何为“租售同权”？

7月17日，广州市政府发布的《关于印发广州市加快发展住房租赁市场工作方案的通知》在朋友圈刷了屏，到7月26日，住建部发声将立法明确“租售同权”，租房者与买房者享有同等待遇。

“租售同权”促使房价上升！

两份通告，核心内容归纳起来有三条：一是明确赋予符合条件的承租人子女，享有就近入学等公共服务权益，保障租购同权；二是允许将商业用房等按规定改造成租赁住房；三是深圳、广州、南京等12个城市将成为首批试点。

一时间网友欢欣鼓舞，觉得孩子们现在可以想到哪儿上学就到哪儿上学了！但冷静下来细想，在中国存在了二十余年的“学区房”问题，一纸文件真的能解决吗？

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“学区房”房价会降吗？

投资“学区房”无非看重三大价值：居住价值、学位价值、投资价值。既然现在学位价值下降了，一时间买房的价格当然会降，租房的价格当然会涨。但更重要的是，由于这一升一降之间，使得房屋租售比（租售比=月租金/房价，即市场回报率）上升，而任何资产的回报率最终都会趋向于市场平均回报率，所以更多社会资本会涌入房产市场竞争，从而促使房价的最终升高。

这是从买家思维来看，我们再换位成卖家思维。

比如政策出台后，我就与有类似情况的同事交流过，他就给我讲，其实考虑购买“学区房”初衷并非用于投资，仅仅是看重学位，为了让孩子上深圳最好的初中小学。所以对比了很多家后，最终在名校周围老旧小区里，选了间35平米的袖珍户型，其实并不会去居住生活，现在租金也就3000元，投资吸引力也不大，等孩子毕业后转手卖出去，至少资本保值嘛！但现在新政出台后，他明确的告诉我房子不打算卖了，他对未来租金的预期在6000元甚至9000元以上。相信有这样想法的家长并不在少数，房屋供应减少，而少数愿意出售房子的人则会进一步推高房价。

“租售同权”促使房价上升！

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名校变近了还是变远了？

“租购同权”，意味着现在不需要买房，只需要租房，子女即可就近入学。这时候入学的一条重要规则，也就是买得起房，基本上就被废除了。而租得起房的人，比买得起房的人多得多。此时，在教育资源不变的情况下，学校一定会增加其他方面的筛选条件。

那么，我们不妨开下脑洞，可能会增加哪些筛选条件？这些筛选条件又孰优孰劣呢？

筛选条件一：抽签摇号

狼多肉少、僧多粥少的情况下，优质教育资源该怎样分配呢？恐怕大家最先想到的就是抽签。不过这种原始方式，看似公平其实不然。苏霍姆林斯基说，一名教师，就应该点亮孩子的希望。而摇号点亮的是什么？恐怕只有运气心理、博彩心理吧，这对勤奋努力却因为运气差，最终未能如愿的孩子来说，并不公平！

筛选条件二：增加入学考试

俗话说，“书中自有颜如玉，书中自有黄金屋”。入学的孩子，若能从原来拼父母的存款数，改为拼自己的学业成绩分数，我认为可能更加公平。不过，这种方式也有弊端，相当于恢复了已经取消多年的“幼升小”、“小升初”考试，无形中会大幅加大孩子们的课业压力！

筛选条件三：修改积分入学条件

相较于前两种方式，笔者认为大概率会在现行积分入学标准上略作修改。深圳现行积分入学标准分为基础分与加分，基础分强调是否有房产，加分项则强调是否有《独生子女证》以及在该区居住时间等。新政出台后，基础项取消，加分项必然增加，能增加什么项目呢？孩子这么小，增加筛选项很难，估计也只能围绕家长的相关条件进行评价，比如职称、学历、有无深圳户籍、参加志愿服务时长、缴纳社保年限、奖励等等。

“租售同权”促使房价上升！

笔者猜测，现在买不起房的人，即使按其他项打分，估计也不会高，想进名校也是困难重重，花了大价钱租房，可能最后也是陪太子读书而已！

最后，租售同权，出发点很美好，但可能结局也是事与愿违！