欺诈行为都纳入刑法的评价范围，我国法律也对民事欺诈行为设置了相应的救济途径。最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见（试行）》第68条对民法中的欺诈行为做了以下界定：“一方当事人故意告知对方虚假情况，或者故意隐瞒真实情况，诱使对方当事人做出错误意思表示的，可以认定为欺诈行为”。我国合同法中也对受欺诈签订的合同认定为可撤销合同。

因此，并非所有的欺诈行为都可以纳入刑法的评价范畴。本案谢亭丰的行为构成民事上的欺诈，但不符合刑事上的诈骗客观特征。

谢亭丰主观上是否具有非法占有的目的？

剧情中，谢亭丰收取七名客户共计7万元意向金后，选择了短暂的失踪，似乎符合“非法占有”的目的。在刑法对诈骗罪的评价中，行为人主观上是否具有非法占有目的，是一个主观评价的范畴，通常难以感知和把握，往往需要结合其客观行为表现来判断和推定。笔者认为，结合剧情，谢亭丰主观上是不具有非法占有为目的的，理由如下：

其一，谢亭丰事先并无永久占有7万元款项的意思表示。从动机上和钱款用途来看，谢亭丰“一房数签”出发点是为筹钱救治生病的孩子，以“卖房意向金”为载体，从不同对象中获得7万元钱款，以解燃眉之急，并未挥霍。从其和徐姑姑的对话中可知，其本意仅仅是暂时“骗借”客户钱款，并无长久占有钱款之意，开始即无将他人财物占为已有之意。

其二，谢亭丰事后的行为表现也足以证明其主观上并无非法占有的目的。谢亭丰明知客户正在门店讨说法的情况下，并未选择逃避，而是积极主动解决问题，将争议房屋出售给其中一位客户，并按照约定赔付客户钱款。进一步证明其主观上并无非法占有为目的。

综上，笔者认为，谢亭丰“骗借”的金额虽然超过诈骗罪的入罪标准，但其主观上无非法占有的目的，客观行为属于民事欺诈，而非刑事诈骗，其行为不构成犯罪。

二、谢亭丰需要承担何种民事责任？

如上分析，谢亭丰“一房数签”的行为不属于刑法意义上诈骗，但构成民事欺诈，明显有违诚实信用原则，不承担刑事责任，但无法免除其民事责任。如何界定其民事责任呢？

首先，谢亭丰与七名客户签订的合同均合法有效。

除符合《合同法》规定的无效情形外，合同不因客观上无法履行而认定无效。因此，除最后签约成交的客户外，谢亭丰对其余六名客户均构成民事违约责任。《中华人民共和国合同法》第107条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第15条规定：出卖人就同一标的物订立多重买卖合同，合同均不具有合同法第五十二条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物所有权，请求追究出卖人违约责任的，人民法院应予支持。

其次，谢亭丰应按合同约定承担相应的违约责任。

《中华人民共和国担保法》第89条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。

《安家》剧情显示，谢亭丰向七名客户收到的是签约意向金，而非房屋买卖合同的定金。意向金是附条件的定金，指有中介介入，买方有意签订购房合同的，交付意向金给居间方，然后中介将意向金交付给卖方（卖方同意买方的购买条件），通常情况下，合同中会约定，一旦卖方接受了该意向金，该笔意向金即转化为签约定金。谢亭丰虽是中介，但也是房屋的主人，因此，作为卖方，当他收取意向金的同时就已经转化为定金，此时意向金协议也自动转化为定金协议。买方违约，卖方可收没收意向金；卖方违约，买方可要求双倍返还意向金。剧情中，由于双方签订的仅仅是《购房意向书》，谢亭丰仅需向另外六名客户支付双倍购房意向金即可。

【结语】

谢亭丰为救孩子出此下策，虽属无奈之举，但明显违背诚实信用基本原则，实不可取，不可效防。“一房数签”的行为构成对购房人民事上的违约，在无法交易的情况下，轻则承担违约责任，重则面临刑事风险。诚实守信乃人之立身之本，不以善小而不为，不以恶小而为之。