对于国内的房产投资人或者高净值人士来说，日本房产是一个看上去很近，实际却很远的概念。所谓看上去很近，意思就是日本与中国距离与文化都较为接近，实际却很远，意思就是其实日本房产投资和中国的房产投资在很多方面存在着差异。那么在转战日本房产市场的时候，都需要在哪些问题上格外小心，而中国的房产投资人提问最多的问题都有哪些呢?日本东宁地产就为您带来关于该问题的详细介绍。
1. 日本房产投资回报率当然排在首位
在日本，回报率这个“谁买谁知道”看似比较隐私的数字变得十分公开，在日本，回报率分为表面回报和实际回报。表面回报算的是“毛利”，就是单纯的租金收益和购房成本的比例。而实际回报率则是“纯利”，是指扣除了房屋修缮，管理费，税费等各项杂费之后的回报率。但是，中国购房者在日本进行房产投资的时候，千万不要忽略另一个重要的概念，那就是空置率。空置率说白了就是考察日本房产能不能租出去的一个指标，空置率越低越好。如果不考虑空置率的话，一些关于收益的表面数字都是扯淡!比如如果购买一套距离车站较远，房子有很旧的房产，空置率一定会比距离车站近的房产要高，不管收益率有多好，都建议大家购买距离车站较近的房产。我们拿东京举例，都心位置，30年以内，交通便利的房源，不管是空置率还是收益率都是比较可观的，对于房产投资来说就是既实现高收益，有十分稳定的投资好选择。
2. 房产的价格
中国的购房者，去到日本或者在网上了解日本房源信息的时候都会习惯性的问一句“这个房子(小区)多少钱一平米?”然而在这一点上，日本的房子相比中国房子就体现出了更大的区别。由于中国的房屋大部分都是毛坯房，所以是按照每平米的价格来计算的，并且大家全部养成了看每平米房价的习惯。但是对于日本的房产来说，不管是二手房还是新房，都习惯于采用一屋一价的计价方式。并且，日本的房子全部都是经过精装修的，所以一屋一价是更加合理的。除此之外，日本不管是房屋质量还是内部的装修质量都很高，基本不会存在豆腐渣工程。
3. 面积
关于国内房屋面积的计算方式，想必也有不少国内的购房者吐槽满满，因为公摊面积这个概念的介入，让购房者们苦不堪言，因为这里面有20-30%的钱不是给你自己家的房子面积花的。然而在日本，您就完全没有这方面问题的困扰。因为日本房产的面积是使用面积，就是室内面积，什么公共走廊啊，阳台啊这种公摊面积都是赠送的，甚至是阳台面积都是送的。在中国标注为110平方米的国内房产，而实际使用面积仅仅只有70-80平米左右，而同样面积的房子，在日本标注的面积就是70-80平米。
4. 所有权
日本是入地私有制国家，你在购买房产的时候，理论上可以共同买下建筑和所在土地的永久产权，记住，是永久产权!不过也有一些日本房产是不带有土地产权的，但房屋建筑的产权也还是永久的!在中国买房子，可就没那么多好事儿了，中国的商业房产50年产权，住宅70年产权，而且并不是从你拿到房产证的时候开始算，是开放商买地的时间!
5. 建筑质量安全性
很多人在日本买房还有一点担心，就是日本经常地震这件事。日本人当然同样深知这一点，所以也想出了很多办法来减少地震对于财产和生命安全的伤害。财产方面，日本房屋保险十分齐全，购房的时候可以购买地震险，保险时长五年。此外，日本有十分健全的法律来约束房屋的建造。1982年，日本重新修订建筑基准法，对于抗震和耐久度做出了较高要求，同时又于1996年，2000年和2006年做了修改，很多房屋甚至经历过了311地震的考验。所以在考虑地震对于生命和财产的影响时，大家可以放心。
6. 税款和杂费
税款和杂费这块儿需要分两个部分来讲，一个是房屋购置，另一个就是房产持有。房屋购置方面，购房时需要产生房产购置税，印花税，房产登记税等等，税款金额大概在50-60万日元左右。
在买房之后，每年持有房产时，除了需要交管理费修缮费这种杂费之外，还需要交的税款包括固定资产税，都市企划税等等。如果租房产生收益的话，还需要缴纳一定的所得税。房租收益在195万日元以下，可以在申报后将税款降低为5%甚至是0，但前提是必须报税，如果不报税的话，你的房产甚至是会被扣押的。
7. 中介费
中介费是日本买房时必须要产生的费用(日本买房必须通过中介)，而日本买房的中介费标准也是全国统一：房产总价的3%+6万日元。
8. 投资用房面积的选择
出租率直接影响收入，那么当地的租房者对租房都考虑到哪些方面就显得十分重要。日本东宁地产介绍说，其实日本当地的租客并非像中国人一样，对大面积的房产情有独钟。对于东京，大阪等地的房产出租收据上来看，在日本最受欢迎的，不愁租的房产，除了距离车站比较近之外，还有一个最大的特点就是面积不是很大，仅仅只有20-50平米。如果房子的面积太大，反倒不容易出租。而对于购房者来说，小面积房产的总价也不高，投资收益也比较稳定和可观，其实是除了民宿之外的另一个绝佳的投资选择。
以上就是日本东宁地产为您带来的关于日本买房投资的几个常见概念和问题的解析，希望能够对您了解日本房产投资提供一定的帮助。
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