记者|曹蓓 编辑|王毕强
“原价2500万，现在1600万。”这则北京豪宅惊爆降价的新闻，像超市促销宣传单一样四处流传。
如果这种300平方米以上的叠拼公寓无法安放你遗世独立的灵魂，那么建筑面积1900平方米、庭院面积相当于8.3个篮球场、前庭可以停直升飞机，还有保姆楼的南京别墅王，一定适合你！
现在这座别墅的价格已经从2亿元，直降到9800万元，降价一个亿。
这种从腰部以下斩断的、动辄千万元甚至上亿元的优惠，很难让人淡定，无论你是不是这种房产的目标人群。
从2018年下半年以来，多条豪宅大幅降价的消息传出，今年年初更为密集。曾经在2016年炙手可热的豪宅，频繁出现在高净值人群“抗跌”组合里的豪宅，终究未能逃脱与普通的住宅一起降温的轨迹。
豪宅也大促？
富裕人群的家长里短，变成了平民的狂欢。
“我是不是飘了，居然敢点进来看这篇文章？”
“再攒8999万就可以买到收（手）了，好开心。”
“想象了一下，发现物业费可能比我的工资高，就算了。”
生活在烟火中的寻常百姓，偶尔会通过一些零星流出的碎片信息满足内心对富裕阶层的小窥探。
比如，豪宅，尤其是降价的豪宅。
奢华的豪宅千篇一律，但降价的豪宅就满是乐趣，因为几乎都只存在于各式各样有故事的新闻。
去年年底，澳洲当地的《澳大利亚人报》消息，京东创始人刘强东的第二任妻子章泽天女士主动降价300万美元，继续挂牌出售她与2015年4月以1221万美元，约合8400万元人民币购入的海景豪宅，据分析，整个交易下来，可能会损失几千万元人民币。
那时，刘强东正深陷性侵丑闻，“奶茶妹甩卖婚房”的消息，被一些人解读为刘章两人的婚姻亮起了红灯。不少公众人物，体育明星、影视明星降价抛售豪宅时，都会引发无数个猜想，这也许是吃瓜群众乐于追踪豪宅抛售消息的原因之一。
当然也有被抛售的豪宅主人并不知名，但降价原因让人毛骨悚然，比如一套市场价1236万元的别墅起拍价只要435万元，降价800万元，原因是曾发生过谋杀案。
千奇百怪的大幅抛售，在高端房产市场只是偶然溅起的小水花，因为降价似乎很难跟豪宅联系起来。
占据稀缺资源优势，市场抗跌性相对较强，豪宅一直是很多高净值人群固化财富的手段之一，具有保值增值的属性。
然而在2018年，这个走势一向坚挺的市场也跟楼市一起经历瑟瑟冷风。
克而瑞数据显示，2018年北、上、广、深、杭五城豪宅成交总量仅9493套，创下近5年来新低，不足2016年全年豪宅成交总量的四成。
价格方面，多地豪宅都经历了不同程度的下调。据克而瑞统计，2018年北、上、广、深四城豪宅成交量均创近5年新低，甚至达不到2014年成交水平。
按照销售人员的说法，上述北京300平方米以上叠拼公寓从2500万元降价900万元，至今年年初的1600万元，是为了完任务而推出的噱头，这样的“特价房”只有几套而已。
但是根据媒体实地调研，除了这种吸睛式降价，北京的其它高端住宅也出现了不同程度的走低。据媒体2月份报道，泰禾西府大院销售人员称，该项目172平方米和197平方米的两种户型，每平方米由14万元降至11.8万元。
每平方米降2.2万元是什么概念呢？就是以前你买这套房子的钱，现在用同样的价格不仅能把这套原样拿下，还能省出600多万元，足够在北、上、广、深再购买一套或两套普通住宅。
泰禾西府大院的付款方式也推出了优惠，如果1月之内付清总房款的40%，可以享受98折，多付多优惠。要知道刚开盘时，该楼盘需要最低付50%的总房款。
据《时代周报》报道，一位销售人员称，从2018年年底，北京豪宅就陆续降价，“泰禾北京的5个项目都在打折，最高力度在6折左右，其他的项目没这么大的力度。除此之外，四合院也有降价。”该销售人员称。
该报道还称，类似的情况也出现在上海、广州等地。2018年上海豪宅的开盘价格均不同程度低于预期价格。静安区的九龙仓静安壹号市场预期为15万元/平方米，根据安居客数据，项目开盘价格降至12.9万元/平方米；上海市中心的翠湖天地隽秀，预期价格为16万元/平方米，最后开盘价定在12.8万元/平方米。预期10万元/平方米的宝华城市之星目前的价格在9万元/平方米左右。此外，二手豪宅价格也出现了小幅下降，幅度维持在100万元左右。
这样的描述跟2016年“抢豪宅”的氛围，完全是两个世界。
彼时，如果走进北京豪宅的售楼处，得到的答案多半是没有房源，销售人员更不会热络地介绍，而只是维持基本礼貌的有问有答，能不能买一切随缘。
