2018年，一二线城市楼市调控政策收紧已明确，房地产市场金融去杠杆已经全面实施。房产作为特殊商品因为其价值超高，普通购房者利用银行按揭贷款购房是非常普遍。刘全分析认为，据统计调查数据显示90%的人通过银行贷款购买房产，全款购买房产者不超过购房总数10%。因此，金融信贷政策宽松或收窄对房地产市场销售都会产生重大影响作用。央行近几年持续采取宽松货币政策激发房地产市场快速发展，致使去年全国房价普遍大幅上涨与央行宽松信贷政策等有直接关系。
2018年3月份，调查全国70个大中城市629家银行，其中153家银行首套房贷款利率上升，占比24.3%；其中7家银行首套房贷款利率下降，占比0.1%；其中469家银行首套房贷款利率与上月持平，占比74.6%。全国首套房贷款平均利率5.46%，相当于基准利率1.114倍，环比2018年2月上升0.55%；同比去年3月份首套房贷款平均利率4.47%，上升22.15%；15家银行首套房贷款利率已超过基准上浮10%；工行、农行、中行、建行四大行首套房贷款平均利率分别在基准上浮10%-15%。刘全认为，银行普遍上调利率提高购房成本，主要是抑制经济条件差的人群购房。房地产市场金融去杠杆至少要维持二至三年以上，以规避金融系统风险。
刘全分析认为，房地产市场金融去杠杆全面升级，主要提高房贷利率和二套房首付比例，对购房者资金及信贷条件等要求全面提高。近日工商银行对房贷政策进行了微调，贷款人年龄与贷款期限之和最高75年，比此前购房贷款年限多增加5年。银行也是盈利性机构，房地产市场信贷业务占银行总信贷规模70%以上，银行房贷收紧将导致其利润率大幅下降。银行在房地产市场去杠杆政策之下，为维持其稳定经营利润只能变相对房地产市场放宽房贷标准。工商银行在银行界具有标杆影响作用，预计后续会有更多银行跟进增加购房者房贷年龄限制，此举无疑对房地产市场又是一项利好政策。
2018年一季度末，人民币房地产贷款余额34.1 万亿元，同比增长20.3%，增速比上年下降0.6%；一季度增加1.9万亿元，房地产贷款增量同比上年下降2.4%。刘全分析认为，银行房贷收紧对其业务产生严重影响，所以积极想方设法推动房地产市场快速发展。全国大中城市都放开人才落户条件，政府也在积极主动激发房地产市场购买力。房地产市场绑架了国民经济增长，土地财政和银行系统等一点都不过分。目前，国内外经济形势复杂多变，中美贸易战愈演愈烈，市场存在很多不确定性，下半年国民经济下行趋势显现。央行降准、“资管新规”被推迟执行等利好消息出现，是金融政策“微调”刺激经济增长。不能让楼市太冷，要保持一定的活力，房价要维持上涨已经明确。可见楼市调控在前，变相救市在后，2018年房价不涨不行。否则，国民经济与土地财政和银行等都受不了。
作者：刘全，房地产专家、法学专家。
创作：2018.4.21
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