问：水大，有首套资质（儿女资质），现在只有房山地铁次新小区89平米住房一套，想换市区大平米住房，89的房子现在出售只有300W，高峰时曾经到450W。现在出售凑首付合适吗？如果等合适，等到何时出手呢？
回答：可以卖，但是不好卖，可以同步进行抵押贷
450万肯定是虚高了，不要对比虚高价格，以免心态失衡，卖得出去的才叫价格。
北京适合年底之前买入，首付尽量凑大额。
问题：接上一条限竞房问题。其实我是因为这个问题加入星球的。我的朋友有意要买，我需要专业上给他点建议。1、限竞房维权都表现在哪些方面的维权？ 是房屋质量，还是平米数不够，还是表现在哪些具体方面呢？
回答：1.能量守恒，既然要限制价格，自然货不对板
2.绿化，物业，外立面，大堂，楼道，楼道结构，房屋结构，建筑质量，管道，窗户，墙板...任何方面皆有可能
3.房本面积由测绘决定，一般面积不会错误
问题：如果我买房成功，在房子还没有抵押的情况下，咱们这边是否有渠道以全款房名义帮忙办理大额信用卡呢？(400万左右的房子)
回答：可以做进件办理大白金一类卡，有不少客户都是类似方式办理
400万房产额度比较小
问题：帮朋友问（真的是朋友的事）：
第一种：公积金120万25年，商贷80万25年，商贷利率好像挺高，5.39%？
第二种：公积金120万25年，员工信用贷80万5年，利率4.68%.
第一种还贷压力小，但还款总额高不少。第二种5年要还清80万，压力很大。
如何选？
回答：信用贷真实利率用irr计算
员工信用贷补充进首付
然后再按揭贷款贷足
优先保贷款贷足，按揭或者抵押，公积金是小头
公积金取出补充首付
月供比单纯的利率更重要
提问：东直门内99年的一居室42平现在出售是否合适？目前大概在12万以内。是否可以继续持有？谢谢。
回答：可以出售
提问：国管贷款用过，现打算卖房，结清后再用市管买，算二套吗？
回答：查得到公积金贷款记录，北京按揭算二套。
首房首贷没有特别优势。
提问：咱们如果是买北京的老房子(90以前的)，做按揭好还是做抵押好呢？
回答：90年以前房产一般银行不接抵押。
问题：南昌现有一全款的房子，如何做抵押贷呢？去银行问说只能公司名义贷款。
回答：房产抵押贷目前都是抵押经营贷，需要公司壳。
提问：水大，BJ选择1000以上的二手标的，是否意味着sfsd未必比全款抵押更有优势？全款抵押杠杆成数有可能更高？
回答：1.金额越大的标的，满五唯一的概率通常越低。
房东群体中，底层才有的唯一一套小房，资金总量越大意味着房子越新，购买力越强，满五，唯一两点的概率越小。
2.大标的本身的税费费率不低，按揭无法做低，税费是买入成本的大头。
3.一些优质的投资标的，往往面积较大，总价达到一定阶段，单价凸显性价比的概率更大————所谓1500万以上被称为蓝海市场，原因在此。
4.高总价的优质标的，往往售价持平或者超过评估价，适合gpgd，但按揭无法避免税费，抵押可以。
5.满五唯一天然价格更高，不满五不唯一全款过户更容易谈到便宜的价格，与全款再抵押恰好匹配。
6.抵押贷的成数，是评估价的6-7成，具体和资质，负债率有关系；
按揭的上限是6成，按揭需要支付更多的税费。
从这个逻辑来看，抵押贷的杠杆率是可以比按揭更高的。
问题：抵押贷一定要经营公司吗？中介说可以办消费贷不用公司。
回答：抵押经营贷，原理是企业以房产作为抵押，贷款后用于企业经营。
所谓的小微企业贷款。
真正用于经营的是很少的，厂房抵押成数很低，真正的大头是住宅。
在消费贷被封口上限以后，抵押消费贷套上抵押经营贷的壳重新出现。
所谓的经营贷，是一个合规性的流程。
需要材料，不代表需要你真的去开办一家公司。
消费贷和房贷（抵押，按揭）是两回事。
消费贷额度也很低，单人上限80万。
过低的贷款把房产的净值冻结了。
大量的消费贷申请对于我征信的损伤很大，不利于后续的征信使用。
办公司壳不是事儿。
提问：北京，想买二手房。首套、处女贷，首付340万，中介说最多贷304万（组合贷），想再贷多点要缴很多税，请问如何能少税多贷呢？能否贷到400万？谢谢。
回答：中介是小白，小白完全不懂坑在哪儿，每一步都是让客户跳坑。
北京买房贷款只有两种方式，只有这两种是对的：
1.用首房首贷，购买满五唯一的标的。
其中以老公房，140平以下低单价的普通住宅，160平以上的非普住宅(因为已经非普，不如大点再便宜点)优先选择，非普住宅老实缴纳增值税，避税的方法是找原值高的标的。
2.没有首房首贷，用全款买进再抵押，买不满五唯一的标的。
其中最好是选择不满二，不满五，不唯一，有土地出让金等额外税费的标的，因为这些额外的税费本身就会让房子卖价更便宜，而你通过最低指导价过户节省了税费。
但是要注意的是，以上的前提都是建立在正确的评估和选筹的基础之上，房子价格必须真的便宜，真的折价，房东没有把不满五唯一的卖到和满五唯一的一个价。
买房就是为了获取房贷，不要因为多了一点税费就不贷款，计算irr，贷款年化在10%以内的，全都可以要。
问题：求问北京二套抵押贷和4+3申请详解。
北京的二套远远比首套要多，二套有抵押经营贷和4+3两个办法。
很多朋友嫌抵押麻烦想做4+3，这里简单说下。
4+3对于流水的审核很严，ps，私人转，无逻辑链条的流水都不认，有信用贷提款的也不行。
另外4+3的贷款额度有限，适合总价500万左右以内的购房标的。
如果总价超出，或者有效流水不够，征信不符合，还是做抵押经营贷更方便。
问题：水原老师，你好.1.对于只有二套资格来说，买什么样的房子最划算？2.公房与经适房的性质区别是什么，分别另外要交什么费用？
回答：如果是指的北京的二套，按揭二套的政策没有使用价值，只有用全款再抵押贷一条路。
由于用最低指导价过户，所以我们会挑不满五唯一，不满二，高额土地出让金的经适房等标的，由于税费成本，这些标的本身会比满五唯一便宜很多，加上过户价格低也省掉了很多额外的税费，变相扩大了全款的优势。
公房大多是以前的单位分房，过户只有1%个税和几百块土地出让金；经适房属于2000年后的政策福利房，限制上市，上市后根据政策不同有10%-70%的土地出让金。
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