又到了要换房子的时候。租房真是一个让人发毛抽搐的事情。看到价格发毛！看到实物抽搐！

【帝都欠我一套房】

2012年至今一共换了5套房子。

2012年7月——2013年7月学校附近，和室友合租一个阁楼，2600元/月，房租平分，佣金2600元，总计16900元。

2013年8月——2014年7月，公益西桥附近，和室友合租主卧，2100元/月，房租平分，佣金2100元，总计13650元。

2014年8月——2015年7月，公益西桥附近，自己租一单间，1600元/月，佣金1200元，总计20400元。

2015年8月——2016年7月，小红门附近，与同事合租两居室，3000元/月，房租平分，佣金1500元，总计18750元。

2016年8月——2016年9月，小红门附近续租，与同事合租两居室，3500元/月，房租平分，佣金0元，总计3500元。

2016年10月——2017年10月，小红门附近，和弟弟合租一居室，3100元/月，承担2100元/月，佣金2500元，总计27700元。

2012年7月——2017年10月，总的租房成本：100900元。

不算不知道，一算下一跳！在北京5年的房租足够在老家盖一座带院子的房子。

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【金钱成本VS综合成本】

100900元是5年以来租房子的金钱成本，但是租房的成本却不仅仅是单纯的金钱。

有这样的两套房摆在眼前，你会选哪一套？

第一套：

小区距离地铁四号线天宫院站（南端始发站）步行6分钟，80平左右的全新两居室，首次出租；小区环境安静、绿化很好；年付租金，3300元/月，佣金3300元。

第二套房：

小区距离亦庄线小红门站步行12分钟，50平左右的一居室，简装；小区成熟，附近有菜市场，生活方便；年付租金，3100元/月，佣金2500元。

第一套房居住条件好，第二套房租金便宜。无法选择吧，因为信息不够。户型满足要求吗？这两套房子距离上班地点有多远？交通成本？时间成本？其他因素？

1.户型

我和弟弟同住，一室一厅的正规一居室和两居室都能满足要求。

2.交通成本和时间成本

从天宫院站到我的上班地点百度地图显示需要1小时6分钟，票价7元；到弟弟的上班地点百度地图显示需要1小时10分钟，票价7元。

从小红门站到我的上班地点百度地图显示需要50分钟，票价5元；到弟弟的上班地点百度地图显示需要39分钟，票价5元。

每年的工作日大约为250天，在未来一年中我和弟弟住在天宫院站比住在小红门站：

（1）多花2000元交通费；

（2）多花23000分钟=383小时=15天。

3.其他因素

（1）我的职业需要经常出差，房子到火车站、机场的交通越便利越好。

天宫院站到机场T3全线地铁单程需要2小时，乘飞机需要提前一个小时值机，也就意味着如果坐8点的飞机，我最晚也要清晨5点出门，4点起床。百度地图显示打车需要1小时14分钟，费用约211元。

小红门站到机场T3全线地铁单程需要1小时18分钟，百度地图显示打车需要55分钟，费用约113元。

（2）在小红门附近已经居住了一年多，对周围的环境比较熟悉。

从综合成本来看，我最终选择了第二套房子。

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【谈判的筹码】

租客在租房时的愿望无非是：家具齐全一些、房子舒服一些，环境安全一些；租金低一些，佣金优惠一些，中介靠谱一些。

但是，租客的谈判筹码有什么呢?通过这几天的看房总结下来有这样几条：

1.付款方式影响租金，特别是和房东直接谈的时候：月付、季付、半年付、年付——目前，1万元放到余额宝一年的收益大概是240元左右，如果年付在房租上的优惠大于这个收益，可以考虑年付

2.租客是一家人居住容易赢得房东或中介的好感——有的房东明确要求租客是一家人

3.租客的职业——职业体面稳定、收入稳定，有特殊技能（律师、医生、IT等）的人容易得到价格优惠

4.自信真诚、以礼待人——容易在优质房源、家具配置、佣金上得到优惠

5.看房时的着装——着装某种程度上影响着房东或中介将以何种态度与你交往

6.订约时间——当场订约的优惠一般最大

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【房东联盟】

看了天宫院“保利春天”小区三个两居室的房子。房子非常新，户型一样，装修也相似，最巧的是租金一模一样——3500元。不管是押一付三还是年付租金都是3500元。

我问链家的置业顾问：“这几家房东是不是认识，怎么出的价格一分不差？”

链家职业顾问：“房东们有一个群，他们中间如果有人想出租房子都会在群里询问。所以相同的房子租金都一样。”

原来如此。这让我联想起了中学思想政治课程中学习过的垄断形式之一——卡特尔。房东之间通过圈子建立起“价格卡特尔”，以扩大房东之间的整体利益。

垄断形式主要有托拉斯、卡特尔、辛迪加三种。其中卡特尔是由一系列生产类似产品的企业组成的联盟，通过某些协议或规定来控制该产品的产量和价格。价格卡特尔是比较典型的一种。

