10月23日，为积极稳妥推进房地产税立法与改革，引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，促进房地产市场平稳健康发展，第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议决定：授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。
房地产税试点具体办法由国务院制定，具体实施细则是由试点地区人民政府制定，目前细节尚不明朗。
作为规划从业者，房地产税改革试点工作是一个不可忽视的大背景，与多地开展的学区房新政一样，可以纳入“房住不炒”的系列组合拳。当然，改革背后的原因不仅是为了稳定房价，而是有更多深层次的原因。
下面仅结合房地产税的来龙去脉、国际经验以及与交通规划的关系，浅谈一二。
天下人苦房价久矣，本次房地产税改革，名为试点，实为落地，距离推广也不远了。
其实房产税早在1986年就有，那年国务院正式发布了《中华人民共和国房产税暂行条例》。但条例中的房产税征收范围仅限于城镇的经营性房屋，自住房产得到了豁免。
后来的房价高企令国家开始试探房产税改革的路径，比如在2011年，上海与重庆就已经开始房产税改革的试点。由于初期试探的力度较轻，税率低且征收对象非常狭窄，所以两地房市并未产生明显的波澜。上海与重庆长达十年的摸索，可以算是一种政策预热，令人们对房产税改革不那么陌生。
本次房地产税改革的力度预计远高于以往，动机在新闻发布时已经点明：（1）推进房地产税立法与改革，意味着以前的房地产税尚未规范，在新时代，尤其是强调“共同富裕”的时代亟需完善；（2）引导住房合理消费和土地资源节约集约利用，从前的土地财政思路已经是强弩之末，为了追求经济上的可持续发展，房地产税可能是替代税种之一，这也有助于推动大片住宅的土地开发模式向更加高品质的混合式开发转型；（3）促进房地产市场平稳健康发展，房地产泡沫不可能无限膨胀，在抵达破灭边缘之前悬崖勒马，既有助于化解不远处的巨大风险，也有助于缓解人民的住房压力，进一步对人口结构产生积极影响。
消息一出，几家欢喜几家愁，但终究是喜多愁少，毕竟名下拥有多套住房的“富裕”人家不算常见，更多的是六个钱包勉强托举一套刚需住房的人艰不拆。
以目前的推测来看，房地产税的铡刀，并不会砍向普通大众的刚需住房，而是针对手握多套住房的“房东”，这样才有可能起到预期的效果。
既然是磨刀霍霍向房东，就离不开一个问题——房地产税是否会通过房租转嫁成本到租客身上？
他山之石，虽不足以攻玉，却可引以为戒。
韩国的房价也高得惊人，文在寅曾以“居者有其屋”为执政愿景之一，给年轻人勾勒出充满公平与希望的未来，不料只是画饼充饥。在文在寅执政的4年内，韩国房价如同坐上了火箭。首尔的房价涨幅接近90%，市中心的平均房价约为每平米14万人民币。
在房价压力下支持率不断下滑的文在寅不敢怠慢，出台了上任以来第25波住房改革政策，核心思路是政府购买土地建造经济适用的可负担住房，约83万套。这项政策由一家房产国企负责执行，却受挫于企业内部的叛徒——部分人员提前知晓住房政策并囤积土地，希望哄抬地价后从中获得暴利。后来内幕曝光，相关人员引咎辞职或上吊，非常魔幻，又很“韩国”。
2020年7月10日，韩国政府决定上调对多套房持有者征收的一系列房产税。新政针对楼市投机者和多套房持有者，内容包括，多套房持有者将最高被课以6％的综合房产税，购置税率也最高上调至12％。另外，若多套房持有者在调控区域交易，那么在转让税现行税率基础上加征10个百分点，两套房持有者的税率为20％，三套房持有者为30％。这当然是一剂猛药，最高房产税率甚至高过了新加坡的4%。新政本来指向性明确，希望拥有多套住房的人能够出售多余的住房，缓解住房供需矛盾，并引导房价走上正轨。
