实体经济加速升级、环评立法、政府的产业引导基金、产业政策加速落地，似乎一切为“产业可持续发展”而实施的“预备工作”都快准备就绪，而作为动力载体，产业地产的转型升级也到了最后关头，限期将近，给产业地产开发运营商的时间越来越少。
在新趋势下，我们产业地产开发运营商该如何和趋势赛跑，找到自己的商业模式，实现可持续发展？这个残酷又现实的问题摆在面前，我们当如何面对？本期嘉宾中联智创创始人、京津冀产业一体化实践者曹志国先生将继续和大家探讨。
商业模式陷入“流于其表”的角逐
1.从定名号、示方向开始
产业地产转型升级是一场激烈的竞争赛，优胜劣汰，比的是谁更快、更准、更实用。在这场混战中，明确方向是头一位的。环望四周，作为产业地产开发商的决策者，对自己今后的身份（方向）首先作出了质疑和探寻。前五年如果不说自己是开发商总觉得比别人低一级，现在好多地产开发者却开始改变自己的身份标签，比如产业运营商，城市运营商，城市服务商等，包括最近比较火爆的各种小镇名号！似乎都在试图将“开发”二字去掉，向更“利产业、利城市、利经济、利生活”的方向靠拢。
2.却名不符实，难改旧习
虽然，转型的名号叫得响亮，但国内许多大大小小的产业园区仍旧在做资产，对土地的盈利价值不肯放手，而某品牌企业目前盈利尚可达3700多万元，虽数目与期望相差甚远，但环顾眼前，若不“靠地吃饭”，除了那些产业基础和位置条件独具优势的区域，又有几个产业地产开发商能以别的商业模式得到真正的盈利？产业跨界、多元化发展，到真正做强做大可能还需走一段路。
产业地产开发商的处境剖析
1.经济层面：实体经济下行，产业转型升级在加速，高端产业的能力还不足以支撑淘汰低端产能所带来的动荡，产业发展急需产业地产的载体动能和服务动能，为企业和产业发展不断注力。
2.环保立法：在各种生产成本不断攀升的阶段，对于已经很脆弱的实体企业来讲，要达到环境评估要求，需要付出较高的成本代价，构成了一种无形的压力。长远考虑绝对是好事，会把一些低端、污染、作坊式的产业淘汰掉，市场环境会更好！
问：环保问题对于目前中小民营企业是个头痛的问题，而政府对于这个问题是否会出现一刀切呢？
答：从政策顶层设计没有那么严重，但是在各地方执行的时候不免有这种情况，特别是京津冀区域，严格执行定期或不定期督查、巡视。
3.第三层面：原来是政府直接将园区给企业自己独立运作，开发运营商获取土地独立开发权，通过服务做议价。可是，这几年政府发现大多数园区招的企业只是从作坊到正规园区，（只是换了一下位置）没有给当地带来实质性的产业引领、产业聚集！因此，政府开始自建园区，这对产业开发运营商产生了沉重的压迫，但这必定是不可抗拒的趋势。
（1）不分割，或者将比例70持有、30分割，对于运营商是压力；
（2）不贷款，将贷款收紧直接影响开发、运营；
（3）规划要求更严格，开发周期将会加长（原来不办开工就施工，没验收就入驻，消防验收走形式的时代已经过去），将给开发运营商的资金成本带来更大压力。
所以，大家会发现好多产业运营商的第三方机构、产业人、建筑商眼下也很艰难！
希望源自洞察需求，不惧突破
但是总有一些人或机构走在改革的前边，比如我们所提到的“跨界整合”，让某些行业也有可能改变当下的产业格局，比如，我最近发现好几个基金公司正在做着产业运营商的事情，而且特别受到政府的关注和欢迎。他们靠着专业的产业背景、理性的逻辑制定出共赢的商业模式，推动政府、产业、企业实现共赢。
“基金产业化，产业基金化”这句话值得我们产业人深度思索。到底产业发展的需求是什么？服务的根本是解决企业的什么问题？想要解决企业的发展难题，又需要寻求怎样的跨界合作？一切都是以需求出发，自然而然的构思，有难题有阻碍逐一突破，机遇和希望就在解决问题的路上！
这正如上次论坛上，和荣盛的王总探讨的产业运营商的三个节点：顶层金融化、中间平台化、深度运营化，要求我们产业运营商的模式与时下需求高度吻合。
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