仲量联行公布了他们对市场的监测数据，高端住宅成交量自2018年下半年以来的确有所放缓，但价格方面，一手高端住宅价格总体比较平稳，跌幅有限，二手豪宅的价格跌幅会稍大。
降价背后
经过多轮调控后，国内房地产市场价格趋于平稳，同样也是高端住宅市场降温的主要原因。
“这点跟政策周期有很大关系，多地出台了限购、限贷、限价、限售、限商等‘五限政策’，豪宅市场因为总体的价格偏高，政策效力可能会体现的更为明显，所以失去上涨动力。”仲量联行中国区研究部总监姚耀分析。
与此同时，去年年中部分城市，如上海、西安、杭州、长沙等地还接连出台限制公司购买住宅的新政，这则看似并不重磅的消息，对高端市场的市场信心是比较明显的打击，因为通过注册公司来购买房产已经是高净值人群普遍通用的方法之一。
当所有的渠道都被切断后，高端房产的需求端迅速萎缩，市场预期出现变化，变得愈加谨慎。
而此时的供给端，开发商在去杠杆的压力下，资金变的非常吃紧，已经是行业内的普遍现象，连头部房企也很难幸免。
2018年9月28日、29日，万科深圳秋季例会上出现了“活下去”的字样，500多公里外的厦门，由首开和万科共同开发的某联排别墅，传出了五折出售的消息。
虽然随后就有报道纠正，降价幅度并非网上流传的那么大，配置由原来的精装修豪华标配变成一种毛坯房的简配架构，推出的房源是不带车位的房型等等，一系列原因导致价格下降幅度较大，而不是一律腰斩。
然而种种迹象连接在一起，也许可以解释整个高端住宅市场温度普降的另一个原因。
“2017年一直没有推盘，大家在等待政策的放松，但是这种希望在18年下半年破灭，多家开发商处于压力不得不集中推盘，以上海为例，2017年2季度开始没有任何新楼盘，但从2018年下半年开始，开始集中放量，三季度有8个新项目推盘，4季度又有八个楼盘集中入市，如此一来分流了有效需求。”姚耀说。
中国豪宅研究院院长朱晓红曾在接受媒体采访时表示，豪宅市场很难一跤下滑，价格下跌，并非豪宅本身出了问题，而是大势所趋。“这种非典型现象，冬去春来，还会反转的。”
“不愁嫁”的高端房产
朱晓红的预测，似乎是很多人的共识。
虽然短期内豪宅市场受政策等影响遭遇降温，但长远来看，富豪们的诞生不会停止，他们对稀缺资源——豪宅的需求也不会停止。
3月1日深夜，证监会、上交所陆续发布科创板的正式规则(以下简称规则)和相关配套指引，科创板的字样，出现在2019年3月5日上午的《政府工作报告》。
科创板箭在弦上，又一批新贵即将出炉。
2016年豪宅市场的火热，需求端很大程度上是由于互联网经济的崛起造就了大量富裕阶层，而如今，即便是在互联网公司裁员、寒冬这样的下行周期，仍然没有改变政策支持创新带动经济转型的方向，更不会阻挡互联网经济一批又一批创新企业的出现，这样的造富运动，并未停止。
有意思的是，跟几年前相比，豪宅已经不仅仅是一线城市的存在，大批热点二线城市正在迎头赶上。
据克而瑞统计，以杭州、南京为代表的热点二线城市豪宅市场维持了一定的增长幅度。虽然跟2016年相比仍然差一半，但2018年，杭州全年豪宅成交量较2017年涨21%。
“我们对于不同城市的高端住宅定义会有些不同，通常高端住宅的价格要达到城市均价的1.5-2倍以上，此外还要位于一些核心区域，对于开发商的资质和物业管理各方面也有一定要求。”姚耀表示。
但总体来看，姚耀分析，二三线城市高净值人群对居住环境的品味和要求都在提升，这都对高端住宅的物业品质提出了新的要求。
一位不愿透露姓名的分析人士坦言，这些跟经济脉络相关的新经济企业创始人、高管等新贵，无论他们是否还会去一线城市买房，都在用不断提高的需求，推高高端住宅的品质。“有的二三线城市豪宅交房是毛坯房，但现在基本上都是精装修交房，这就是进阶。”
不知道也不要紧，因为这种进阶，跟广大人民群众基本无关，最多只是偶尔满足一下我们来自底层仰望式的好奇。
如果有可能的话，去找富豪聊聊天，会发现他们对豪宅的兴趣仍然不减，即使已经在不止一个地方，有不止一处能停直升飞机的庭院。
如果没可能，就看看自己的梳妆台，打开衣橱，总能发现少点什么，没错，他们看豪宅的感觉应该就是这样的。
来源：凤凰WEEKLY
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