上一篇文章中，“我们为何没有土地所有权”的制度变迁脉络引起了大家的兴趣，但有些网友讲还没弄明白原因。我想说，制度历史变迁本身就是一个十分重要的原因，背后庞大的细节如何是历史学家的事儿，这一过程中如果非要说出一个原因，也许社会主义改造经典理论“生产资料一律没收归公”的原则并不包括生活资料的“边界”，没坚持下去，最终导致了房产（房子和土地一体化产权）这样的百姓私产被一股脑儿集体化、国有化。
今天，我想叙述的另一个事实是——我们不仅没有土地的所有权，手中的土地使用权也是有限的，主要表现在三方面：
一、楼房的土地使用权是有期限的
城里人买楼房后与“房产证”一块颁发的“国有土地使用权证”，也就是你买楼房所占土地的使用权是有期限的，最长只有70年，70年后怎么办，需不需要收费、怎么收，这些好像还没有十分系统明晰的规定出台。
目前，能查找到的办法是今年“两会”上国土资源部部长讲的“两不一正常”过渡性处理办法，一是不需要提出续期申请；二是不收取相关费用；三是正常办理交易和登记手续。对于70年住宅土地使用权到期后的续期问题，仍处于调研中。
二、农地使用权的边界不稳定
这一点，我之前不知晓，读了《城乡中国》才明白的。原因有两点，一是集体化，二是村民自治。要知道村里是有“分地、调地”一说的，就是根据村庄人口净增长、减少重新划分土地、生产队。这是人民公社集体化制度的惯性，之前对贫苦劳动者是一种保护机制，可以吸附外来人口、壮大人力资源，但在土地总量不变条件下进行的重新“分地”，很明显会引发社员土地使用权利的频繁变化。再加上，村民自治法赋予村委会通过集体讨论形成村庄土地承包经营、村集体经济项目立项承包、宅基地使用和征地补偿费用使用和分配等农村集体财产处置的权力，就使得农村的农地使用权有着很大的不稳定性。农民手中的集体土地等资源的使用权长期无法进入市场交易、无法在金融机构进行抵押变现等，与此紧密相关。
近年来，国家在农村推行土地“确权”，上世纪80年代贵州湄潭县农村土地改革中确立的“增人不增地、减人不减地”重要经验被予以广泛推广，都是为了解决农地使用权不稳定的问题。
三、你拥有的土地怎么用，还得遵循“土地用途管制”相关规定
你承包了一大片农地，却不能随便硬化地面来满足农业活动需求，为什么？因为硬化了的农地就成了非农业建设用地了，一个小小的举动就改变了土地的用途性质，这是国家不允许的。这就是源自于1998年全国人大对1986年《土地管理法》第二次修订后的“土地用途管制”。
具体而言，就是“国家编制土地利用总体规划，规定土地用途，将土地分为农用地、建设用地和未利用地。严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护”“使用土地的单位和个人必须严格依照土地利用总体规划确定的用途使用土地”。如果考虑到后来颁布的《管理细则》规定对用地指标的总体、年度管控，即便取得使用权的每幅土地，由农用转非农用，也得全部要交付法定管制，否则就会违法违规。
客观讲，这种土地用途管制，也是有其必要性的，日本、美国、加拿大等国也都在实行。其目的是为了保证土地资源的合理利用以及经济、社会的发展和环境的协调等。比如我国的土地用途管制是要与国家主体功能区规划、各地城镇化发展规划、生态治理规划等多项规划结合起来统筹安排的。但，对土地用途的高度计划管理，也产生了诸如权力寻租腐败等问题，导致部分土地的滥用和利用效率低下。
作为一种纳入国家体制的制度，“土地用途管制制度”下一步会不会有变革，会朝着哪个方向变以及遵守什么样的原则，值得思考。
鉴于是读书笔记，就先写这三点，后面有新发现，到时再补充吧。如果路过的专家、高人有新颖、深刻的观点，欢迎指教。文中不妥或写得不够清楚的也欢迎大家海涵，多多批评指正，谢谢。
祝大家周末、中秋节快乐！
（完结）
参考：周其仁《城乡中国》
封面图片来自网络。
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