一、群大事：
活动预告:
6月7日14:30 新疆自驾游。嘉宾：邢鸽；
6月11日14:30 婚姻与财务安排。嘉宾：陈光远；
6月14日14:30 断舍离的家庭整理课。嘉宾：彭慧。
二、主题分享：全球Reits投资
@艾玛：
读过我书的小伙伴们都知道，我对Reits（房地产信托基金）情有独钟。个人配置了不少，觉得是房地产的特别好的替代品，有如下优点：
流动性强、起步低、风险分散、操作简便、相对独立于股市波动、扛通胀、跟上房价涨幅
个人认为，是资产配置里不可缺少的一环。
很多朋友读了我的文章后，也很激动，问我怎么样投资Reits。 可怜我自从取消了大陆户口之后，大多数国内的产品都不能网上申购，我又比较少回内地，没有什么在大陆市场的投资经验。我只能告诉大家如何在境外购买。
知道@奉子枢 愿意来介绍如何在国内购买全球Reits, 特别高兴。希望大家都能借由今天这次机会，对Reits的价值、如何购买，都有较清晰的了解。
利申：截至目前，我个人没有与任何投资公司有产品销售合作关系。
我介绍的境外直接购买的Reits产品和嘉宾介绍的国内购买全球Reits基金，并不完全相同，存在细节差异。
如对产品有兴趣，可以直接与分享嘉宾联系。
@奉子枢
谢谢艾玛给我这个机会给大家介绍全球Reits以及如何可以方便投资。
我先做个自我介绍，我叫奉子枢，我的工作是为家庭做投资理财的财务策划师，协助投资人梳理财务目标，财务状况，做合适的投资建议。很开心在艾玛读书会交流群中认识大家，因为一个优秀的作者让大家相聚，是一种缘分啊。我今天分享的主题是全球Reits。
在开始分享之前，我先说说为什么想分享这个主题。我认为每个人一生的财富多少是由他所拥有的资产价格所决定的，所以判断一个资产好坏、价格走势以及带来的现金流分析就很重要，房地产可以说是国内投资者最喜欢的投资商品，所以就但因为国内还没有完善不动产投资信托，所以大部分投资人都习惯直接购买房产，以至中国居民房屋占家庭资产59％，因为房产也是比较贵的资产，大多需要，所以家庭贷款率也高。
今天也是想跟大家介绍另外一个投资房地产很好的途径和方式，而且还能投资全球最好的房地产标的，同样享受资产的增值和稳定的租金现金流，更重要的是在不加大家庭负债的同时，享受很好的被动收益。
一：房产信托基金是什么？
Reits是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集众多投资者的资金，由专门投资机构进行房地产投资经营管理，并再将投资综合收益按比例分配给投资者的一种信托基金（通常在扣除管理费用后，收益的90%以上会分配给投资者）。
这种投资工具于1960年由美国国会批准设立，目的在于使普通投资者能够以小额的资金投资于资金规模需求巨大的房地产行业，属于产业投资基金，一样享有共同基金的特点，集合理财，专业管理；组合投资，分散风险；利益共享，风险共担，REITs的组织架构非常安全，基金管理人与资金托管人分离，在REITs出现以前，投资者只能从房地产市场上购买房地产。
二、房地产投资的种类
房地产投资的可选择种类还是挺多的，我们可以梳理一下房地产投资的类别:
1. 住宅、铺面、公寓
2. 商业物业／酒店
3. 工业地产（厂房、仓库）
4. 特殊产业的地产，如赌场、科学实验室等
5. 土地
第一点是个人投资者常常接触到的投资标的，过往国内的回报率也有很不错的，但是对2、3、4、5项目，个人投资者并不能够常常接触，因为投资体量会比较大，但这一块的市场带来的利润却稳定又丰厚。
所以房地产投资的形式其实是非常多样化，并且各类标的都伴随着经济的发展，例如全球零售电商平台亚马逊，全年需要物流仓库服务，其中海邑海外仓为亚马逊库容不够的商户可提供一件代发、退货换标、FBA大货补仓等一系列服务。所以没有特别的投资需求，只是希望从房地产项目中投资获利，那么选择可以多样化，可挑选更优项目。