但事与愿违，由于房产转让税过高，超过了房主的心理承受底线，于是适得其反，房主持房在手，坚决不卖，将高昂的房产税完全转嫁到租金中，房租的上涨又进一步推高了买房的需求，令房价上涨，跌入了政策制定者绝不愿意看到的恶性循环。
韩国的房产税新政力度不小，却也有不少漏洞，令最后的结果不尽如人意：
（1）房产税与转让税同时上升，实则是同一政策系统下自相矛盾之举，房产税上升，增强卖房意愿；转让税上升，降低购买多套房意愿的同时，也降低了卖房意愿。房产税率已经调至高位，转让税甚至更高，当转让税高到一定程度后，卖房意愿无限接近于0，房主普遍持观望态度。可见未来我国在推行房地产税改革试点时，各试点地区政府的实施细则非常重要，能否令不同调控政策形成合力而非相互制肘，是试点成功的重要条件。
（2）房东通过房租转嫁房产税成本的行为是可以预见的，如果不对租赁市场进行组合式政策调控，或通过扩大可负担住房数量缓解短期房租上涨带来的住房压力，那么房产税政策很难对平稳房价起到积极作用。扩大可负担住房数量说来简单，实操起来却阻力重重。排除韩国遭遇的魔幻腐败事件，从资金来源到利益分配，有太多尚未完善的政策，以至于难以寻觅到一条可轻松推广的路径。但无论如何，高昂的房产税加上规划合理的可负担住房，仍然是一条切实可行的通往“居者有其屋”之路，新加坡就是最好的例子。
（3）韩国的房东们之所以肆无忌惮地抬高房租，原因在于韩国受到地理条件、历史战争等因素的影响，首尔都市圈一家独大，汇集了韩国约半数的人口，面积只占全国0.6%的首尔城区内塞入了约20%的韩国人，拥挤程度可见一斑。同时，韩国并没有第二个都市圈可以获得与在首尔一样收入水平的就业机会，也就令年轻人只好在首尔鏖战到底，即使房租价格涨上了天，也很难回头。我国具有广阔的战略腹地，五大城市群的战略格局，比韩国具有更强的包容力与风险应对能力。这也同时意味着未来试点地区的房地产税实施细则，会影响到各城市群对人才的吸引能力。高端人才自然是各大城市群争相抢夺的香饽饽，但也要看到，在老龄化进一步深化的背景下，除了所谓的“高端人才”外，任何一个具有劳动能力的“人”的价值，都会被逐渐放大，未来各大城市群需尽力吸引的，是更广泛意义上的“人才”。房地产税实施细则对于城市发展的影响之深远，可见一斑，这一影响在南方四大城市群会更加明显，而对于京津冀城市群而言则会稍微弱化，因为首都发展自有另一套大逻辑。
上述种种原因相互纠缠，渐渐勾勒出在首尔奋斗内卷的打工人画像——无力买房，租房压力节节上升，除了首尔无城可去，除非愿意薪资大幅下降——即彻底躺平。当然这并不代表在首尔工作就高人一等，因为只有进了三星等几家大厂才有机会拿到平均水平以上的收入，否则就只有坐等被平均的命运。这也就无怪乎韩国在2020年的总和生育率跌至历史最低的0.84，远低于维持人口现状所需的2.1，几乎是全球垫底。
对于交通规划从业人员，房地产税的改革试点，又有哪些值得反思的问题呢？
我想最主要的一点，大概是保障性住房可达性明显偏低的现象，这里的可达性主要指获得就业机会的可达性，当然对于部分保障性住房而言，在医疗、教育等公共服务设施可达性方面同样堪忧。
一般而言，保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，一般由廉租住房、经济适用住房、政策性租赁住房、定向安置房等构成。
以北京为例，保障性住房主要包括经济适用房、限价房、廉租房和公租房。北京市于2011年6月成立了保障性住房建设投资中心，属于国有企业，目的是构建符合首都实际的住房保障供应体系，助力千万个家庭实现安居梦想。
随着国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，北京对于保障性住房建设的关注有增无减。且不说保障性住房建设过程中住建部门与规自部门之间的协调问题，通过对比分析保障性住房所处区位的交通可达性，不难发现槽点所在。
根据规自部门官网上的《北京市住房建设规划（2006年—2010年）》，虽然数据有些早，但也可以大致看出北京市经济适用房的空间布局。
