如何避免酒店直营和加盟投资的那些坑

如何避免酒店直营和加盟投资的那些坑

投资酒店的坑主要分为四个方面：一是开发选址；二是加盟品牌选择；三是合伙人合作；四是运营管理。

随着酒店行业的竞争越来越激烈，品牌方在开发筹建期有哪些需要完善？在后期运营中有如何做好协同？根据疫情当下酒店行业的总体情况，就如何控制新酒店的投资。

投资酒店的坑主要分为四个方面：一是开发选址；二是加盟品牌选择；三是合伙人合作；四是运营管理。

一、开发选址

开发选址可通过九个字总结：好位置、好价格、好房东。

1.好位置。

“所谓避坑，代表有些物业千万不可碰，因为其中会产生风险，如产权性质不明确，即办证有风险，即使投资人认为完美的物业，也会有瑕疵。对于房东保证“我肯定给你办出证”的问题，投资人将面临延期开业3到5个月的风险。关于投资酒店，知名连锁酒店投资人林青认为租赁期少于8年的物业需要谨慎投资。

国企物业在疫情期间优势明显，今年国企、央企、高校包括铁路系统，有三个月免租政策。但目前国企物业租赁的周期不能超过5年，投资人在投资酒店过程中，需要了解国企物业的租期，如何签合同使得租期延期到十年，如添加补充协议或框架性条例，能够保证投资人自己周期内的权益。

另外，当地的住宿、旅游比较有需求的城市，包括未来的好区域，都是酒店投资的好位置，如未来高铁会开通的旅游城市，像千岛湖、安吉等。

2.好价格。

投资人要看的好价格，除了低于周边区域的行情价，还要看该区域的坪效，最好的房子一定是全明物业，就好像学校中间过道，两边是房间，这是最佳物业。对于出房率高，单间客房成本低的物业，也是投资人可以考虑的物业。

投资人投资酒店，需注意”矮矮胖胖的楼，如大群楼，其除了外围客房外，一定会有暗间，没有完美的全明楼宇，会损失投资人的建筑面积去建造采光观景，这些会使投资人的单间成本无形中会变高。

另外柱子多的酒店，客房出房率会因围绕柱子做设计受影响。建议大家，如果新人想入酒店行业，对于低于10年以下的合同一定要谨慎考虑。市场合理递增为两年5%或者3年6-8%，低于这样的行情的物业，不要考虑。还有一点是提前确认电容量，投资人谈物业过程中会被表象迷惑，电容量不够，增加电容量是一笔较大的开支，对项目预算而言，是超出预算的。

3.好房东。

今年中国的好房东是国家，林青合作的80%以上物业都是国企，在疫情最困难的期间，国家免除了三个月房租，今年可额外多出三个月的利润，今年有可能变成了史上最高利润的年份。

投资人选择国企只有5年合同的物业，会面临领导换人的风险。如今酒店投资人有较多的资源，需明确的几点：大部分国企物业合同期为五年，投资人要根据自己的情况投资力所能及的酒店。

而对于好物业在二房东手上的问题，专业的二房东力利性非常强，但有些不专业的二房东会在合约结束后不看投资人履约的情况，他们只会利益点放大，这样的二房东，对于投资酒店、餐饮的业态而言是很危险的信号。

投资人与纯个体房东签约，尤其是要投入几百万、上千万做酒店的投资人，一定要到产调公司调查房子是否被抵押的？被抵押的物业，会出现断供状况，房子可能会被银行收回、拍卖，这样可能会对后续经营带来影响。

二、加盟品牌选择

对于加盟酒店周边其他品牌酒店开业的状况，品牌方一定会有重新装修翻新的状况，这是加盟任何一个经济型酒店品牌都会面临的问题。林青表示，投资加盟品牌，需要先问问身边的朋友，让他们说出中国三大酒店集团旗下的哪三个牌子是他觉得经常会入住的，通过这样的调查，投资人可以了解到自己身边的人群对于酒店品牌的认可程度。

对于新投资人投资酒店，“我不建议你去找一些比较奇怪的、很小众的品牌，要找一个能赚钱的品牌，找到市场上门店最多，赚钱数最多的加盟品牌。”

投资人对于品牌方真实的投资回报数据的了解，林青认为有三个途径。第一，关注酒店行业的评测公众号，如次方点评，平台可以把投资人真实的意见反馈呈现给投资人；第二，酒店投资群可以多加一些；第三，有实际的品牌方朋友，可通过他们了解真实的加盟体验、感受。

三、合伙人合作

加盟、投资酒店，投资人需搞清楚一个大原则，即“你到底缺什么”。做酒店投资，无论是自营还是加盟，事实上逃不了三件事，缺资金、缺运营人才、缺物业。

关于缺钱的问题，如果投资人对于酒店行业了解全面丰富，有物业，有团队，只缺钱的情况下，投资人的合作原则为投资权、管理权尽量分开，让土豪参与分红，不参与管理，投资人做好优质的服务方。

对于缺运营人才，人员稳定影响了项目回报周期。让核心管理人员投钱入股，是比较可靠的做法，而作为老板、投资人，可让管理人员低价入股。投资人在选店长或是运营合伙人时，他们一定要有相关或同品牌运营经验。

而对于缺物业的问题，如果投资人初次认识房东，谨慎合伙。能租赁就不要合伙。一定要合伙，要租赁协议和合伙协议分开，权利和义务分开后，会避免后续的麻烦。

真正的酒店投资、运营，真的不难，目前任何酒店关于营运的任何事情都有完美的解决方案，只是需要时间。在酒店行业当中，如果你浪费了时间，也会增加投资的投资周期。所以，越是专业越可以抢到好的投资回报。

四、运营管理

门店管理中店长优先。对于不合适店长，立马更换，无需犹豫。投资酒店过程中，投资人要尽量把自己培养成优秀的投资人，倒逼自己，成为喜欢喝茶、聊天、找钱、找人的投资人。

“投资单体酒店的决策都逃不过2、3个人。如果真正的避坑、避险，就要把自己的认知弄明白，这也是避坑的关键。