大湾区规划落地前夜，刚需抢闸买房攻略
奥园观澜誉峰是奥园地产进驻东莞的首个项目，位于梅观高速塘厦大坪出口旁的，属于临深门户，与深圳一路之隔，300米达梅观高速大坪出入口，20分钟到深圳龙华，40分钟到福田，规划有高铁、地铁、城轨，交通便利，10分钟抵达观澜商业中心mh mall，5分钟抵达三甲医院，自带5000平商业，楼下15000平风情商业，幼儿园、小学、中学应有尽有，紧靠观澜高尔夫球会，一线高尔夫景观，项目总建面27万方，规划有220-226㎡别墅、91-124㎡雅装3-4房洋房，项目内并配有游泳池、羽毛球场、山体公园、文娱设施，升级健康、运动、生态的居住体验，为业主提供全新的升级的运动健康人居生态体验。
种种信号显示，粤港澳大湾区规划落地的脚步正在逼近。8月15日，粤港澳大湾区建设领导小组第一次全体会议在人民大会堂举行；8月19日，广东省推进粤港澳大湾区建设领导小组全体会议在广州召开；8月23日，香港特区政府宣布，备受关注的广深港高铁将于9月23日正式通车运营;8月24日，广州市推进粤港澳大湾区建设领导小组全体会议在广州召开；8月29日，粤港澳大湾区金融高峰论坛在香港举办。利好兑现的预期在加强，深圳731新政后购房需求在外溢，东莞自身光环在释放......一小时通勤圈正在逐步变成现实，城市一体化下新的洼地正在被关注。
1、粤港澳大湾区规划落地前夜，东莞承接利好
粤港澳大湾区的地位已经无须赘述。资料显示，粤港澳大湾区年GDP总量达1.4万亿美元，全国GDP占比12%。土地面积排名全球135名，经济规模却接近第11位世界经济体，相当于韩国、俄罗斯生产总值。机场旅客年吞吐量达1.75亿人次、港口集装箱吞吐量6500万TEU标准箱......作为世界第四大湾区，粤港澳大湾区是国家建设世界级城市群和参与全球竞争的重要空间载体。
在粤港澳大湾区的推进过程中，处在深圳和广州两个老大哥中间核心腹地的东莞则迎来了新的历史使命。日前，广东省政府在回复全国人大代表、霍英东集团行政总裁霍震寰建议的答复函中透露，广东将把广深科技创新走廊延伸到香港，以广深港为湾区的三大核心引擎。同时加强与广州、东莞等珠三角城市及港澳的合作，形成以创新为主要引领的现代经济体系和发展模式。不难看出，东莞在国家及广东省创新版图中的重要性正在日益提升。早在今年4月初，国家科技部、发改委联合发布关于支持新一批城市开展创新型城市建设的函，批准东莞市开展国家创新型城市建设。广东省沿海经济带综合发展规划中，珠三角14个重点区域发展平台中，东莞就占据3个。近年来，东莞高新技术企业自主创新能力也在不断增强，创新日益活跃，已成为东莞经济转型升级的重要生力军。数据显示，去年，东莞先进装备制造业增长18.6%；高技术制造业增加值1292.23亿元，增长15.0%，增速比全市平均水平高5个百分点。先进制造业和高技术制造业比重分别达到50.5%和39.0%，比重分别比上年提高0.6个和0.8个百分点。作为制造业大市东莞，眼下正抢抓粤港澳大湾区建设和广深科技创新走廊建设等重大历史机遇，积极打造创新驱动发展升级版，呈现出短板逐步补齐、优势更加突出、创新成果不断涌现的良好态势。
2、交通、产业、人口多管齐下，塘厦蓄势待发
产业的升级带来的是人口和就业，随着东莞的升级和迭代，未来在粤港澳大湾区的发展中将承载着更重要的功能。优越的交通位置决定了它的地位。塘厦与深圳交界线长达21.5公里，是莞深港1小时生活圈的核心地带。东莞城市规划2016-2030资料显示，将塘厦在内的东南组团定位为对接深圳现代产业发展集聚区。最先行动的是交通， 未来深圳地铁4号线和22号线将在塘厦对接东莞地铁线。另外，从深圳出发额赣深高铁将在东莞塘厦设立唯一一个站点东莞南站，这将是东莞与深圳距离最近的一个高铁站。同时，规划赣深东莞支线，连接东莞市中心和赣深南沙支线，连接南沙自贸区。此外，还规划多条轨道交通汇集东莞南站。中虎龙城轨城际轨道，东莞1、4号线地铁，深圳4、10号线地铁全部接入塘厦站。
