最近刚刚完成了前期的流程，在买和卖的煎熬中，人瘦了不少，但也学会了很多东西。特记录下来，给正在或以后需要置换的同学参考。
去弄个备用手机！买个新的手机号！
这个是太重要了，当你一天收到十几个电话的时候，你真的会崩溃的，如果不想买手机，可以去试试阿里小号，反正尽量不要把自己常用手机号给中介，哪怕留微信号也行。
弄清楚自己真正想要的
不要先着急看房，先要想清楚自己究竟想要什么样的房子：
1、地段。2、房型。3、面积。4、交通。5、周遍设施。6、学区。7、小区环境。8、电梯。9、朝向。10车位……等等。把自己和家人认为最重要的不能妥协的；尽量有但是可以妥协的；无关紧要的……分别列出来。
然后看看你最想要的是哪个，哪些是可以舍弃或者将就的。这样在你将来需要抉择的时候就会有参考依据。
选好中介，并训练他们
中介是你的眼睛和耳朵，他们是否听话，是否给你提供有价值的信息，决定了你买房过程的体验。
中介有他们自己的利益驱动：在最短的时间内成交。本质上是和你的目标（买到最合适的房子）相悖的。因此，不要听中介：“错过了就没了”，“房价要涨了”类似的话，所有催促你成交的话都是为了他们自己的利益考虑。
应该怎么做？
首先，找2~3家大的中介，把你的条件明确的告诉他们，包括预算。
接下来就很重要了：过滤他们提供的房源信息，根据质量给反馈。中介一般会先带你看几套不咋样的房子，然后再带你看一两套条件稍好的房子，然后就开始鼓动你出手。
而你要做的，就是SAY NO，并且要做出很挑剔的姿态。如果你不挑剔，中介的下限会越来越低，给你不好的房源，浪费你的时间。
做好和中介打持久战的准备，中介投入的时间成本越多，越是会提供好房源给你
收集信息
你的目标是把选定片区的小区全部看遍，确认房型、采光、交通、基准价格等硬指标，在这个基础上建立候选清单。
楼层：一般来说 多层：3>4>5>2>1>6>7 电梯房：中高层 > 顶层 > 底层，电梯房的一个简单算法是：每高一层，加1W
关于和中介的合作
- 产调不能偷懒。一定要调查清楚：是否有抵押、产权人是哪几个，是否全部同意出售。以及去当地派出所确认——里面是不是有户口。
- 在草签购房定金合同前，不要在中介给的任何一张纸上签字——无论是中介合同、看房确认书、工单、看房单……或者任何一张任何名义的材料，都不要签字。如果要签，至少要保证上面所写的每一个字（尤其是很小的字）你都清楚明白的理解，并作好承担任何损失的后果！
- 不要签独家，多找几个中介帮你卖，不要相信独家一段时间赔你几千块钱，说不定其他中介能帮你多卖十几万。
- 你的任何材料，不要留在中介手里不要让他保管任何包括身份证、户口本、房产证、合同之类的东西……中介只是个拉皮条的，他没有权利扣你任何东西。也不要听他说什么规定，那是他的规定，对你无效。
- 在定金合同签定结束前，不要付给中介或者上家任何的费用——这些费用可能包括以“意向金、诚意金”等为名目的钱。中介可能会声称这是给上家的——不要相信。要付就是定金。尤其是……千万不能先付了中介费。定金合同签定前，不要付中介费——签定后可以支付部分，但是千万留好尾款。尾款要和中介明确说明等所有手续办完之后再支付——否则中介拿钱不干活后果自负！
- 请务必记住，中介的任何语言，都可能是谎言——即使不是每句是，也差不多90%是。所以，一定要自己确认每个关键细节而不要听中介的信誓旦旦。
对于市场比较火爆时候的行情，一些注意事项：
- 定金付的尽可能多，以防跳价 多付定金可以防跳价，或者房东即使跳价反悔，你也可以最大限度地得到时间上损失的赔偿。
- 即使市场再火爆，产调还是一定要拉！
- 学区房名额并不是很好查，不要听口头承诺，为了学区名额买房的必须在合同中注明。
- 户口转出时间以及尾款，一定要和上家说好转出时间，留足尾款，一般是一个户口五万尾款。
- 永远保持对中介的戒备之心！
一些实战技巧：
大家都知道，在北京，上海等大城市，链家的市场份额越来越大，它们的房源也确实很多，但是1.6个点的中介费还是让人咋舌。有些新兴的互联网中介，比如房多多，爱屋及乌等，中介费少了不少，比如房多多是2999+千分之五的房价，不过房源就少了很多。
怎么既看到很多房子，又能拿到很低的中介费呢？
我采用的就是联系链家看房，大量看房，直到找到合适自己的，然后记下位置，找房多多来谈价格，虽然这个方法有点挫，但是省下来的中介费可是实打实的。
在这里，我就不得不很愤慨的对这种按比例收取中介费的方法进行吐槽，房价涨的这么快，你们中介的服务态度能提高这么多，来收这么高的中介费吗？中介也是房价上涨的一个极大推手！
关于议价
楼主不是这方面的高手，只能采取中规中矩的策略：
- 理解大环境是买方市场还是卖方市场。这点决定了在买卖时你应该持有的姿态，上海这边基本上还是买方市场，意味着可以有充足的时间可以做比较。但是如果急着置换，可能在谈价格上就比较被动。
- 房东状态。
a) 置换，价格合适就卖，这是碰到最多的情况。有时间约束和价格约束。
b) 急卖，主要是时间约束。
c) 卖个好价钱，房子一般都不错，期望值很高，主要是价格约束。 - 出价。
自己卖的时候要给下家以砍价的空间，在自己心里价位之上加一些。在心理价位及其之上就可以同意出售。自己买的时候，要看房东的状态，对方是置换就可以多砍砍，不是的话，看你是不是很喜欢这个房子，有别的选择，也可以多砍砍；没有的话，如果价格在心里价位之中，就接受。因为把时间拉长一点，将来看现在的价格肯定都是划算的。 - 查成交价。最近出了个兔博士，好像可以查到成交价，这对你了解小区的价位很有帮助。
提醒一点：如果这套房不是你最后一套，那么有些条件即使你自己的需求不大，考虑到保值，方便以后出手，也要尽量选好的。也就是你承受范围里面最好的一个。
最后的最后，强烈吐槽太平洋房产中介，基本上是我遇到最恶心的中介。我不知道他们以什么方式搞到了我的电话，一般在某个时间段，几个人夺命连环call，集中时间打过来。有次甚至是晚上十点以后。我一开始还有耐心跟他们解释，说不愿意找他们。后来我就懒得解释了，直接拉黑，然后他们就换着手机号打过来，以至于后来即使是陌生的号码，但声音我都听出来是他们的人了。后来我在篱笆也看到有不少人吐槽他们。一个中介，如果做到让人看到打来的电话都烦，也算是做到底了。
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