三：那房产信托基金是如何投资这些不动产项目如何赚取收益的？
一般Reits投资分两种�：
1: 股权REITs : 地产增值回报，以及管理其物业，提供服务，赚取租金收入。
2: 抵押型REITs：将物业作为抵押设立基金，该基金投资于抵押贷款或抵押贷款撑持证券。抵押贷款所孕育发生的利息将是REITs的主要收入来源。
举例一个投资方式：REITs 在做投资是有时会采用夹层投资，例如美国一地产需要资金改造，Reits基金投资1600万，承诺年化收益12%，附加条款如果入住率从48%提高到75%，投进的1600万加利息就不用还，换成62.5%股权，中国叫债转股，美国叫可换股债券。
@陈重：这种夹层投资以前我在三方也有卖过，给的收益只有固定4%~7%。如果换的股权卖不出去了怎么办呢？
@奉子枢：其实这个问题肯定有机会发生哦，所以分散投资很重要啊。不是每一个Reits 都会这样操作，只是有些项目会这样，打个比方。
@陈重：另外这个股权资产出租的租金回报应该也是收益来源之一。
@周海米：其实以前投房产也是因为时代红利。国内的房产租金收益率非常低，只有5%以下吧。
@陈重：不动产信托基金的资金管理是专款专用的，资金是非常安全的。商业物业/酒店，物流仓储，赌场物业这些，确实大多数个人投资人没办法直接接触到。
四： 为什么说投资Reits是一个非常好的房产标的项目呢 ？
1:可选择标的多样化：
可以跨地域，跨国别，跨产业类别，在更低门槛下有机会享受全球的不动产收益。
跨地域：亚洲房地产基金、全球产业基金…
跨国别：美国地产、欧洲地产.....
跨产业分类：酒店博彩业物业 ，零售商业物业，工业物流
例如：
亚洲地产的Swire Properties Limited太古地产，主营业务在亚太地区，也涉及全球，发展策略集中在主要运输交汇点的上盖发展综合物业项目，目前物业发展包括：香港太古广场，太古坊，北京三里屯太古里，成都远洋太古里，博舍酒店，迈阿密Brickell City Centre等等。公司的营业收入保持上升，股价2018年在全球资产下跌的情况下，太古地产的股票上涨17%，同时派息3%。
投资产业，例如：美国最大赌场Reits，VICI properties是美国最大的博彩、酒店和休闲娱乐物业拥有者之一。包括20个市场领先的博彩物业，包括著名的拉斯维加斯长街上的凯撒宫（Caesars Palace），Horseshoe，Harrah’s和Bally’s等领先博彩酒店，也包括四座锦标赛高尔夫球场，投资了它，也能享受到这些赌场酒店的经济增长哦。
2: 资产组合，分散风险
REITs 大部分资金用于购买并持有有能力产生稳定现金流的物业资产，可做分散投资，一笔钱分散投资标的，产生的风险会更低。
3: 流动性，门槛低
REITs属于有价证券，可拆分，可流通，很灵活
4: 专业管理
透过机构法人持有，更有机会拿到好项目，议价能力也更高，而且房产物业的管理是非常花时间的，有专业的人员打理，这样收租能力也更好，轻松有效。
5: 获益稳定
通常在扣除管理费用后，收益的90%会分配给投资者，REITs在投资中会使用适中的杠杆投资，尽力取得好回报时，保持较低负债率；REITs长期回报率高，与股市、债市的相关性较低，可作为稳健获利，降低投资风险的资产配置。
截止2019年4月30日
各地区这10年REITs年度收益率：
北美地区的REITs收益回报 13.27%
(数据来源：FTSE Nareit Equity REITs Index)
欧洲次之 12.36%
(数据来源：GPR General Quoted Europe Net Index)