怎么突破价格卡尔特呢？

各个击破。我和置业顾问沟通，开出了我的最优条件——租金年付、一家人居住。置业顾问帮我与房东协商。第一家谈不成；第二家谈不成；第三家同意3300元/月。

虽然最终我没有租这套房子，但是谈判还是小有成效的，也为后续讨价还价积累了经验。

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【链家模式VS我爱我家模式】

上一次找房子是两年前了，这次开始找房子的时候对当下租房中介的模式有点陌生。网上查了2天，信息真假难辨，查不出个所以然，就预约了不同机构的置业顾问跑了两天。链家、我爱我家、58同城、房天下、爱屋吉屋、自如、还有一些比较小的中介机构。简单总结为两种模式：链家模式和我爱我家模式。

链家模式：

链家是房东和租客之间的桥梁，最符合“中介”这个定位。链家提供给房东的服务是发布房源信息、带领租客看房、介绍房屋优势、签订正规的三方合同等服务。链家提供给租客的服务是带客看房、介绍房子的情况、签订正规的三方合同等服务。

这种模式中租金的底价掌握在房东手中，租客以租金年付、一家人居住、职业稳定、生活习惯好等条件讨价还价的空间比较大。置业顾问仅仅是价格的传达者，每月房租对置业顾问的直接利益影响不大。所以置业顾问对房屋的介绍、对价格的沟通相对客观。

房东报价3500元/月，房屋以3300元/月在链家平台成交，平台收取一个月的房租作为佣金，置业顾问再从中提成。如果最终房子以3200元/月成交，置业顾问最终的佣金提成不会有太大差别。

爱屋吉屋也是这种模式，而且北京地区佣金减半。3200元/月成交的房子，一般佣金是一个月房租3200元，而爱屋吉屋的佣金收取月租的一半，1600元。

我爱我家模式：

在玉泉路附近看了一套一居室，房子不错，我爱我家的置业顾问说租金4300元/月。这个价格远远超出了我的预算，不过还是问了一下置业顾问如果年付房租能到多少？小伙子的反应有些出乎我的意料。他说租金年付对他们没有什么影响，因为他们和阿里巴巴有合作，房东的房租已经全部垫付。房租的底价掌握在我爱我家手中。租客与我爱我家签双方合同，房东不需要出面。

如果我爱我家给房东3200元/月，平台定的房租为3500元/月，最终以3300元成交，我爱我家赚取的收入为一个月佣金3300元+价差1200元=4500元。如果以3200元成交，我爱我家赚取的就只有佣金3200元。

这种模式中，我爱我家是“二房东”的角色，每月的租金与它息息相关，所以对房屋的介绍、对每月价格的沟通会更强调平台自身的利益最大化。

当然，我爱我家模式中，平台对房屋租赁有更大的话语权，也比较容易形成特色服务。

自如将房屋重新装修设计，并提供管家服务、保洁服务、免费维修服务等。

我爱我家与芝麻信用合作，如果租户的芝麻信用在600分以上，可以享受押一付一的信用租房待遇。我特意查看了一下我的芝麻信用——719分，信用非常好。互联网技术和移动支付终端的发展将个人收入、支出的情况和消费习惯汇集成大数据，成为评估个人诚信的重要依据，而“诚实信用”这一普通人拥有的“虚拟财富”正慢慢货币化。

比较小的租房中介公司，置业顾问在佣金上的折扣空间比较大、自主性比较强。我最终是在小区附近的一家小中介公司租了一套一居室。佣金本来也应该是一个月的房租3100元，但是看房的时候下起了大雨，我和弟弟冒雨看房，置业顾问也冒雨服务，看完后非常利索的交了订金，最终在佣金上就给了一个八折优惠，2500元。

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【不积跬步，无以至千里VS无心插柳柳成荫】

查找房源信息两天，中秋假期连续三天看房，但是都没有结果。

中秋假期第三天的晚上，我和弟弟和一家中介公司约好看房，结果到楼下了，置业顾问说刚刚有另一个租客已经交了订金。

我和弟弟垂头丧气地往回走，在小区对面的一个小路口看到一个租房广告，上面写着一居室3100元，弟弟说打个电话看看吧，我则没有抱什么希望。

电话拨通后，置业顾问说有一居室，现在可以看房，而且就是我和弟弟刚刚离开的那个单元，我俩正要走回去，突然就下起了雨。

冒雨看房，我们蛮拼的；冒雨带租客看房，置业顾问也蛮拼的。房子很不错，价格也在预算内，我和弟弟决定就租这套了。置业顾问是个东北女孩，说话直接利索，我们谈了一下相关的费用、家具、佣金，大约15分钟，房子就租下了。

弟弟说，往远处跑了几天看的房子都不太满意，偶然间看到的一个广告最终竟然成功了，真是“有心栽花花不开，无心插柳柳成荫”。也有点像娱乐圈的那个老梗：明星陪朋友试镜，结果朋友没选上，陪同的人被相中了。

不过，就算第一个就看这套房，在没有之前N套房做比较时，可能下不了决定，最终会错过。所以，“人生没有白走的路，每一步都算数”。

金秋十月，租房目标达成，是为记。

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