将2006版经济适用房空间分布与《2021年城市可持续移动性观察报告》中的可达性分析进行叠加，可以发现：
(1)经济适用房所处区域往往岗位可达性较差，这种区位配置很容易令中低收入人群远离主要的劳动力市场，陷入“收入低-居住于保障性住房-就业机会下降-收入更低”的恶性循环。
(2)经济适用房所处区域多数15分钟生活圈公共服务设施可达性偏低，相比于岗位可达性情况稍好，西部和南部地区是生活便利性相对较差的区域。可达性分析是基于2021年的数据，经济适用房空间分布是基于2006年的现状与规划，经历了15年的变迁，基础公共服务设施的均等化很大程度上弥补了经济适用房周边的公服短板，但周边的就业岗位布局却不是那么容易进行补足的。
（3）经济适用房所处区域的公共交通-小汽车通勤时间比较大，往往大于1.5，南部地区可能大于2。这意味着居住在经济适用房内的中低收入人群，如果没有小汽车，就只好忍受很长的通勤出行时耗。公共交通出行竞争力和效率低下，与较低的岗位可达性密切相关，也意味着这些地区往往并不位于轨道交通的步行可达范围内。
通过上述分析，不难看出2010年前的保障性住房供应策略，一般是将经济适用房布局在中心城的外围地区或外围乡镇，远离劳动力市场，配套设施较少。
但在追求共同富裕的新时代，增量与存量发展并重，“房住不炒”已在国家层面达成共识，土地财政难以为继，房地产税改革试点已排上日程，在保障性住房的规划中就不再仅仅是解决住房有无问题，而是开始关注获得就业岗位以及教育、医疗等各类公共服务的机会——交通可达性恰恰起到纽带的作用。
在保障性住房供需关系依旧紧张且机会可达性不足的情况下，推行房地产税改革带来的房租上涨效应，可能有两个结果——营造出只有租房者受伤的世界，或将广义“人才”推向其他具有更好居住条件和发展机遇的城市群。
保障性住房的机会可达性改善策略，也可从增量与存量两个类别分而治之。新增保障性住房或许可以借鉴美国eTOD（Equitable TOD，公平的TOD）的模式，利用容积率奖励、提升用途分区（upzoning）等规划政策在公共利益和企业利益间寻求平衡，不过需要通过本土化路径设计实现有效的政策移植。最终目标是一方面令中低收入人群与其他人群适度混居，避免阶层空间分异加剧形成社会问题，促进共同富裕；另一方面则是利用轨道或BRT廊道层面的职住平衡缓解通勤压力，提高岗位可达性并延长能够真正用来生活的时间——同样是两个小时，用来陪伴家人/自我提升和用来通勤的意义截然不同，前者更符合宜居宜业的标准。
对于存量保障性住房，很难在周边新增大量岗位或新建轨道交通线路，因此天将降大任于地面公交——以最小的经济代价提高交通公平性和通勤效率，地面公交当仁不让。公交服务水平的提升，涉及到规划、交通、交管等多部门的协调，同时受到既得利益的小汽车出行群体的舆论压力以及潜在地面公交使用者沉默不语的影响，往往统筹难度和落实难度大于技术难度。但我始终认为，在土地财政寻求替代品的过渡时期，在财政压力不断上涨的攻坚时期，地面公交是近期很多城市解决出行层面“共同富裕”的首选。
房地产税改革试点近在眼前，可以预见的是，“房住不炒”，需要一整套彼此支撑的组合政策，绝非单枪匹马就能药到病除。因此房地产税改革的最大功效，可能在于对土地财政替代方案的探索，而非一招鲜地成为房价终结者。
大城市的房价往往与股价有相似之处，背后承载的是人们对未来发展的预期。北京作为首都承载了太多的期待与憧憬，也很可能是北方城市屹立不倒的一根独苗，房地产税的改革或许会在短时间内浇灭一些非理性的投机焰火，却很难在长时间内压低人们对房价的上涨预期。
大道之行也，天下为公。在北京市提出的“七有五性”要求中，“住有所居”是其他要求的基础。打铁还需自身硬，更加公平可达的保障性住房政策，将会是“房住不炒”与“共同富裕”不可或缺的一块拼图。
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