亚洲地区收益 9.90%
(数据来源FTSE Nareit Asian Real Estate Net total Return Index)
因为现在的Reits是一种以发行股票或收益凭证的方式汇集资金，所以在海外股票市场是可以直接买。
这张图是英国这10年各地区房地产资产价格增长数据(数据来源：Savills)
这10年英国所有地区中，伦敦地产资产增涨58%，年化报酬4.6%，是所有地区中最好的，这个数据包括公寓住宅等所有不动产。租金收入因为涉及到出租情况，空置率，管理费用等就另算。
@陈重：这样的收益率，那我为什么不去买这些房地产上市公司的股票呢？
@杨祁锋：均摊风险。我觉得应该出于这个角度。房企毕竟还是风险系数很高的，万一你买那家垮杆了就ko了
@Ella: 而且股票价高波动也大，比如新鸿基地产要一百多，我都不太敢买这些高价票
@Kenny:REITs还是比较适合入门级别的投资者的 稳定风险低 香港的REITs市场还是太小 传统发展商都没有意向把优质地产项目做成REITs 不然比如IFC、太古广场等项目绝对可以做养老的投资
@陈重：刚刚你说这个VICI也不错，投资收益率这么高。拥有美国博彩，酒店，休闲娱乐物业的
@奉子枢：其实一般受大众欢迎的投资Reits都是二级市场上的有价证券，其实可以学艾玛老师那样在港股上买领展等等。好的Reits遍布全球，投资起来也比较麻烦。所以我比较建议大家选择一档全球地产基金，或者区域地产基金，这样来投资，就可以轻松投资全球。
关于艾玛老师的问题，如何在内地购买全球Reits, 选择一个国际化的基金平台，在平台上注册一个账户，就很简单了。
我推荐的这一只环球地产基金是全球知名投资公司骏利亨德森，成立于2005年3月，投资于全球地产，投资的产业包括：工业不动产投资信托、零售商业不动产投资信托、综合不动产、地产开发、旅馆等等。
前十大持股包括：
* 普洛斯（从事工业配送和零售物业的持有、开发、管理和租赁，全球工业物流老大）
*亚历山大不动产信托（从事生命科学产业物业，第一只专注于生命科学行业的REITs)
*goodman group 古德曼集团（全球最大工业地产基金之一，包括商务办公园区、工业园、仓储和配送中心，亚马逊为其全球最大客户）
*VICI Properties美国最大赌场Reits ，之前有介绍。
*太阳公社，美国首屈一指的房屋开发租赁和社区地产
*领展房地产，零售商业巨头，拥有物业包括香港乐富广场、慈云山中心和黄大仙中心，均建立在地铁交通枢纽上，保守估计，超过50%的香港人需要依靠领展旗下的商业物业满足日常生活。
这只基金投资于全球有获利能力的优质项目，现金流稳定。目前收益情况：3年累计报酬23.3%，5年增长33%；2009年3月至今，10年累计报酬313%，年化复利报酬率15.2%。
配置这样一款基金，组合投资，亚洲、美国、欧洲很好的项目就都有涉及到，在不同时间区间内，不同国家和产业的房地产景气程度往往不同。相当于一网打尽全球不动产。
@宁静：国内的6只REITS基金怎样?比如广发美国房地产指数。
@奉子枢： 其实它不是真正意义的Reits，他只是广发证券旗下基金公司发行发的一只指数基金，只是指数对标美国房地产而已
@邢鸽：国内怎么选择国际基金平台，可以用人民币购买吗？
@奉子枢：可以用人民币直接购买。国际基金平台有很多，Generali、Hansard、Zurich、ITA等。在众多海外基金平台中，我对比过，ITA的费用是最便宜的，所以推荐ITA。
@橙：有资金门槛吗
@奉子枢：每月300美金就可以投资全球哈
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