如今的房地产公司合作项目占比越来越高，合作项目的管理成为很重要的一项工作。
最近我也在学习和梳理合作项目管理，对之前理解不深的一些内容有了更进一步的理解，不一定正确，分享给大家，仅供参考。
一、合作项目的合作协议是最重要的文件
在现实工作中，拿地阶段寻找合作单位的是投资部，拿完地签署合作协议也是投资部主责，然后再把目标地块移交给一线团队具体操盘。
更具有经营意识的操盘手，会介入到合作协议的谈判和签署，更多的是拿完地协议签完才接手（可能是组织人员更替原因）。
现实中会发现，很多操盘团队对合作协议是不熟悉的，或者说没有认真仔细深入地研读，对自己方的权利责任不是很清楚，找不到制约或调动管理合作方的抓手。
其实，合作项目的协议是最重要的法律文件，在合作签署时，需要谨慎仔细斟酌，在接手项目具体操盘时更要仔细研读。
合作项目的经营管理都需要以合作协议为纲领，是管理项目的最重要抓手。有些项目除了合作协议外，还有合作协议之补充协议也是重要文件，需要一并研读。
二、合作协议中的重要条款
合作协议内容非常多，仔细研读确实很费脑力，但建议操盘团队组织全体成员共同研读，对每个条款了然于心。
合作协议的内容主要包括：协议签订主体（有公司也有个人）、时间；项目情况；合作模式；资金安排；公司治理；保密协议；违约责任；通讯地址等。
接下来，我仅从个人经验挑一些重点内容进行分享。
1、项目模式：
重点注意看股权比例、出资比例，两者是否一致。
2、资金安排：
（1）土地出让金及税费支付情况；是否存在垫资情况；
（2）融资安排：合作各方由谁主责负责融资，其他方的责任，如有超额担保服务费怎么收取。
（3）股东借款：一般来说，目标地块由项目公司来负责操盘，股东向项目公司提供借款。重点注意看股东借款是否计息，若计息年化利率多少。若存在垫资，如何收取利率，是否有对等资金占用。
（4）富余资金使用：一般来说项目公司资金在预留后续3个月需支付的经营性支出仍有富余资金可按股权分配。（富余资金分配很重要，有的项目随现金流很充裕，但因合作各方达不成一致意见，资金沉淀在项目未分配回流股东，项目层面现金流是归正了，但股东现金流迟迟无法归正，对于股东来说，股东就无法自由调拨资金了。）
3、项目公司治理
（1）股东会：最高权力机构，一般为同股同权，一致决，注意看股东会召开时间和股东会的职权。
（2）董事会：董事成员如何组成，董事会召开时间，注意是否一致决。董事会职权，重点有决定聘任或解聘公司总经理、联席总经理、财务负责人；制定公司基本管理制度；听取公司总经理的工作汇报并检查总经理的工作；批准目标成本超额X%、价格超过X%（一般为3%）.
（3）监事会
（4）项目公司的经营管理
①注意看各条线分工，尤其项目总经理、联席总经理、财务负责人、成本负责人、营销负责人等，财务、成本联签情况；公司制度及信息系统使用情况；
②营销费的具体费率约定、计提方式、包含范围；
③销售奖励与处罚：注意是否有。
④管理费的具体费率约定、计提方式、包含范围。一般管理费会按股权分配，各自包干计提，预留一部分给项目公司使用，各方人员薪资由各自包干的管理费承担。注意是否有品牌费，分配方式。
⑤项目公司向股东各方提交的文件、资料及信息报表要求：一般约定定期提交报表。
⑥印章共管情况；财务印鉴、网银U盾共管情况。这两条尤其重要，是股东方管控合作项目的重要抓手，否则会有重大风险。
⑦审计
⑧利润分配：约定利润如何预分配、清算分配。
⑨公司僵局：约定如股东各方无法达成一致意见陷入僵局怎么处理，收购和反收购等。
4、违约责任
约定违约方的责任，一般会有设置一定违约金。
三、董事会
1、首董会很关键。首董会一般需要达成以下决议：审议批准项目人员组织架构（人员三定表），公司整体核心经营指标，包括目标成本（建安成本）、两费、融资方案、售价、开发方案、年度经营目标等重大经营事项，公司管理制度（尤其是支付管理、印章管理）等，这些是对合作项目公司的工作要求，具体落实到各自股东操盘条线的要求，否则容易扯皮责任不清。
2、董事会常态化召开，一般来说协议约定每年固定两次召开，任何一方董事均有权提议召开临时董事，若线下达成一致也可不开会直接签确书面决议文件。每次开盘的售价都应报董事会决策，目标成本调整超出一定比例均应报董事会批准。
3、董事会是很正式的会议，应按法定程序组织召开，做好文件存档留痕。同理，股东会。股东会、董事会形成的签确决议及纪要具有法律效力，是合作项目非常重要的文件。
四、合作项目的资料要求
管理动作留痕：所有对外沟通的工作不可停留在口头形式，需要正式书面函件留痕，做到流程合规性，台账存档。外部单位包括不限于各施工单位、材料供应商、合作方等等。项目管理过程中的风控意识和反诉讼本身也需要作为日常工作来开展，以免万一遇到时缺少佐证材料。
合作项目存档文件要求存档齐全：各类协议、各类会议资料（董事会、股东会、项目各类日常例会等）、往来函件、融资类合同、项目例会等。
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