最近阅读薛兆丰老师的经济学专栏，对价格理论有了初步的掌握。一些文章中谈到时下的热点房价问题，我觉得买房卖房的问题可以很好地应用价格理论，这里谈谈浅见，做个小结。
去年下半年，全国各地都出台了史上最严的限购政策。这样的政策效果如何呢？房价的增长的确是放缓了脚步，不过也仅仅是限制价格而已。这是好事情吗？好像不见得。政府采取限购而不是禁购的主要目的是想区分房屋的使用需求和投资需求。然而，这两种需求本质上一种。任何投资需求都是的建立在使用需求之上的。开发商拿地的时候肯定会周密考虑未来盖出房子的使用需求如何，消费者肯花多少价钱买这些房子，未来的物价水平如何。仅仅考虑物价水平，买新房用来投资也是可以理解的，物价上涨是一个大趋势，房子可以用来保值。这些投资需求最终会落实到将来买二手房的人的使用需求上。如果限制有钱人多买房子，开发商就会减缓他们的投资，新楼盘推出的数量就会逐步减少，整个市场可得的房屋总量就会下降，住房供需矛盾更加激烈，实际房价会更高。
有的地方限制新房的价格，而不限制二手房的价格，从而出现二手房反而比新房贵的怪象。这会导致人们更倾向于购买新房，一方面相对便宜，一方面升值空间更大，而二手房的市场中更大的供给量却没有起到分散需求的作用。而二手房主因为投资需要又不愿意降价，他们不会考虑如此高价会不会有人买的问题。其实，你去看各大房屋中介的房源信息，各类二手房还是不少的，没有到供不应求的地步，价格过高导致需求无力，房子由必需品变为奢侈品。
这里有个问题，按照价格和需求的理论分析，价格过高，需求曲线必然会下降，市场会做出反应，使得价格回落。这个理论不生效了吗？我想这里面原因很多。仅仅从买房者的角度说，过高的市场价格未必是需求的真实反应。如果每个人都是十分理性的，不会买估价过高的房子，那么需求的确会因为价格过高而萎靡，投资者可能赔钱。但事实上市场价格是受参与者影响的：我要结婚，房子再贵借钱也得买；别人都买了，房价居高不下，越等越买不起；人民币一直贬值，存银行就不值钱了，买房子可以保值；诸如此类论调比比皆是，人的恐慌心理决定了我们还是会买很贵的房子。这样需求就不真实，起不到抑制价格的作用了。房子不像猪肉、大蒜，贵了就少买点，便宜就多买点，它始终是一种稀缺资源。如果人人都深谙经济运行的规律，都能看透薛老师的观点，那么房价说不定真的会控制住。
买房
一种商品卖100元钱，一定有需要这种商品的人肯出100元钱。不然100元钱的价格是无法长久维持的，除非卖家不是真想卖。现在的房子也是一样，开发商和房东标出了高价，一定有人肯出这个价吗？是的，有。对于富人来说，这个价难不倒他们。对于普通人来说呢，可能目前没有大量的需求，但是卖家相信，终会有一天有人会肯出这个价买下房子，甚至价格更高。他们多数情况下不急于把房子卖出去，更希望卖个好价钱，看中的是未来的利益，放的是长线。而买房者看中的是眼下的利益，他们往往希望用合理的价格尽快买到心仪的房子，然后变身卖方掌握主动权，二者的冲突导致买房难。
按照上面的说法，是房价决定了地价，而不是相反。政府敢出高地价，是因为有开发商能出这个价买地；开发商敢投钱买地，是因为有购房者能够出钱买房；地价最终是由消费者需求决定。有人常说政府和开发商勾结，提高地价和房价，即便有如此黑幕，那么政府和开发商也得确保他们的价格不能影响他们的收入。目前房价均价在2到3万左右，如果随便涨到4万，5万，还有人去投资吗，还有人一定要买房吗，谁还去盖房？政府和开发商即使是黑的，也不会是傻的。我们要正确理解习主席的那句话：房子是用来住的，不是用来炒的。不是说不能炒房，而是炒房不是目的，房子怎么炒最终都得有人买来住，如果最终没人买，那还有什么可炒的？炒房跟炒股一样，你觉得哪个楼盘要涨，你就买了等着升值，只是一种投资方式。恶意炒房破会秩序者另当别论。
价格理论总结了价格的三个基本作用，可以据此理解房价：
1. 以最直接、最有效的方式向有需要的人、相关的人传递关于稀缺性的信号。（大城市）房价很高，说明房子对想要买房的人来说是稀缺的。稀缺不是短缺，短缺是价格过低导致人们恶性竞争，稀缺是商品的一个属性。
2. 指导人们根据稀缺性的信号来安排生产的方式。开发商发现房子很抢手，就会多开盘增加供应量。政府出台严格限购令，甚至限制房价，开发商就会收紧供应。
3. 指导产品的分配。能买两套房的人可以一套住，一套投资；能买一套房的人可以买下来自己住；暂时买不起房的人可以选择租房；个人租房成本太高，可以选择合租。
我们虽然不能简单地、确定地总结出影响房价高低的因素，但可以肯定的是，不管局面如何复杂，价格理论始终是生效的。我们不能试图人为地干预价格的规律，就像经济学家哈罗德-德姆塞茨所说：从亚当-斯密到欧文-费雪，半个世纪的经济学成就，就是建立了一个高度分权的抽象模型，其中没有任何人可以控制价格或其他重要的市场指标。
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