4月21日，深莞惠经济圈3+2党政主要领导第十一次联席会议在河源市召开。深圳、东莞、惠州、汕尾、河源五市在新起点上共同谋划区域一体化新发展，规划建设深莞惠区域协同发展试验区成为了重头戏。会议提出，为进一步促进深莞惠三地协同发展，助推珠三角打造世界级城市群，在深莞惠经济圈3+2合作机制上，参照深汕特别合作区有关做法，推动在东莞、惠州邻近深圳地区划出一定区域，规划建设跨行政边界的功能协调、产业互补、成果共享的区域协同发展试验区。在深圳职业技术学院房地产研究所所长邓志旺看来，协同发展试验区最有可能落子塘厦。他认为，从产业的角度看，塘厦是跟深圳关系最密切的区域，塘厦的肉身属于东莞，灵魂却属于深圳。凤岗天安数码城总经理余安定预测，随着试验区的推进，临深房价将缓慢与深圳拉平。一方面，试验区有利于缓解深圳高成本之下的产业发展瓶颈，能够让深圳这个珠三角的创新经济火车头跑得更快。另外也有利于企业更好的降低成本，有利于东莞传统制造业的转型升级。对于临深片区来讲是更大的利好，从当前宏观调控措施来看，临深的房价将缓慢与深圳拉平。随着交通和产业的升级，人口的增长也成为自然而然的趋势。数据显示，2020年塘厦镇人口规模为58.5万，其中常住户籍人口4.7万，其他常住人口53.8万。城镇各项设施均按此规模进行配置。2020年，塘厦镇城镇建设用地规模控制在68.78平方公里以内，人均城市建设用地面积113.61平方米/人。一系列动作可以看出，在粤港澳大湾区规划落地前夜，塘厦已经低调地做好排兵布阵工作。塘厦的崛起，最先引来购房者的关注。
3、塘厦一小时通勤盘成热点
随着东莞自身潜力的释放，它也开始成为楼市资金涌入的城市。在过去的2018上半年里，和深圳楼市的压抑形成反差的是，临深市场在接受着一波一波热浪的冲击。临深几城中，相比较惠州、中山等，东莞又以压倒性的距离、交通、规划等优势成为了更多深圳人外溢的选择。而东莞几个片区，真假临深区域难以甄别，真临深十分抢手，塘厦就属于抢手的一环。深圳731新政后，临深成为了刚需外溢的重要阵地，拥有天时地利人和的塘厦则成为刚需最关注的区域。让刚需最心动的，当然还是价格。根据粤港澳大湾区9城最新的新房均价显示，惠州、东莞的均价分别是10086元/㎡、16924元/㎡。深圳的房价一直高居不下，七月深圳楼市均价已经达到55242元/㎡。跟深圳最近的区域相比，相对于观澜4万多的均价，塘厦房价相当于观澜的1/2，龙华的1/3。目前塘厦部分新房价格在2.6万-3万/平之间，实属洼地。在塘厦的新房中，最受关注的非奥园观澜誉峰莫属。奥园观澜誉峰位于塘厦梅观高速大坪出口约80米，上了梅观高速，全程不需要为红绿灯苦恼，如果算好时间，这里基本可以满足1小时通勤圈的设定。除了到福田差不多在1小时通勤圈，项目距离更近的深圳的龙华和观澜。据现场销售介绍，项目位于交通主干道，除了梅观高速周边还有林坪路、沙湖大道南和蛟坪大道，未来开车到龙华大约20-30分钟，到观澜最快在20分钟内。项目往西到宝安国际机场、往东到龙岗中心城或直接去往罗湖，都在1小时通勤圈内。
从产品而言，奥园观澜誉峰占地约14万平，建面约27万平，共计11栋高层和368套别墅，小区容积率1.73，绿化率35%，物业是奥园自己的物业，物业管理费洋房是2.7元， 别墅是3.5元。项目二区层高27层，一区17层，分两期开发，目前在卖的是2区的3栋和4栋，面积段涵盖92-125平的三房和四房。对于长时间蜗居在深圳的白领而言，在一小时通勤圈内，用更低的价格享受同样的配套和更大面积的房子，不失为一种更理智的选择。
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